入居者の退去が発生すると、部屋の状況気になりますよね？
しかも長い期間の入居の場合だと原状回復費用も高額になってくるし、そもそも時代にマッチしていないのであれば部屋のリフォームが必要になってきます。
今回退去した入居者は4年ほどの入居でしたが、前回退去時には原状回復のみでリフォームをおこなっていなかったため、部屋自体はかなり古臭くなっています。
この際なのでリフォームしようと思い活動しています。
リフォームを実施するまでには以下のステップが必要です。
- リフォーム項目の選定
- リフォーム業者の選定
- リフォーム実施内容のチェック
今回リフォーム項目の選定にあたりいくつか考えた内容を報告します。
ターゲットの明確化
リフォームをするにあたりその部屋に住むターゲットとなる入居者の属性を明確にします。
この物件は近くに小学校から高校までそろっており子育てするには絶好の地域です。建物自体が築古なのが難点ですが、若いカップルで所得がまだ低く、これから子育てをする世代をターゲットにすることで入居需要が見込めます。
間取りとしては3DKで和室が2部屋あります。今の若い世代には和室は不人気で入居を避けられる傾向があります。また若い世代には広いリビングが好まれる傾向にあり、3DKという間取りも不人気です。スーモなどのポータルサイトでの検索ではLDKで検索され、DKの間取りはそもそも検索されない傾向があります。
部屋全体を明るく、広く作ることで、ターゲット層に好まれるリフォームを考えてみました。
リフォーム後の間取り
3DKだと部屋数は多くなりますが、夫婦＋子供1人には持て余してしまいます。また広いリビングが好まれる傾向もあるということで、DKと和室をつなげてLDKにリフォームします。
また、残りの和室も洋室にリフォームすることにより、部屋全体の古臭さを払拭したいと考えています。
和室が好まれない原因としては、ダニ・ノミの温床となることや、タンスやソファーを置くことで畳に痕が残り、退去時の費用精算でトラブルが発生する可能性があるためです。
部屋の新しさからいっても洋室であれば床や壁紙を取り替えれば新築同様の部屋が出来上がりますが、和室の場合は畳を変えたとしてもそれなりの古さが残ってしまいます。
今回ターゲットに想定している若い世代には和室は受け入れられないと考え、全ての和室を洋室にリフォームすることにしました。
リフォーム後の床材
床材としてはフローリング、フロアタイル、クッションフロアがあります。
フロアタイル及びクッションフロアともに塩ビ素材でできていますが、フロアタイルは硬さがあるのでより木の質感に近くなっています。
㎡単価で考えてもフロアタイルが3,500円〜4,500円程度、クッションフロアが1,800円〜2,800円程度となりますので、今回想定している44㎡では8万円程度の差にしかなりません。
したがって今回はフロアタイルが断然オススメかと思います。デザイン的にもさまざまな選択肢があるので、よりターゲットの嗜好に近づいたリフォームができます。
ターゲットによってはクッションフロアという選択肢もありでしょう。
若い世代ではなく60歳以上の年寄り世代をターゲットとする場合、硬い床材よりも柔らかい床材のほうが安全面より好まれると思います。いずれにしてもターゲットの嗜好を考えて、費用対効果の高いリフォームを目指していきます。
リフォーム後の設備
室内の設備についても幾つか更改が必要になってきています。
代表的なものとしてはキッチンですが、現在のキッチンを取り替えてシステムキッチンにリフォームするためには30万円〜50万円程度の予算が必要そうですので早々に諦めました。
キッチンの水栓は2ハンドル混合水栓ですが、最近はシングルレバーが主流ですので取り替えます。キッチンの換気扇及び手元灯も古くなっているので取り替えます。
お風呂はユニットバスのため特に変更の必要はなく、変えるとしたら追い焚き機能の追加と浴槽水栓の交換でしょうか。追い焚き機能を追加するためには給湯器の交換と配管の変更が必要となるため、こちらもウン十万単位の予算が必要そうですので諦めます。浴槽水栓は特に変更のメリットはなさそうですので、現在の水栓をピカピカに磨いて終了です。
トイレは温水洗浄便座へ取り替えます。便器はそのまま使用します。
リフォーム後の壁紙
全体的に壁紙はまだ新しいので取り替える必要はなさそうですが、一部屋根から雨漏りがしていたため壁紙が剥がれています。
また全体の意匠を考えるとアクセントクロスなどを使用して特徴を出したほうがよいので、既存の壁紙を使用しつつ、一部変更するというリフォームでいきたいと思います。
2LDKの間取りを考えているため「リビング・ダイニング」「洋室①」「洋室②」「廊下」「トイレ」が壁紙を変更する場所になります。
「リビング・ダイニング」は家族全員が集まる場所であるため「広く・明るく」がテーマとなります。壁紙自体は白がベースですが、部屋の正面（テレビを置くと想定している面）にアクセントとなるクロスを設定しようと考えています。
「洋室①」は子供部屋を想定しています。こちらはもともと和室でしたが今回洋室化します。しかしながら壁紙は全く傷んでいないのでそのまま使用する想定です。元々が白であったため、子供部屋としてはマッチするでしょう。
「洋室②」は寝室を想定しています。こちらも壁紙の痛みは少ないですが、雨漏りしている面のみアクセントクロスにしたいと思っています。寝室のため落ち着いた色を考えています。
「廊下」については特に壁紙は傷んでいないのでそのまま使用します。
「トイレ」は壁紙がそもそも貼られてなかったので今回新しく貼ります。こちらにも正面にアクセントとなるクロスを貼る予定です。アクセントは水回りの清潔感を出すためにパステルカラー（薄い青）にしようと考えています。
次回はリフォーム業者との接触について述べていきます
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