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【アパート経営】一棟アパート 4つの種類と特徴とは?

オススメの不動産投資
Sebastian96 / Pixabay

アパート経営で収益を上げていくためにはそれなりの規模が必要となります。

事業化の目安としては青色申告可能な5棟10室というのがあり、この規模に到達するためには一棟アパートが最適です。

一棟アパートの規模は概ね4室〜12室、更に大きな規模になると50室程度のマンションタイプも考えられます。投資金額としても3千万から5億くらいまでがターゲットとなります。

建物の構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。

以下にそれぞれ特徴を見ていきましょう。

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木造

分類としては「アパート」と言われているものです。

賃貸市場ではマンションより人気が劣ります。その原因としては防音面です。木造アパートの場合は木材で上下階と左右の部屋を仕切っているため、隣の生活音がどうしても漏れてしまいます。そのため、家賃もマンションと比較すると低めになってしまいます。

しかしながら維持費は安く抑えることができます。階数も精々2階ですので屋根の修繕が発生したとしても大規模な足場は必要なく、建物が破損した場合も該当箇所のみを修繕することも可能です。固定資産税も鉄骨造や鉄筋金クリート造と比較すると安いため、ランニングコストを低く抑えることができます。

法定耐用年数は22年です。

軽量鉄骨造

鉄骨造ですが、鋼材の厚さが6mm未満のものを軽量鉄骨造として分類します。

賃貸市場では「アパート」に分類されます。防音については木造と大差なくやはり家賃は低めに設定されることになります。

建築時は予め主な部材を工場で製造し、現場に運び込んで組み立てるだけなので工期を短く、仕上がりのばらつきが抑えられます。したがって建築費用を安く抑えることができるため、ハウスメーカー(レオパレスや大東建託など)で多く建てられています。

修繕に関しては木造と同様に安く抑えることができます。階数が低いことと、部材を組み合わせて建築されているために該当箇所のみの修繕が可能となるためです。

また固定資産税についても木造よりは高めですが、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比較すると安くなります。

法定耐用年数は27年ですが、鉄骨の厚さが3mm未満になると19年となります。

重量鉄骨造

鋼材の厚さが6mm以上になると重量鉄骨造となり、分類としても「マンション」となります。

軽量鉄骨造と異なり鋼材に耐久性があるため「ラーメン構造」という柱と梁をつないで建物を支える構造が多くとられます。ラーメン構造の場合は柱と梁というシンプルな構造のため、部屋の間取りを柔軟に取ることができます。そのため、デザイナーズ系のマンションなどでも多く採用されている構造です。

鉄骨は柱や梁をボルトで固定した状態であるため、建物がしなやかになるというメリットがあります。

階数としては3階建から5階建が一般的で、多くは陸屋根形式がとられています。外壁や屋上を修繕する場合は大規模な足場が必要となり、修繕費は木造や軽量鉄骨造と比較すると高めとなります。

また固定資産税も同様に高くなるため、ランニングコストも若干高くなる傾向があります。

法定耐用年数は34年です。

鉄筋コンクリート造

柱や梁など建物の骨格を構成する枠に鉄筋を配置し、そこにコンクリートを打ち込んで作る工法となります。鉄骨は錆びやすく耐火性が低いという弱点がありましたが、その弱点をコンクリートで補う後方です。ただしコンクリートは重量が重くなるため、軟弱な地盤に建築するのは難しいです。

上下階が中空構造になっているため、防音にも優れています。

法定耐用年数は47年になります。

まとめ

一棟アパートの購入を考える場合、融資面からは法定耐用年数が長く取れる鉄筋コンクリート造が有利です。しかしながら維持費を考えると木造が有利となります。

自分の属性を考えて、多くの融資額が引けるのであれば大規模な鉄筋コンクリート造にするのもよいし、少ない融資額で始めるのであれば維持費が少なく抑えられる木造から始めるのも良いでしょう。

ただし、積算を重視する金融機関の場合、木造アパートを購入すると債務超過とみられる可能性があるため、今後の自分の戦略を考えつつ購入対象のものを決めていく必要があります。

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