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アパート経営で発生する税金にはどのようなものがあるの?購入・所有・売却・相続それぞれの税金を解説!

不動産投資
stevepb / Pixabay

アパート経営では様々な税金が発生します。
さらに金額が大きなものもあります。

これら税金の支出を計画的に見込んでおかなければ、キャッシュフローが赤字になる恐れがあります。

購入から売却まで、どのような税金を見込んでおく必要があるのか見ていきましょう。

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購入時に課税されるもの

印紙税

不動産売買契約書に収入印紙を貼付する必要があります。
1億円の物件であれば6万円が必要となります。

新築で建物を建てる際には請負契約書が必要になりますが、こちらにも収入印紙を貼付する必要があります。

売買契約と請負契約は「税額の軽減」を受けることができます。
詳細は国税庁より提示されていますので、こちらを参照ください。

登録免許税

土地や建物を購入・建築した場合は登記簿の登録、移転をおこないます。
また、銀行より融資を受けた場合には抵当権が設定されます。
その登記の際に必要となるのが登録免許税です。

  • 土地の所有権移転登記は固定資産税評価額の15/1000(平成31年4月以降は20/1000)
  • 建物の所有権移転登記は固定資産税評価額の3/1000
  • 抵当権の設定登記は債権金額の1/1000

不動産取得税

売買や贈与で不動産を取得した時や、建物を新築した時に課税されます。
不動産取得税は取得後すぐに支払うのではなく、半年から1年後くらいに納税通知書が届きます。
忘れた頃にやってくる税金で、かつ結構大きな金額となることが多いため注意が必要です。

不動産取得税は土地と建物それぞれ課税され、以下の計算式で算出します。

  • 土地は固定資産税評価額の1/2に対して3%
  • 建物は固定資産税評価額に対して3%

所有時に課税されるもの

固定資産税、都市計画税

土地や建物の不動産を所有していると課税されます。
毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

税額は以下で計算されます。

  • 固定資産税は課税標準額×1.4%
  • 都市計画税は課税標準額×0.3%

運営時に課税されるもの

所得税

アパート経営では家賃収入が得られます。また逆に様々な経費が必要となってきます。
収入が経費を上回れば「所得が得られた」となります。

所得 = 収入ー経費ー所得控除

所得税は所得の金額に応じて課税されます。

所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え、330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え、695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え、900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え、1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え、4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

住民税

住民税は前年の所得に応じて課税される「所得割」と、所得金額にかかわらず課税される「均等割」で構成されています。

所得割は所得に対して10%が課税されます。

均等割は5,000円(市町村民税3,500円、道府県民税1,500円)と定められていますが、自治体によって若干の増減があります。

消費税

課税売上高が1,000万円以上の場合は消費税を収める必要があります。

しかしアパート経営での家賃は一般的に消費税は含まれていません。
消費税が含まれるのはテナントの家賃の場合となります。

テナントの家賃が1,000万円以上となるのはなかなかの規模です。
ほとんどの方は対象外(免税事業者)でしょう。

事業税

不動産賃貸業をおこなうことによって「個人事業主」となりますが、個人事業主は所得税と住民税の他に「事業税」を収める必要があります。

収入ー経費ー各種控除

各種控除は以下の2つです。

  • 一律で適用される「事業主控除」の290万円
  • 前年度の損失があればそれを繰越す「繰越控除」(青色申告者のみ)

税率は業種によって決まっており3%〜5%ですが、ほとんどの業種は5%になっています。

参考:東京都主税局の説明(法定業種と税率の項)

売却時に課税されるもの

不動産譲渡所得税、住民税

譲渡収入から取得費や譲渡費用を差し引いた金額が「譲渡所得」となります。
不動産譲渡所得税は譲渡所得に対して課税される税金です。

譲渡所得=譲渡収入ー(取得費+譲渡費用)

税率は所有期間によって異なります。

  • 所有期間が5年以下(短期)の場合は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
  • 所有期間が5年を超える場合(長期)の場合は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

短期と長期の場合で税率がほぼ2倍異なります。

気をつけなければならないのが5年を超えているかの判断ですが、売った年の1月1日現在で5年を超えるかという判断がおこなわれます。
したがって売却日で5年を超えていたとしても短期譲渡と判断されるため、長期譲渡の税率を適用したい場合は次の年の1月1日以降に売却する必要があります。

また、譲渡によって損失が発生した場合には課税されませんが、他の所得との損益通算をすることができませんので注意が必要です。

消費税

土地は非課税ですが建物は課税対象となります。
しかし課税売上高が1,000万円を超える課税事業者の場合にのみ消費税を収める必要があります。
税率は8%ですが建物価格に課税されるので、意外と大きな金額となります。

例えば1億円の物件を売却した場合、建物割合が6割程度であれば500万円ほどの消費税の納税義務が発生します。

購入時に消費税還付をおこなって課税事業者となっている場合もあります。
消費税の課税義務がある場合には、建物部分の消費税も盛り込んだ売却金額を検討しましょう。

相続時に課税されるもの

相続時には「贈与税」もしくは「相続税」が課税されます。(相続のやり方により異なります)
また、不動産の登記を移転するため、「不動産取得税」「登録免許税」も必要となります。

贈与税

不動産を譲り受ける場合は「贈与税」が課税されます。

課税価格は「固定資産税評価額」となります。

基礎控除額を110万円とし、下記の表の通りの税額となります。

贈与税の速算表

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

上記は一般贈与(兄弟間、夫婦間、親から子など)の場合ですが、それ以外の場合には異なる税率となります。

相続税

不動産を相続する場合の課税標準額も贈与税と同じく「固定資産税評価額」で計算します。
ただし基礎控除額として「3,000万円+相続人の数×600万円」が控除されます。

取得金額=固定資産税評価額ー基礎控除額

相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

法人と個人で税金の扱いに違いはあるのか?

これまで個人事業主に絞って説明してきました。

法人化した場合では税金の扱いにどのような違いがあるのでしょうか?

所得税の税率

個人事業主の場合は累進課税で、所得が高くなるほど税率も高くなる仕組みでした。

法人の場合も所得の額により変わりますが、上限税率は低く抑えられています。

400万円以下:22.46%

400万円超、800万円以下:24.9%

800万円超:36.81%

上記の税率は実行税率です。

実行税率とは、個人事業主でいうところの所得税、住民税、事業税を含めた税率となります。

個人事業主の場合は4000万円超で60%の税率でしたので、半分程度に抑えられることになります。

法人の場合はその他に法人住民税の均等割が必要になります。

法人住民税の均等割は資本金の額と、従業員の数で決まります。

損益通算

個人事業主の場合には、不動産の売買に伴う所得の損益を、事業所得の損益と通算することはできませんでした。

そのため、不動産の売買で突発的に利益が出たとしても、他の損失と通算することができず、節税の手段は限られていました。

これが法人の場合には全ての損益を通算して計算するため、色々な節税の手段をとることができるようになります。

損失繰越

個人事業主の場合は青色申告をおこなうと、損失は3年まで繰越すことができます。

法人ではさらに長くなり、7年まで繰越すことが可能となります。

給与の支給

個人事業主の場合は自分に給与を支払うことはできません。

事業のお金を自分の生活費とする場合には、帳簿処理上は事業主貸となり、経費にすることはできませんでした。

しかし法人の場合は自分へ給与を払うことができるため、その金額を全額経費とすることができます。

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アパート経営のはじめかた

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