最近はアパートのリフォームや大規模修繕など、アパート経営のほうにかなりの時間が取られています。
それというのも、所有しているアパートがそれぞれ別の地域にあるためリフォーム業者探しを一から始めないといけないためです。不動産管理会社に任せておくと確かに楽なのですが、マージンもそれなりに乗るため費用が割高となります。
自分でやるのは大変ですが、アパート経営としてコストダウンをはかるためにリフォームは業者探しは必須です。
リフォーム業者探しのすすめ方
これまでは楽待など大手ポータルサイトの一括見積もりを利用していましたが、ある程度規模の大きなリフォーム業者が登録されているため、見積金額もそれなりのものとなります。色々な修繕項目があり、自分で一から考えずに全て丸投げするのであればそちらのほうが楽で安心ですが、その分費用もかかってきてしまいます。
そのため、今回リフォーム業者を探すにあたってはタウンページを利用して総当りで探していきました。
タウンページでの探し方ですが、今回は内装工事（クロス交換、床材交換、内部塗装等）ですので業種は「リフォーム」で絞り込みます。絞込地域は市内でよいでしょう。
リフォーム業者を探すにあたり私が判断した基準は以下の3つとなります。
- ホームページがないリフォーム業者。あったとしても手作り感満載のページであればOK。
- 広告宣伝が少ないリフォーム業者。タウンページに広告を載せてない、グーグルの検索でもほとんど出てこないリフォーム業者など。
- グーグルマップでリフォーム業者の事務所を確認。大きなビルは論外。小さな事務所が狙い目。
リフォーム業者への見積り依頼のおこないかた
リフォーム業者を探したらリフォームを依頼するのですが、その前にリフォーム仕様書を作成します。リフォーム仕様書とは依頼したいリフォーム項目を一覧でまとめたものです。それぞれのリフォーム業者にバラバラで依頼すると比較することが難しくなるため、見積もるための項目を明確にするためのものです。
また今回依頼するのは概算見積りであるため依頼内容は詳細である必要はありませんが、最低限以下の内容は欲しいところです。
- 部屋の図面（間取りと大きさが分かるもの）
- 図面へ施工内容の書き込み
- 施工内容一覧表（部屋と施工項目）
次にこのリフォーム仕様書をもとにリフォーム業者へ依頼をかけます。まず先ほど探したリフォーム業者へ電話をおこない、今回想定しているリフォーム工事が実施できるのかを確認します。作業内容や作業時期など、こちらの思惑と一致していれば見積り依頼をおこないます。
概算なので2,3日でお願いできればいいですね。
リフォーム業者を選ぶ
次に出来上がってきた見積書の内容を元に面談するリフォーム業者を選びます。
主に以下についてチェックします。
- 依頼した内容がきちんと盛り込まれているか
- 数字の整合性は大丈夫
- 曖昧な項目がないか
これらをチェックすることで、きちんと仕事をおこなうリフォーム業者なのかが見えてきます。この内容がいい加減になっているリフォーム業者は選びません。
書面で送ったにも関わらず依頼した内容がきちんと盛り込まれていない、数字の整合性がとれていないということは、内容をきちんと確認していないか、チェックもおこなっていないということでしょう。ということは仕事の内容としてもそれなりのレベルであることが予想されます。
また曖昧な項目があるということは、価格設定が不明瞭であり、相手を見て値段を決めてくるようなリフォーム業者であると予想されます。そのようなリフォーム業者と仕事をしていくと、こちらも騙されないように色々確認していく必要があり時間がかかってきてしまうため非効率です。
リフォーム業者へ電話でヒアリング
見積もりの結果を踏まえてリフォーム業者へ電話でヒアリングをおこないます。
概算で依頼していることもあり、細かなところはリフォーム業者が想像で見積もっているところもあります。したがってヒアリングの内容については具体化した場合の想定を聞きましょう。
- 壁紙はどこのメーカーのどのようなランクのものを使用するのか
- 塗装についてはどこまでが含まれている想定なのか
- 廃材の処理費用は含まれているか
など、何点かを具体的に確認して、リフォーム業者がきちんと考えて見積もっているのかを確認します。
内装工事で価格が変わってくるのは壁紙や床材の単価であるため、どのようなものを使用するのかを確認します。同じ素材でもリフォーム業者により異なる価格設定となることが多いところであるためです。
しかし高いからといってここでは価格交渉をおこなってはいけません。結論を出すのはまだまだ先です。
リフォーム業者への電話ヒアリングでは見積内容以外のことについても確認をおこないます。
- そのリフォーム業者の得意とする仕事は何なのか
- クロス張替え、床の変更などは自社でおこなうのか、外部から職人を連れてくるのか
- 期限までに完成させるためにはいつくらいまでに依頼すればよいか
など、主にそのリフォーム業者の社内でどれくらいの仕事をおこなうことができるのかを確認します。この目的は、できるだけ小規模で、できるだけ事業を内製しているリフォーム業者を見つけたいためです。
そのリフォーム業者の得意とする仕事を聞くと、何を自社でおこない何を外注するのかが見えてきます。
また、ずばりどの部分を外注するのかを聞くのもいいでしょう。まともに答えてくれないリフォーム業者も多いですが。
外注化しているとコストダウンの余地が低いため、見積り価格もそれなりになることが予想されます。内製化されていると固定費の比率が大きくなってくるため、そのリフォーム業者の仕事を埋めることでコストダウンの余地がでてくる可能性が高いためです。
これらのヒアリングをとおして何社かのリフォーム業者を選び実際に会ってみます。
アパート経営を上手におこなうためには管理会社任せではなく、自分が経営者としての自覚を持って動いていかなければいけません。
次回は業者ヒアリングとリフォーム工事の発注から納入までをお話しします。
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