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ミドルリスク・ハイリターンを求めるには株やFXよりも不動産投資が最適です

不動産投資
qimono / Pixabay

自分は将来年金をもらえるのだろうか?
こんな疑問が日本の経済を停滞させています。

将来に不安を持ち、誰もがお金を使いたがらない世の中は次第にデフレに蝕まれていきます。

「収入が上がらない」
「貯金ができない」

そのような人たちが増えますます収入が少なくなります。

そんな中、更に年金まで減らされてしまうとどうなるのか?
減らされないにしても、支給開始年齢が引き上げられると、実質的には年金が減らされたのと同等です。

このまま国をあてにしていても将来的な不安は解消されません。
早く自分自身で資産運用に着手するべきです。

本記事では個人でできる資産運用の特徴と、あなたに最適な投資方法が何かを探っていきたいと思います。

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資産運用の方法

個人が始めることのできる資産運用は大きく2つに分類できます。

  • 金融投資(株式、債券、FXなど)
  • 不動産投資

それぞれ元手の資金に対して年間2%〜10%程度の儲けが期待できますが、レバレッジをかけて更に数倍にすることも可能です。

金融投資

株式、債券、FXなどの金融投資は、元手となるお金さえあれば誰でもすぐに始めることができます。金融投資をおこなう場合の投資手法は大きく2つに分類されます。

  • 長期積立投資
  • 売買差益

長期積立投資は特定の銘柄を毎月決まった金額だけ買い続ける投資法です。
「ドルコスト平均法」と呼ばれる手法で、安い時に多く買い、高い時に少なく買うことで、買い値の平均額を下げます。
この手法であれば、最初に投資する銘柄さえ決めてしまえば毎月自動的に実行され、何もすることはありません。
したがって、忙しいサラリーマンにはうってつけの手法といえます。

しかしながら期待できる年間の儲けは元手となるお金の2%〜5%程度ですので、大きな資産を形成するためには長期間(20年〜30年)の継続投資が必要です。
仮に40歳以降から運用して1億円の資産を築こうと思うと、利回りが5%だとしても毎月25万円(年間300万円)が必要となってしまいます。

それはちょっと現実的ではありませんよね。

もっと短期的に大きな利益を得るには「売買差益」を求める必要があります。
株式や債券、FXなど、ある銘柄を安く買って高く売るということを繰り返し、元手を膨らましていく手法です。
少ない元手でもレバレッジをかけて大きな資産を購入することが可能です。

しかしこの手法の場合、安い銘柄を探し当てる選球眼が求められます。
1回や2回はうまくいったとしても、継続して勝ち続けるのは現実的ではありません。
リスク管理に失敗すると、1回の負けで全ての資産を失うこともあります。
プロでも勝率は5割に満たないという中で、本業であるサラリーマンをやりつつ相場と向き合うことは実質的に不可能です。

ではそこまでの時間をかけず、大きな売買益を期待できる投資はないのでしょうか?
それを実現できるのが不動産投資なのです。

不動産投資

金融投資と比較した不動産投資のメリットとしては、

  • 融資を使うことができる
  • 価格変動によるロスカットはない
  • 大きな売買益が期待できる

ということがあげられます。

融資を使うことができる

不動産投資の実質利回り(必要経費や税金を抜いた実質の手残り)は10%程度ですが、不動産を担保に融資を使えば実質的にレバレッジをかけることができます。
手元資金が100万円で1000万円の不動産を買う場合、900万円を融資でまかなえば10倍のレバレッジをかけていることになります。

1000万円の利回りが10%の100万円だとしても、投資元本が100万円だとすると期待利回りは100%となります。(当然、融資の返済がありますのでその分は除く必要がありますが)

価格変動によるロスカットがない

金融投資でレバレッジをかけた場合に大きな価格変動があると、ロスカットされてしまうことがあります。

その点不動産投資の場合にはロスカットはありません。
融資を滞りなく返済さえしていれば、どれだけ不動産価格が下がったとしても一括返済を求められることはないのです。

大きな売買益が期待できる

不動産投資は金融投資と比べて、情報の非対称性がより大きくなっています。
不動産は「一物一価」と言われるくらい個別性が高い商品であるため、世の中に同じものはありません。
また、相対取引でもあるため、売主と買主で価格の合意ができれば、それが正規の価格となります。
そのため、買主はいかに安く購入するか、売主はいかに高く売却するかの知恵を絞ります。
安く購入して高く売却することができれば、大きな売買益を得ることができるのです。

不動産投資のデメリットは?

これまで不動産投資の優位点をあげてきましたが、逆にデメリットも見ていきましょう。

不動産投資のデメリットとしては以下のようなものがあげられます。

  • 買うのが難しい
  • 完全放置ではない
  • 知識が求められる

買うのが難しい

金融投資は取引ボリュームのある銘柄であれば自分の好きなときに売買できます。
しかし不動産は売る人がいなければ買うことができず、また、買う条件も人それぞれですので売買が成立することが難しいのです。

価格、場所、融資それぞれについて条件があり、それを全て満たさなければ買うことはできません。

完全放置ではない

不動産を買ったあと、運営についてはある程度外注化できるとは言え、最終的に判断するのは所有者であるあなたです。
空室になったあとの募集条件や広告費の条件、入居者からクレームがあった時の対応内容の決定、建物の修理や保全整備などなど、人に関することから建物に関することまで、完全に事業として考えて行動する必要があります。
実際の作業は専門の業者に任せるとしても、あなた自身が理解していないと最適な判断ができないケースが多々発生します。

知識が求められる

不動産投資は買うことも重要ですが、買ってからの運営についても様々な知識が求められます。
大きな出費の伴う部屋や建物の修繕については、業者の言いなりになっているととんでもない費用が発生します。

また保険や税金についても知っておく必要があります。
不動産は税金との戦いとも言われるくらい、多くの税金を納めます。

  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税
  • 売却時の譲渡所得税

などなど、これらの知識があるのとないのとでは、収益率には2倍以上の差が発生するのもザラです。

ではあなたに最適な投資はどれか?

これまで見てきた投資方法は以下のように表現することができます。

  1. コツコツ積立運用:毎月一定額を長期間積立てて複利運用する
  2. 積極売買:相場(市場)を積極的に調査し、売り・買いで売買益を膨らましていく
  3. 不動産投資:自分の知識で安く購入して効率よく運用し高く売却して資産を膨らましていく

コツコツ積立運用であればある程度の確率で結果を予想することができます。
年率2%〜5%程度ですので、毎月どのくらい資産運用へ積立られるか、どのくらいの運用期間を想定するのかによって、最終的な運用益を求めることができます。
期間が短いと大きな運用益を望むことはできませんが、長い期間を取れるのであれば最適な運用方法です。

運用期間を長く取れないのであれば、自分の努力で資産を殖やしていかなければなりません。

積極売買であれば毎日の相場を読みつつ、将来的な予測をし売り買いを判断するという、ある意味ストイックな努力が必要です。

そのため、相場と向き合うための時間や、新しい知識を仕入れる時間が必要です。
本業で忙しい人にオススメできる投資法ではありません。

そこで不動産投資です。

積極売買同様、売買によって大きな利益を見込めますが、毎日相場を確認して売買する必要はありません。一定期間保有して、相場が高くなった時に売却することで大きな利益を得ることができます。
また、保有している間の管理には手間が必要ですが、不動産業界では外注化できる仕組みが整っているので、自分の時間を大きく取られることもありません。
知識さえあれば最強の投資方法であると言えます。

そこで勝つための必須条件である知識の習得方法です。

不動産投資では

  • 不動産の売買
  • アパート経営
  • リフォーム、修繕
  • 税金

など、幅広い知識が求められます。
実践することが一番の習得方法ですが、不動産は大きな買い物なので失敗するとリカバリーも大変です。
そのため、知識への投資は大変割りの良い投資だと言えます。
知っているだけで数千万円の差となってあらわれることもあります。

そのような知識を体系的に習得するためのスクールがあります。

ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールです。
まずは無料の体験学習会を受けてみて、どのような知識が身につけられるか確かめてみませんか?

不動産投資
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