地方のアパート管理は地理的に遠いということで色々とビハインドがあります。
その中で私がどのように行動しているかをご紹介いたします。
地方アパートは3箇所管理しています。
日帰りできるところが1棟。
新幹線で2時間のエリアに1棟。
さらにそこから電車で1時間のところに1棟。
それぞれ地域と管理会社が異なっているので色々大変なことがあります。
物件の管理
基本的には管理会社へ委託しているのですが、やはり自分で物件を確認しないと問題点が見えてきません。
特に長期で空室が発生している物件の場合は度々テコ入れに訪れる必要があります。
地方は供給が過多なところが多く、空室も継続して発生しています。
こちら：空室が継続して発生していた時にとった一連の施策の紹介
結局のところ空室に対する特効薬はなく、地道に対策を重ねていく必要があります。
そのためにも物件は近い方が何かと便利です。
管理会社とのコミュニケーション
物件毎に管理会社が異なるため、それぞれの担当者とコミュニケーションをとっていく必要があります。
また管理会社の中でも役割毎に担当者が異なる場合もあるので、名前を覚えるのが更に大変になります。
普段は電話で話しをしていますが、やはり数ヶ月に一度くらいは実際に会って確認することも大切です。
更に、力を入れなければならないアパートの場合は客付会社も訪問し、地元の温度感を把握する必要があります。
ということもあり、空室が継続しているアパートについてはほぼ毎月通っていました。
修繕対応の業者開拓
管理会社に原状回復や修繕を任せたが
退去が発生した時の原状回復については、当初管理会社へお任せしていました。
自分で色々やらなくてよいので面倒はありませんでしたが、アパート経営の経験を積むにつれ、もう少し金額を抑えることができないかと考えるようになってきました。
また現状回復だけではなく、競争率を上げるためのリフォームをおこなうためにもコスト削減が必要になってきます。
管理会社経由だとマージンが乗ってしまうので若干高めになってしまいます。
そんなこともあり、地元のリフォーム業者探しを始めました。
自分でリフォーム業者探しをした結果
リフォーム業者探しは一括査定サイトやタウンページで探して直接電話をかけるなどでおこなっていきました。
こちら：大手リフォーム業者の一括査定
それらで見つけたリフォーム業者に自分で作成したリフォーム仕様書を送付して見積もりをおこなってもらいます。
やり取りは主に電話で進めましたが、最終的には現地で面談をする必要があったので、結構な労力がかかりました。
こちら：リフォーム業者の探し方、選び方
おわりに
利回りが高ければ場所にはこだわっていませんでしたが、管理の手間を考えるとアパートの場所はある程度集約するのが効率的です。
また、管理会社に対しても規模のメリットを生かして客付の優先順位を上げる効果も期待できます。
色々経験したことは自分のノウハウとなり無駄にはなりませんが、これから購入する物件は土地勘のある近場にしようと思ったのでした。
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