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【サラリーマン向け】自己資金を極限まで抑えたアパート経営のはじめかた

オススメの不動産投資
geralt / Pixabay

アパート経営を始めたいが自己資金が準備できないと悩んでいる人は大変多いです。

しかしながらこれまでサラリーマンとして会社勤めをしていたあなたは、アパート経営を始めるために必要な強みがあります。

その強みを生かすことにより、自己資金を極限まで抑えてアパート経営を始めることができます。

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サラリーマンの強みを使って資金を補填する

アパートを購入するためには銀行融資が必須ですが、初めてアパートを購入する人で自己資金が豊富にあることは稀です。

そのような資金があればそもそもアパート経営をする必要がないかもしれないし、他に安全な投資先もあることでしょう。

そんなサラリーマンであるあなたにも資金を貸してくれる金融機関があると言ったら信じてもらえるでしょうか?

自宅を住宅ローンで購入した方であればご存知だと思いますが、銀行は融資をする代わりに不動産に抵当権をつけて担保を確保し融資を実行します。

では担保に入れた自宅は融資額と同等の価値があるのでしょうか?

もちろんある場合もあります。

しかし大半の方が新築で購入しているのではないでしょうか?

一戸建ての場合もあるしマンションの場合もあります。

車でも同様ですが、新品には販売側のマージンが乗せられているので、実際の資産価値はそれより低くなることが多いです。

それでも銀行はあなたに資金を融資するのはなぜでしょうか?

それはあなたの収入をあてにしているのです。

住宅ローンを契約するときにあなたは債務者になりました。

債務者はそのローンを返済する義務があります。

仮に対象となる不動産を失ったとしてもです。

銀行ではそのように考えてあなたに何千万円もの資金を融資しているのです。

金融機関は融資したいもの

それと同じ理屈がアパートにも適用されるのです。

実際に資産価値のある不動産であればよいのですが、資産価値と収益性は必ずしも一致しません。(儲かるアパートだからたくさん融資が出るというわけではないということです)

それはなぜなのでしょうか?

銀行としてはデフォルトリスク(破綻、倒産)をもっとも重要視しており、あなたが何らかの理由でローンを返済することができなくなった場合には対象不動産を売却して融資した資金を回収することになります。

その際の資産価値を元に融資する資金額を決定しています。

ではアパートの価格がその資産価値に満たない場合は満額の資金は融資されないのでしょうか?
いえ、その時にあなたのサラリーマンとしての属性が評価されるのです。

銀行評価の高くなるサラリーマン属性の条件として、勤めている会社の規模、勤続年数、あなたの年収があります。

これらを資産価値にプラスして評価することによって満額の資金を融資する金融機関は存在します。

では全く資金が不要かというと・・・

アパートを購入する場合にはアパート購入費以外に8%程度の諸経費がかかります。

大きくは売買時の仲介手数料、不動産の登記費用、銀行ローン契約費用、不動産取得税となります。

つまり1億円の物件を購入する場合には800万円程度の資金が必要となります。

ではこれを全て現金で準備しなければならないかというとそうでもありません。

不動産取得税が請求されるのはアパート購入後の半年以上先になることも多く、一億円程度のアパートであれば200万円程度でしょう。

となると当面は600万円の現金となります。

更にアパートを売買する場合には一般的には敷金の継承も発生します。

大きな物件では100万円から200万円程度発生します。

ということは500万円程度の現金が準備できれば購入することができます。

更に仲介手数料も物件価格に含んでいる場合もあります。

それは不動産仲介業者自体が売主である場合です。

そうなってくると当面200万円程度の現金があれば購入することができます。

更に法人で購入する場合には「消費税還付」を申請することによって建物価格の8%の消費税が還付されます。

例えば1億円のRC物件で建物価格が7割であった場合、後々560万円の還付を受けることができます。(還付を受けるには法人の設立と税理士のコンサル料は必須ですので費用に織り込んでくださいね)

ということは今の手元資金が0円であったとしても、当面の200万円を借り入れすることができればアパートの購入は可能ということになります。

200万円の借り入れは無担保ローンで可能です。

金利はちょっと高いですが。

ただしリスクを考慮しなければ破綻します

今述べた方法は実際に可能です。
しかしアパート経営は何があるかは分かりません。
計算してギリギリの資金で購入したとしても、そのあとでキャッシュアウトする事象が発生すると計画が破綻してしまいます。

  • 雨漏り発生による外壁や屋上防水工事
  • 住人退去に伴う原状回復やリフォーム工事
  • 機器関連の故障(ポンプ、消防設備)

これらが発生すると100万円から500万円もの資金が必要となってしまいます。
しかしこれらのリスクを低減することも可能です。

それは火災保険です。

火災保険に加え、電気的・機械的事故保障特約をつけることによって自然災害と機械故障のリスクをカバーすることができます。
経年劣化は仕方ないですが(それでもやりようはありますが)、突発的な事故については大抵保険でカバーすることができます。
またプロパンガス会社との契約を有利に結ぶことにより、室内の電気設備(エアコン、インターフォン、ウォシュレット等)を設置してもらうことも可能です。

これらのテクニックを駆使してキャッシュアウトを極限まで減らすことにより安定したアパート経営を行うことができます。

資金がなくても知識は必要

自己資金がなくても参入は可能ですが、知識がなくては収益を得ることはできません。
アパート経営に関する知識は多岐にわたり、それを自己流で習得するのは大変です。
経験で学んでいく方法もありますが、そのためには失敗のリスクを背負っていかなければなりません。
最低限の資金でアパート経営を始める場合にはそれが致命傷となる場合もあります。
そうならないためにも必要な知識は事前に入手しておく必要があります。

それではどのような方法で知識を入手できるのでしょうか?

一番コストがかからずに始められるのは本です。
アパート経営の本はたくさん出版されており、30冊読んだとしても数万円の出費にしかなりません。
費用対効果は抜群です。
それだけの本を読めば、どのような戦略があってどのようなトラブルがあって、どのように対応していけばいいのかがある程度つかめます。

しかしながらそれで全てかというとそうでもありません。

やはり出版物では書けないドロドロした話しもたくさんあります。
そのような情報は口頭でしか聞けないものです。

またあなたに合った進め方が書いているのかというとそれも個別事情になります。

100人いれば100通りの進め方があるので、自分に合った進め方は自分で考えていく必要があります。
そのような考え方ができるようになるためには、網羅的な知識が必要となってきます。

アパート経営に必要な知識を網羅するために最適な方法があるとすればスクール・塾です。

知識を体系化して学ぶことができ、分からないこと、疑問に思ったことなどをタイムリーに解決することができます。
また出版物では書けないような内容も教えてくれることもあるでしょう。

そのようなことを学ぶのに最適なスクールがあります。

アパート経営の知識を網羅的に学ぶことができ、自分のペースで進めることができ、分からないことがあれば随時質問して解決することができます。

  • 卒業後に77万円未満の頭金で物件を購入。
  • 5人に1人が1億円以上の不動産を購入。
  • 2人に1人以上が卒業後に家賃収入を得られる不動産を購入。
  • 4人に1人は年間500万円以上の家賃収入を得ている。

このような実績のあるスクールで無料体験会をおこなっています。

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