アパート経営をしていると必ず修繕が発生します。その費用をできるだけ抑えるためにも火災保険の活用方法を知ることは有効です。
あなたの火災保険に対する認識はあっていますか？
火災保険の役割をきちんと認識していますか？
金融機関のローンで不動産を購入した時には火災保険が必須となりますので、アパートを購入した人は必ずといっていいほど入っている火災保険。
実はその役割を理解してうまく使いこなせている人は一部でしょう。
火災保険はその名のとおり、アパートに火災が発生した時に使う保険だということは皆さん理解していると思います。また地震保険にも同時に加入していることより、地震によりアパートが被害を受けた場合に使えるということも理解していると思います。
しかし、火災や地震なんて滅多に発生しないですよね？
まあ、発生してしまうと自己資金ではどうにもならないことが多いので保険をかけるのですが、火災以外の災害でも保険金を受け取ることができるのです。
保険証券をよく見てもらうとわかりますが「保証の内容・事故の種類」には
- 火災（火災、落雷、破裂・爆発）
- 風災（風災、雹災（ひょうさい）、雪災）
- 水災（水災）
- 盗難・水濡れ等
- 破損等
- 地震
などが保証の対象として書かれています。
建物が受ける災害で多いのは、火災や地震よりも台風や大雪の被害の方が圧倒的に多いと思います。しかし火災保険ということで火災時にしか使えないと思い込んで保険を申請せずにいる人が多いのではという印象を受けます。
では実際にどんな時に使ったのか？
私はこれまで多くの保険申請をおこなってきましたが、火災が発生したことは一度もありません。私が最近どんな申請をしたのかを見ていきましょう。
火災報知器の故障
アパートに設置している火災報知器が昼間に発報しました。
近所の人の通報で消防車が駆けつける事態になりましたが、調べてみると火災は発生しておらず、火災報知器の誤作動ということがわかりました。
その日はそのまま引き上げたのですが、次の日もまた昼間に火災報知器が発報しました。
同じように消防車が駆けつけましたが、やはり火災が発生している訳ではなく火災報知器の誤作動でした。
業者に調べてもらうと報知器の電子基盤が問題ではないかという報告でした。その報知器はアパートの共用廊下に設置してあります。
またその前の週に大きな台風が発生していたことより、台風の雨で基盤が水濡れし、誤作動を起こしていた可能性があります。その旨保険会社へ申請して保険で修理をおこないました。
ガラスのひび割れ
入居者が退去したことで発生した空室のチェックをしていたところ、窓ガラスのヒビを発見しました。窓ガラスの下の方に入っていたヒビですが、何かが飛来してガラスが破損した可能性があります。
いつ破損したかは正確には分かりませんでしたが、こちらも台風の強風により破損したということで保険会社へ申請して、同じように修理費用を受け取ることができました。
このように、保険が出ないと思って申請していない人がほとんどだと思いますが、
申請するのには全く費用はかかりませんので、しっかり保険を申請して受け取ることが重要です。
洗面ボウルのひび割れ
ある日入居者から管理会社へ連絡がありました。
「洗面ボウルがひび割れしているのですが、取り替えてもらえないでしょうか？」
連絡を受けた管理会社が見積もりをとったところ10万円以上の見積書が・・・。
この部屋の入居者は最近入居したばかりでした。
話しを聞くと、入居前から洗面ボウルがひび割れしていたようです。
前の入居者があやまって何かを落としひび割れしたと思われます。
このままにしておくと洗面ボウルが割れる可能性もあるのでほおっておく訳にもいきません。
泣く泣く修理を依頼しました。
火災保険でカバーできないか代理店に相談したところ
「大丈夫ですよ！保険金おりると思います！」
という心強い言葉が！
調べたところ「不測かつ突発的な事故による破損・汚損」にあたるので、十分補償範囲なのですね。
保険金額の決め方
火災保険の保険料は様々な要因で決まりますが、その一つに建物の評価額があります。
評価額が低い方が保険料も安くなりますが、評価額の違いほどには保険料に違いは出てきません。であればできるだけ大きな評価額で入って、火災が発生した場合にはその金額を受け取りたいと思うのが人情というものです。
また保険金額の設定には「時価」と「新価（再調達価格）」があります。「時価」は経過年数による価値を差し引いた金額で、「新価」は同じ建物を建てるために必要な金額となります。
「新価」の方が保険金額が高くなって保険料も高くなりますが、実際に災害が発生した時のことを考えると「新価」で契約しておくほうが安心です。
特約の種類と入っておいた方がよいもの
火災保険には主契約の他に「特約」というものがあります。この特約の中で特に入っておきたいものは以下のものです。
- 電気的・機械的特約
- 建物管理賠償責任特約
電気的・機械的特約
建物に付帯する電気設備が故障した時に保険金を受け取れるようにする特約です。主な設備は以下のものです
- 電気設備
- 給排水設備
- 空調設備
- 消火設備
- 昇降設備
これらはアパート経営で必須のものです。
特にエアコンの故障などは入居者の日常生活に支障が出ますので早々に対応しなければなりません。そうは言っても、入居中に交換する場合は10万円程度は覚悟しなければなりません。結構痛い出費です。しかしこの特約を付保していればそれが保険でカバーすることができるのです。
また、受水槽などが故障した場合も数十万や百万単位で費用が発生する場合があります。その場合も保険でカバーできるとしたら、アパート経営への影響は計り知れません。
その割には保険料は知れていますので、是非入っておきたい特約です。
電気的・機械的特約についてはこちらの記事もどうぞ。
建物管理賠償責任特約（施設賠償責任）
建物の管理不備に起因する偶発的な事故により、他人に怪我をさせたり、他人のものを壊したりした場合の法律上の賠償費用を負担する特約です。
普段あまりこの保険を活用する機会はないかと思いますが、もしなんらかの理由で入居者にケガをさせてしまった場合には非常に有効な特約です。
機械と違って人為的な損害は数千万や億になる可能性もありますので、必ず入っておきたい特約です。
おわりに
アパート経営で発生する費用は大きな変動はなく、将来の計画は立てやすいと言えます。
しかし建物や機械が破損・故障した場合には一時的に大きな費用が発生することもあります。
そのための余裕資金を持っておく必要がありますが、それを保険でカバーすることによってさらに安定した経営をおこなうことができます。
アパート経営でのリスクを踏まえ、どのような保険に加入するのが有効かをしっかり見極めて入ることが重要です。
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