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家賃滞納リスクを低減させるためにアパートオーナーがやるべきことは?

アパート管理
JESHOOTS / Pixabay

現在70世帯を管理しているのですが、家賃を滞納している人が毎月少なからずいます。

現在は4世帯滞納していて、ここ一年間を振り返ってみてもコンスタントに家賃滞納が発生しています。

大家になって初めの頃は家賃滞納を大事件に考えていたのですが、あまりにも毎月発生するのでそのうち慣れてきて、数ヶ月間滞納していても管理会社がなんとかしてくれるだろうという感覚でいました。

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状況

今回問題となったのは福井市にあるアパートで、家賃滞納が3ヶ月目に突入しました。そろそろヤバイと感じて管理会社の担当者と電話で相談しました。

管理会社の担当者にアパートへ訪問してもらって確認したところ、部屋の電気メーターが止まっており、住んでいる形跡がありませんでした。

勤務先に連絡しても既に退職しているようで、居どころがわかりません。

もしや夜逃げかと覚悟しました。

このアパートでは家賃保証会社をつけておらず、連帯保証人を記入してもらうことで入居可能としていました。その連帯保証人に電話しても繋がらず、連帯保証人の家に訪問しても不在で会えないという状況が続いていました。

4ヶ月たっても連絡が取れないため、内容証明郵便で退去通知を送る措置に切り替えました。アパートの部屋に送っても帰ってきていないので、連帯保証人の家に送付したところ、受け取られず郵便局での取り置き期限を超えて「還付」という形で戻ってきました。

入居者が部屋で亡くなっている可能性もあり、部屋に立ち入る必要があったので警察に連絡して本人に電話してもらいました。

すると本人から管理会社へ折り返しの電話連絡がありました。

管理会社が状況を聞くと、連帯保証人(父親)が部屋を解約していたと思っており、自分は父親の家に戻っているということでした。

そうであれば退去手続きをする必要があるので、管理会社まで来て退去届を出すよう伝えてもらいました。

しかし約束した期日になっても現れず、連絡しても応答がなくなってしまったので、強制的に追い出すしか手がなくなってしまいました。

 

事件についてはまだ進行中ですので、結果については後日ご報告できるかと思います。

今回の経験をとおして、アパートオーナーとしてどのような対策が必要であったかを考察していきたいと思います。

家賃滞納に対してどのような対策がとれるか?

入居時に家賃保証会社をつける

家賃保証会社をとおした入居をおこなうことによってある程度は入居者の属性絞込みができます。家賃保証会社での入居審査で全てが解決するわけではありませんが、入居までのハードルが上がることによって、すぐに滞納するような属性の入居者がふるいにかけられるでしょう。

また、滞納が発生したとしても大家が直接対応することは少なく、家賃の督促や退去までの手続きをおこなってもらうことできるため、リスクを低く抑えることができます。

その反面、入居者がなかなか決まらないというデメリットがあります。

低額な家賃で募集している物件は、入居者の属性も低めを想定しているので多くの反響があります。しかし家賃保証会社をつけるとすると、審査にとおらない人が出てきてしまうため、空室期間が長くなることも考慮しなければなりません。

連帯保証人、勤務先の状況確認をおこなう

家賃保証会社の審査をとおらない属性を入居者ターゲットとする場合、連帯保証人をつけることになります。

今回の入居者はまさにこのパタンです。

連帯保証人は父親でしたが電話にも出ず、家を訪問しても留守ばかりという状態でした。また入居者の勤務先に連絡しても既に辞めた後という状態でした。

そうならないために、その時になって連絡が取れるのかということを確認しておく必要があります。

  • 連帯保証人には連絡が通じるかを自分で電話して確認する。電話がつながらないとしても折り返し電話してくる人か、話しの内容はまともなのかなど、きちんと自分で確認する。
  • 勤務先へ連絡して普段の勤務実績を確認する。雇用されてからの期間なども同じく確認したい。

面倒ですが、本来は家賃保証会社が保証しているものを自分で担保しなければなりません。納得がいくまで確認しましょう。

家賃滞納発生時には迅速な対応を

家賃滞納が数ヶ月になると数十万円の金額となってしまうため、払う方もできれば逃げ切りたいという気持ちになってきます。そのため家賃滞納の対応は早ければ早いに越したことはありません。

毎月の家賃明細を確認し、家賃滞納のある入居者には必ず連絡をしてもらうことが必要です。

たいていは口座に必要なお金が入っていなかったために引き落とし不能になっていることが多いのですが、無職になっていたり入院していたりして今後も家賃を払えなくなっている可能性もあります。

家賃を全額すぐに払えない場合には滞納分を分割で支払いつつ入居を継続してもらうこともありますが、基本的には退去してもらったほうが今後の問題は少なくなります。

大家としては退去が発生すると原状回復費用と次の募集費用が必要となってくるため、できれば今の入居者に長くいてほしいと思いがちです。しかし今払えないということは今後も払えない可能性が高いため、早く次の入居者に入ってもらったほうが結果的には収支がよくなります。

追い出しと債権回収のための手続きは?

入居者(賃借人)の権利は非常に強いため、退去してもらうためには色々な手続きを踏んでいく必要があります。

  1. 滞納が発生した入居者と交渉します。今後家賃を払えなくなっている場合には退去をお願いすることになります。また双方で滞納家賃額の認識があっていることと、その支払い方法を約束します。内容については書面でやりとりして、公正証書とすることで後々の裁判で有利に働きます。
  2. 入居者と会えない場合には家賃滞納があるという証拠を作る必要があります。そのためには退去を促す内容で書面を作成し、それを内容証明郵便で入居者へ届けます。
  3. 話しが進展しない(双方の意見が食い違っている、入居者の行方が分からない)場合は裁判となります。訴える裁判所はアパートが所在する管轄の裁判所となります。裁判は紛争の対象となっている金額が140万円以下であれば簡易裁判所、それを超える場合であれば地方裁判所の管轄となります。
  4. 裁判で判決を取り付けると強制執行が可能となります。入居者がいなくなっている場合は部屋の解錠、片付けなど、全て自費でおこなう必要があります。
  5. 滞納している家賃の取り立ても自分でおこなう必要があります。滞納者との直接交渉や、埒があかなければ銀行口座や給与の差し押さえ手続きを取る必要があります。

おわりに

家賃滞納の対応は気の重い作業です。

しかしそれを放置しておくとますます状況が悪化していき、気がつくと滞納が巨額となってしまいます。

滞納が発生したらすぐに、頻繁に対応することで、入居者や管理会社からもお金にルーズな大家と思われず、支払いが後回しにされない効果も期待できます。

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