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【アパート経営】ワンルームマンション投資にレバレッジをかけて資産拡大スピードをアップ!

ワンルームマンション オススメの不動産投資

前回はアパート経営手法の一つであるワンルームマンション投資の一般的な資産拡大方法について解説しました。

前回の記事はこちら。

ワンルームマンション投資のはじめかた【コツコツ資産を殖やす】
不動産投資と言えば真っ先に思い浮かぶワンルームマンション投資。 あるマンションの一室のみ(区分)を買って賃貸する投資法です。 そのワンルームマンション投資は新築と中古それぞれどちらでもおこなえます。 しかし新築と中古では大きく特徴...

ワンルームマンション投資は少ない投資額で始めることができるため、不動産投資の初心者には人気ですが、運営していくにつれ利回りがそれほどではないことに気づきます。

しかしながら運営の手間は殆どかからないため、サラリーマンが副業として手がけるのには低リスクでよいのではないでしょうか。
空室リスク、家賃下落リスク、修繕リスク等を考えると、融資付けに苦労しない立地で平米数は狭めとなる、都内駅近のワンルームか1Kあたりであればあまり苦労せずに埋めていくことができます。

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ワンルームマンション投資で資産拡大するには時間がかかる

ワンルームマンション投資を継続していくことで資産拡大を目指すのであれば、それなりの期間が必要となってきます。

資産拡大は家賃収入(インカム)を元に更に買い増しをしていくのですが、元々の利回りもそんなに大きくないため、増えるスピードはゆっくりとなります。
そのため、インカムのみではなく、本業の収入も併せて投資していくことで、ローリスク、ミドルリターンの投資法であるといえます。

レバレッジをかけて資産拡大スピードを上げる

そこで銀行からの借り入れをおこない、レバレッジを掛けることで資産増加スピードを調整することもできます。

一棟アパートを購入する場合はフルローンやオーバーローンとする場合がほとんどで、レバレッジとしては100%となりますが、ワンルームマンションであれば金額も低めですのである程度現金での購入も視野に入れることができます。

たとえばレバレッジ50%で考えた場合、1,500万円のマンションを2戸購入するのに現金が1,500万円、融資が1,500万円の合計3,000万円の投資となります。(その他諸経費なども必要ですが、説明を簡略化するために割愛します)

利回りが7%だとして、1,500万円のマンションからは年間105万円の家賃収入が得られることになります。現金購入だとするとそれは全て再投資可能な金額ですが、更に1,500万円の借り入れを2%、20年でおこなう想定の場合、借り入れの返済を除いて考えた場合はプラス15万円の収入が得られることになります。合計120万円を繰り上げ返済に充てることにより、借り入れのないマンションを増やしていくことができます。

返済が進んでいきローンの残債が33%になった頃に更に借り入れをおこない、同様に返済していくことで、資産の増加スピードを上げていくことができます。

その物件単体の家賃収入のみで返済していく場合はローンの残債が33%に到達するのに14年程度必要ですが、他のマンションの家賃収入で年間100万円、あなたの本業からの貯蓄を年間50万円、合計150万円も併せて返済していくと5年で到達することになります。

このように一棟アパートだとリスクが高くて不動産投資に踏み出せないが、レバレッジをコントロールすることによってリスクを少なくすることもできます。

出口戦略

マンションの耐用年数は47年ですが、実質50年〜100年程度は稼働できると言われています。
需要があるところでは築年数が経過していたとしてもそれなりの価格で取引されるため、中古で家賃がこなれている年数のマンションを購入すると安全でしょう。

都内で山手線沿線などは一定数の需要が見込めるため、よほど建物が倒壊する状態でもない限り、それなりの価格で取引することができます。

反面、需要がないところだと出口を取りづらいということになります。

まとめ

ワンルームマンション投資は一棟アパート投資に比べて低いリスクで始めることができます。
銀行融資と組み合わせてレバレッジをコントロールすることで、自分の許容できる範囲で投資を実行することも可能です。

また、売却も視野に入れて購入することで、タイミングよく売却することができると資産の増加スピードを更に加速することができるでしょう。

反面気をつけなければならないこととして、ワンルームマンションは金融機関が評価する場合の資産価値はほとんどありません。借り入れはあなたの与信内(サラリーマンの年収や資産背景)でおこなわれるため、ワンルームマンションを担保にしての借り入れはおこなえません。

したがって、途中で一棟アパート投資へシフトしようとして融資を引き出そうとすると、ワンルームマンションで借り入れている融資額も参入され、思うように融資が受けられなくなってしまいますのでご注意ください。


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