私は首都圏、地方都市で5棟68戸の不動産を管理していて、年間家賃4,000万円を得ています。
最近は年収の話しが活発ですね！
NECで新卒年収1,000万円（日経新聞の記事）が記憶に新しいところ。
これまでは考えられなかった話しでびっくりです。
しかし逆を言うと、新卒以外の年収は減るってことですよね。
これまで高給をもらっていた40代以上の人たちが減らされるターゲットになることは明確。
まずは役職がない人から減らされて、課長、部長と徐々に減らされていくのが現実味を帯びてきました。
これからは給料が増えない時代に
サラリーマンの副業が推奨されている背景
会社が終身雇用、年功序列を維持できなくなったのは徐々に明らかになってきています。
そういう時代ではスキルのないサラリーマンは会社のお荷物になります。
なぜ副業が推奨されているかというと、自分でスキルを身につけいつまでも会社に頼らないで欲しいというのが本音でしょう。
給料は上がらないことが前提
冒頭で紹介した新卒年収1,000万円が話題になるように、新卒は売り手市場が続いています。 逆に今会社で働いている人たちの給料は平均すると下がっていくでしょう。
実際私が働いていた会社でも30代までは毎年5千円〜1万円のベースアップがありました。
しかし40代になると千円以下になるのが現実です。
会社の業績は右肩上がりの状態でですよ。
40代以上でも給料をアップさせるためには部長や事業部長など、部下100名以上のマネジメントが求められる役職に昇進するしか手段はありませんでした。
同期は100名ほどいましたが、その中で昇進するのは10%以下という厳しい競争ですが。
定年延長されても収入は減る
年金の支給開始年齢は2030年度から全員65歳からとなります。
それに合わせて会社側でも定年を65歳とするよう高年齢者雇用安定法が制定されました。
会社は次のいずれかを選択する必要があります。
- 定年を65歳に引き上げる
- 定年制度を廃止する
- 継続雇用制度（契約社員や嘱託などによる再雇用）を導入する
それ以外にも一般的な会社では内規として「役職定年」が設けられています。
55歳を過ぎると役職から外れ一般社員に降格します。
それにともなって給与も半分から1/3まで減ることがほとんどです。
給料以外の収入源が必要になる
順調に昇進したとしても55歳で給料は激減します。
ずっと一つの会社にいるとそれが実感としてないんですよね。
私がいた会社でも55歳で役職が外れて一般社員になります。
しかしそのような人たちは長く管理職をやっていたので実務のスキルが無く、今の現場では使えないというスキルアンマッチの状況が起こっています。
本業をしながら別の収入源を
そうなってから後悔しないよう、本業以外の収入源を育てていくのが必須でしょう。
副業がもてはやされているのはそのような背景もあるのです。
ではどのように副業をすすめていくのがよいのでしょうか。
大きくは次の3つになるでしょう。
- 労働力を提供する
- 得意なスキルを活かす
- 資産を構築する
労働力を提供する
労働力を提供するのは一番カンタンです。
就業時間後、休日などの時間でバイトをすれば、何も考えずに副収入を得ることができるからです。
しかし一番の問題は時間には限りがあることと将来にわたって働き続けることができないということです。
コンビニやガソリンスタンドのバイトも売り手市場です。
しかし55歳以降も続けることができますか？
体力的にも厳しいし、精神的にも無力感が強くなります。
その原因は働いた結果の実績が積み上がらないことにあります。
自分でコンビニやガソリンスタンドを経営しているのであればビジネスという資産になります。
自分が働けなくなった時には人を雇って働いてもらえばいいのです。
しかしバイトだとそうはいきません。
自分の時間を売って収入を得ているだけなので、自分が働けなくなると収入の道が途絶えてしまいます。
得意なスキルを活かす
今持っている得意なスキルが55歳以降も通用するものであればそれを活かすのも手です。
自分にはスキルがないと思い込んでいる人も多いですが、一度会社以外のコミュニティに所属してみてはどうでしょう。
そこでは意外なスキルが役に立つことに驚きます。
私は入社当初システムエンジニアをしていましたが、管理職になってからはプログラミングやシステム設計の仕事からは離れていました。
なので最新のプログラミング言語でのコーディングはできません。
スキルと認識できるのは計画を立てることだったり、予算をコントロールすることだったりというプロジェクト管理能力です。
自分でビジネスを起こすのであれば必要なスキルなのですが、果たして会社以外で活用できるものなのかと疑問でした。
しかし逆にプログラミングはできるけど「営業ができない」「計画の立て方が分からない」という人も多くいて、仕事を管理する人の需要もあるんだな〜ということが分かりました。
資産を構築する
一番オススメな方法が資産を構築することです。
自分が働かなくても資産が稼いでくれる仕組みを構築することで
- 定年なし
- 収入の上限なし
の状態を目指せます。
私もサラリーマン時代は、毎日家を8時に出て帰ってくるのは22時。
休日出勤も普通にあったので、仕事以外のことをやる時間はほとんどありませんでした。
その中でできたことと言えば、株、FX、投資信託、ETFなどの金融資産の構築です。
しかしこれら金融資産は元々のお金が少ないと増える金額も限られるんですよね。
そこで目をつけたのが融資を使って資産を拡大できる不動産投資でした。
不動産投資で収入を得るためには
私が不動産投資を始めた2016年はサラリーマンの不動産投資が加熱していて、1棟アパートへの融資がバンバンつくような時期でした。
しかし今はレオパレスやかぼちゃの馬車の問題があった影響もあり、1棟アパートへの融資は全く閉まりました。
そういう状況でもまだ融資がつく不動産投資があります。
それはワンルームマンション投資です。
ワンルームマンション投資には
- 空室になると収入がゼロになる
- 退去時に大幅な修繕費用がかかる
- 売却時に損失が発生する
のようなネガティブなイメージがあります。
しかしサラリーマンをやりつつ資産を構築するのには最適な手法だと思っています。
私のように1棟アパートで一気に規模を拡大する方法もありますが、サラリーマンをやりながらだと結構厳しいところもあります。
私の場合は家族がいなかったのでサラリーマンを辞めてアパート経営に専念するという決断もできたのですが、ちょっとリスクが大きすぎますよね。
その点ワンルームマンション投資には次のようなメリットがあります。
- 融資が使える
- 投資規模が小さいのでリスクが限定される
- 需要が高いので手間がかからない
融資が使える
不動産投資をするには融資を使うのがマストです。
もちろん融資を使わなくても不動産投資は可能ですが、それなら金融資産の投資と違いはありません。
逆に現物であるぶん手間がかかるのであまりメリットが見いだせません。
融資を使ってレバレッジを効かせることで金融投資以上の収益を生むのです。
少額の投資で大きな資産を手に入れられるので、実質利回りがアップします。
小さな投資規模からはじめる
一棟アパートと違い、ワンルームマンション投資だと投資規模が1/10程度で済みます。
1億円のアパートで失敗すると1千万〜3千万円の損失を覚悟する必要がありますが、1千万円のワンルームマンションだとせいぜい1百万円〜3百万円ですむので十分リカバリー可能です。
需要のある地域で空室リスクを抑える
ワンルームマンション投資の狙い目は首都圏、できれば都内が望ましいと言えます。
都内はワンルームマンション規制があり今後の供給が限られています。
しかし今後の世帯人数は減少する方向なので、ワンルームマンションの需要はますます増えることが予想されるからです。
サラリーマンの給料以外の収入源まとめ
サラリーマンの給料以外の収入源として最適な不動産投資。
今後、給料が上がらない時代を生き抜くためにも必要になってきます。
- ワンルームマンションで不動産投資をはじめる。
- 融資を使ったレバレッジ効果で資産を拡大させる。
- 自分のライフプランと合わせてレバレッジを調整する。
なぜワンルームマンションがよいのか、具体的な不動産投資のはじめかたについてはこちらの記事をどうぞ。
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