堅実な需要が見込めて高収益。
学生向けアパート経営にはこのような特徴があります。
それもあって、首都圏では大学の近くで新築アパートの建設ラッシュが起こっているところも。
首都圏にしては高い利回りで魅力的な学生向けアパートですが、アパート経営の初心者が取り組むにはどうなのでしょう。
そこでこの記事では、学生向けアパート経営のメリット・デメリットを明らかにし、どのようにやれば学生向けアパート経営が成功するのかを見ていきます。
学生向けアパート経営のメリット
まずは学生向けアパート経営のメリットを見ていきましょう。
ワンルーム、1Kなど、収益性が高い間取りにできる
敷地内にどのくらい部屋を作るかによって収益性は変わります。
また世帯が多ければ多いほど収益性は高まります。
そういう意味でワンルームマンション・アパートは一番収益性が高い不動産投資と言えます。
学生向けアパートのターゲットは単身世帯。
そのため間取りはワンルームもしくは1Kで十分です。
部屋数が多いファミリー向けと比べ、同じ敷地面積でもより多くの世帯を作れるので高い収益が期待できます。
毎年継続して需要がある
年が明けると始まる新入生の部屋探し。
学生向けのアパートは、毎年新しい入居者が期待できます。
また一度入居が決まると4年程度は居続けます。
よほどの理由がない限り、学生の間に引っ越しをすることは稀です。
退去時期もある程度予想できます。
そのため学生向けアパート経営は比較的安定したアパート経営ができるのです。
家賃の滞納が少ない
アルバイトをしながら家賃を払っている学生もいる一方、ほとんどの学生は親が家賃を支払います。
そのため、アパート経営にとって大きなリスクである滞納の可能性は非常に低く抑えられます。
学生向けアパート経営のデメリット
学生向けアパート経営にもデメリットはあります。
それぞれ見ていきましょう。
繁忙期で決まらないと空室期間が長くなる
学生の部屋探しは繁忙期と言われている春の1月から4月に集中しています。
一方で、他の月は入居希望者がほとんどありません。
一部9月頃に入居希望者がありますがごくわずか。
一般的なアパートも同じような動きをしますが、学生向けアパートはこの傾向が特に強くあらわれます。
そのため繁忙期に入居が決まらないと、その後の一年間は空室が続くということも。
一年にわたって空室期間が続くと収益が大きく下がってしまいます。
競合物件が次々にあらわれる
学生向けアパートの収益性が高いのは、収益不動産を売買する業界ではよく知られています。
そのため、土地があると次々に新築アパートが建てられているのが現状。
アパートの供給が飽和するとエリア内の物件で新入生の獲得合戦が始まります。
そこでは広告費の積み増しやフリーレント期間の拡大、最終的には家賃の引き下げなどが必要になってきます。
しかし学生が新しいアパートに魅力を感じるのは事実。
新築アパートは家賃が多少高くても入居者を集められますが、古いアパートはそうはいきません。
築年数以外に物件の魅力を高めることや、地道な営業活動が必要になります。
大学が移転、縮小すると需要が激減する
以前は大学が移転するということはあまり考えられませんでした。
しかし少子化が進む中、大学へ入学する学生も減ってきています。
そうなると大学はより便利で需要が高い場所へ移転するか、規模を縮小しなければならなくなります。
大学が移転、縮小してしまうと新しい部屋を探す学生も減ってしまいます。
学生向けアパートは大学生にターゲットを絞っていて効率的な反面、そのターゲットがいなくなると空室を埋めることができなくなってしまうというリスクがあります。
学生向けアパートの戦略
収益性の高い学生向けアパート。
不動産投資にはぜひ取り入れたい物件ですが、これまで見てきたように大きなデメリットもあります。
リスクをおさえつつ、収益性を高めるためにはどのような戦略で望めばよいのかを見ていきましょう。
立地にこだわる
大学からの距離は最も重要な要素です。
やはり大学まで徒歩圏内にある、少なくとも自転車圏内にあるというのは必須条件です。
また、駅からの距離も近いほうが学生以外の需要も取り込めるというメリットがあります。
もちろん、郊外型のキャンパスもありますので、それぞれの大学の所在地に合わせて、学生が通いやすい立地を探すことが重要です。
家賃を低く抑えて入居率アップ
学生が借りるということで、部屋の設備よりも家賃が重要な要素となります。
そのため、お金のかかる設備の導入は避けるべきです。
もちろん、快適な生活が送れるようにすることは大事ですが、デザインや機能性が高いものを選ぶのではなく、必要な機能を持ちコスパに優れた設備を選ぶことが大事なのです。
また、入居者の募集では管理会社としっかりタッグを組んで、学生へのアピールをしましょう。
大学への通学が楽であることや、住みやすい物件であるなどのメリットを訴求するように、宣伝方法についても話し合います。
所有している物件ならではのアピールポイントを管理会社にしっかりと伝え、強調してもらえるように話すことで、より効果的な宣伝ができます。
学生需要だけにかたよらない
学生向けのアパートには、繁忙期が集中するので空室期間が長くなってしまうリスクがあります。
そのリスクを低くするためにも学生の比率は半分くらいに抑えたいところです。
そこで、学生というターゲットに絞った宣伝をすると同時に、単身世帯にも向けた宣伝戦略も立てるようにしましょう。
繁忙期以外には、こうした学生とは異なるターゲットに向けた宣伝をすることで、空室期間を短くすることができるのです。
学生向けアパートはこのような人におすすめ
学生向けアパート経営は高リスクではあるもの高収益が期待できます。
そのため、積極的にリスクをとってアパート経営をしたいという人におすすめです。
多少空室期間が長くなっても、高い収益でデメリットを埋められることもあります。
また、客付けに時間と労力を投入できる人にも向いています。
学生向けアパートは宣伝方法によってもかなり空室率が変わります。
マメに物件の面倒を見られる人にはぴったりな不動産投資です。
タイプの違うファミリー向けアパートなどを所有している場合もリスクヘッジになります。
もしもの場合には他のアパート収入でカバーできるというのは、大きな安心材料となるからです。
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