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マイソクに書かれている利回りで収支計画を立ててはいけません

不動産投資
geralt / Pixabay

安定したアパート経営のためには高い利回りが必要です。

でもアパート購入を検討する時に見る「マイソク」に利回り書かれてますよね?
あれ、信じて収支計画を立ててませんか?

だとしたら危険です。

今すぐ計画見直した方がいいですよ。

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表面利回りと実質利回りの違い

マイソクに記載している利回りは表面利回りです。

表面利回りの算出式は以下のとおり。

表面利回り = 年間収入 ÷ 物件価格 × 100

一見すると物件の収益率を比較するのに便利そうですが、いくつか問題点があります。

  • 物件により諸経費が異なる
  • 満室を想定している利回りなので実際は低くなることがほとんど
  • 物件により購入時の諸経費が異なる

対して実質利回りはマイソクには記載されていませんが、あなたがアパートを購入する際には必ず計算しなければいけません。

実質利回りの算出式は以下のとおりです。

実質利回り = (年間収入 – 空室損諸経費)÷ (物件価格 + 購入時の諸経費) × 100

表面利回りとの違いは「空室損」「諸経費」「購入時の諸経費」になります。

より収支の実態に近いのが実質利回りです。

したがって、購入するアパートを比較する場合には実質利回りを算出しましょう。

物件による諸経費の違い

アパート経営で大きな諸経費となるのは

  • 管理費・清掃費、設備維持費
  • 固定資産税
  • 修繕費

があげられます。

管理費・清掃費、設備維持費

管理費・清掃費とは、アパートの運営を不動産管理会社へ委託する場合の委任費用と、アパートの建物管理費用です。

管理費は家賃収入の3%〜5%が一般的な相場です。
清掃費については建物の規模や設備によっても異なります。
そして設備維持費は電気料金、水道料金、その他設備の維持費が含まれます。

特に費用が大きくなるのが

  • エレベーター
  • 機械式駐車場

です。

これらの設備がある場合の維持費は強烈です。

しっかり計算に含めてくださいね。

固定資産税

意外と違いに気づかないのが固定資産税です。

特に構造が鉄筋コンクリートであったり、敷地面積が大きい場合には莫大な納税額になりますよ。

私が保有している鉄筋コンクリート18世帯のアパートの場合、年間100万円以上の納税額になっています・・・。

逆に木造アパートの場合はそこまで大きくなっていません。

修繕費

突発の修繕を予測するのは不可能ですが、新築もしくは築浅のアパートであればほとんど手がかかりません。

10年過ぎたくらいから徐々に手がかかるようになります。

大規模修繕がまだであれば、何年後に必要かを見込んで費用を積み立ててでおく必要があります。

内装についても同様です。

入居者の退去時に原状回復工事をおこなうのですが、あまりに間取りが古いなどの場合は次の募集時の客付や家賃に大きく影響してしまいます。

その場合には大掛かりなリフォームも視野に入れる必要があります。

そうなると退去ごとに数十万の費用が必要となってきます。

常時満室であることはありえない

表面利回りは年間をとおして満室だった場合の収入を前提としています。

しかし年間をとおして一度も退去が発生しないことは稀であり、どんなに成績の良いアパートでも5%程度の空室率は見込んでおく必要があります

例えば10室のアパートで年間とおして2室の入れ替わりがあり、それぞれ次の入居者が決まるまでに2ヶ月必要だった場合、

(10室 × 12ヶ月 – 4ヶ月)÷(10室 × 12ヶ月)= 96.6%

という数字になります。

人気物件ですぐに次の入居者が見つかればよいですが、基本的には「退去」→「原状回復」→「募集」→「内見」となりますので、最低でも2ヶ月程度は必要になってきます。

地方物件だとさらに空室期間が伸びる傾向にあり、次の繁忙期まで空室が決まらないこともあります

そのため実際の収支計画を立てる場合には検討対象のアパートの競争力を考え、90%〜95%程度の入居率で考える必要があります。

購入時諸経費

購入時には以下の諸経費が必要となります。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 銀行ローン費用
  • 火災保険料
  • 不動産取得税

特に違いが大きいのが仲介手数料と不動産取得税です。

仲介手数料は物件価格の3%+6万円ですが、売主が仲介業者であった場合は仲介手数料が物件価格に含まれている場合もあります。(売主物件と言われる)

1億円の物件であれば306万円ですが、物件価格に含まれているかどうかで実質利回りが変わってきます。

また、不動産取得税は固定資産税と同様、構造が鉄筋コンクリートであったり、敷地面積が広かった場合には大きくなる傾向があります。

おわりに

アパート購入時には利回りで比較しますが、真の比較は実質利回りでおこなう必要があります。

特に以下のような傾向の場合には表面利回りと実質利回りが大きく変わるので注意してください。

  • エレベーターや機械式駐車場が附属している
  • 鉄筋コンクリートや敷地面積が広い
  • 大規模修繕が近づいている
  • 築古で内装のリフォームが必要になってくる

また、収支計画を考える場合には、アパートの競争力を踏まえた入居率で計算しましょう。

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アパート経営のはじめかた

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