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1年以上の空室に申込が入りました。その間にとった施策の効果を検証してみる

アパート管理

先週末に1年以上空室だった部屋に申し込みが入りました。

これまで様々な施策をおこなってきましたが、その施策の紹介を兼ねて、何が効果的だったのかを振り返ってみます。

まだ本申込みではないためキャンセルになる可能性もありますが、とりあえずほっとしています。それでもあと4室埋めていかなければならないので、引き続きとっていく空室対策と併せて紹介していきます。

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建物のスペック

アパート(重量鉄骨造のため区分的にはマンション)は築27年と、結構な築古物件です。石川県金沢市にありますが、間取りが2DKのためインターネット経由での反響が少ないという問題がありました。

家賃は周辺とほぼ横並びにしており、平米単価にすると1千円/㎡(管理費、駐車場代込み)で設定しています。

立地としては市の中心部である金沢駅や繁華街の片町へ繋がっている道路へすぐに出れる場所であり交通の便はよいほうです。更に周辺には大きなスーパーマーケットも存在しているため、生活環境としても便利と感じています。

ただし難点として、アパートの裏側にセレモニーホールがあり、その隣にお墓があること、更に踏切に隣接しているため、電車が通過すると結構音がうるさいということがあります。

これまでの施策

管理会社の変更

アパートを買った際に管理会社をどうするか検討しました。

まずはこれまでの管理会社へ、その当時の空室(5部屋)に対してどのような空室対策があるのかを確認してみました。その回答としては、特にこれ以上の対策はなく、しばらく待つしかないだろうとのことでした。

しかしながらそれまでも長期間の空室期間であったようで、とてもではないがお願いできる管理会社ではないと感じました。

地元の不動産屋にはツテはなかったため、アパートを仲介してくれた不動産会社(東京に所在)が3%の管理費で物件管理をでおこなってくれるということだったので、あまり深く考えずに管理を変更しました。

引き渡しが終わってひととおり管理会社と契約も交わし募集をはじめましたが、一向に問い合わせ、内見が入りません。2ヶ月待ちましたが全く反響がなかったため管理会社へ相談したところ、AD(広告費)3ヶ月を提案されました。

特に自分にも案がなかったことより、そのままその提案を受け入れて再度募集をおこないました。

更に2ヶ月経過しましたが、それでもやはりほとんど反響がありません。

管理会社とは何回も話しをしましたが、その場しのぎの対策(FAXを送付している、地元の仲介にヒアリングしている等)しか聞こえてこず、たまらず自分で地元の仲介業者を訪問することにしました。

何件か訪問し、自分の物件を募集してくれるようお願いしたところ、いくつかの仲介業者では「東京で管理している物件には怖くて客付けできない」と聞いてびっくりしました。

金沢市は地元の不動産業者の繋がりが結構強く、他の地域から入ってくる物件についてはほぼ見向きもされていないようでした。当時お願いしていた管理会社はFAXを送付するのみで、現地の状況をほぼ把握していなかったようです。

そこで地元の有力な管理会社を何件かヒアリングし、現在の管理会社へ変更をおこないました。このことに気づくまで半年間、更に契約変更に3ヶ月と都合9ヶ月も浪費してしましました。

物件の清掃

恥ずかしながらこのアパートは物件を買った時に行ったきり、半年間行くことはありませんでした。

半年間入居申し込みが入ってこないこともあり、かなり焦ってきました。

その時に始めて空室対策について様々な本や、セミナーに参加して勉強を始めました。

まずは物件の認知度を把握するということで地元の仲介業者を訪問しましたが、それ以外の対策としてどの本も述べている「物件の清掃」をおこないました。

物件の清掃についてどのような効果があるのか意味不明なままおこないましたが、清掃をおこなっていくうちに、物件の細かなところまで目が行き、入居希望者が内見する時にどんな気持ちになるのかが想像できるようになりました。

自分が部屋を案内された場合どのようなところを確認するのかを想像し、目につくところは片っ端から掃除していきました。

当然清掃業者も定期的には清掃していましたが、細かなところまでは行き届かないので、自分でしっかり清掃するというのはとても有効だと感じました。

更に大きな効果として物件の隅々まで確認するため、ざっと見ることでは気づくことができなかったサビや色剥げ、雨漏りの跡など、様々な見落としを発見することができました。

長くなりそうなので、明日に続けます。

アパート管理
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アパート経営のはじめかた

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