サラリーマンでもできる不動産投資としてワンルームマンション投資が人気です。1棟丸ごとのアパート経営ほど自己資金もいらず、頭金0円で始められるからです。
しかし、ワンルームマンション投資もれっきとした不動産投資であることを忘れてはいけません。空室リスクや滞納リスク、災害リスクなど、さまざまなリスクと向き合っていかないと、投資に失敗してしまうこともあるからです。
この記事ではこれからワンルームマンション投資をはじめようしているあなたに、
- ワンルームマンション投資のリスク
- 実際のところどのくらいの収入になるのか
- ワンルームマンション投資が失敗したらどうなるのか
についてご紹介していきます。
ワンルームマンション投資のリスクと回避方法
不動産投資の中では、比較的リスクの低いワンルームマンション投資の人気が高まっています。しかし株式投資と比べると、現物資産特有のリスクがあるので注意が必要です。
どのようなリスクがあるのか、そのリスクをどのように回避していくのかを見ていきましょう。
収益が途絶えるリスク
ワンルームマンション投資において最も確率が高いリスクとしては、収益つまり家賃が途絶えてしまうというリスクです。
その理由の一つは空室。
ワンルームマンションは、学生や若い人が多く、引越の頻度が高い傾向にあります。そのため、一度入居しても長く住み続ける割合は低く、常に空室が出てしまうリスクがあるのです。
また、滞納というリスクもあります。
いろいろな事情で家賃を払ってくれない入居者は実際に存在し、場合によっては空室よりも厄介な問題となります。
とはいえ適正な家賃と募集会社への営業活動で新しい入居者を早く見つけ出し、収入が途絶える期間を短くすることは可能です。
また滞納リスクはは家賃保証会社をとおして入居させることで回避できるリスクです。
建物の災害リスク
日本は災害が多い国です。
もちろんワンルームマンション投資においても災害リスクは避けられないものです。
ワンルームマンションでは以下のような災害リスクを考慮しなければなりません。
- 地震
- 水害
- 火災
こうしたワンルームマンション投資リスクを下げるために必要なのが、火災保険などの保険加入です。被害が保険金でカバーされるので、修繕が必要になっても大きなダメージはありません。
また、共用部はマンション管理組合の保険もしくは修繕積立金で賄われますので、よほど規模が大きくなければ負担は出てきませんので安心です。
突然の出費リスク
不動産投資は継続的な出費が求められます。というのも、定期的に部屋の修繕の必要性が出てくるからです。
また大きな出費が突発的に発生するリスクもあります。
設備が故障してしまった、水道などの配管が腐食によって壊れてしまったなどのケースです。
ワンルームマンションの設備はガス給湯器やエアコンなど、交換費用が高いものもあります。とはいえワンルーム用だからあまり大きなものではなく、せいぜい10万円程度で済むのですが。
リスクを事前に検討することでたいていのことはうまくいく
このように、株式投資と違い、ワンルームマンション投資は価格下落リスクだけではありません。いろいろと出費が必要になる、収益が途切れるなど特有のリスクがあるのです。
しかし、丁寧にリスク対応すれば大きな問題にはならないものがほとんどです。
家賃滞納や災害、設備入れ換えなどの問題は、事前に管理会社との契約や保険、設備資金のプールをしておけば対応できます。マンションを経営するにあたっては、こうした資金もあらかじめ考慮に入れておきましょう。
収支シミュレーションの方法
ワンルームマンション投資は家賃収入で経費や借入金の返済をし、利益を残す投資方法です。
したがって、その物件を買うことでどの程度の収益になるのかを事前に計算しなければなりません。そうすること物件のよしあしを見分けたり、資金計画を立てたりできます。
表面利回りと実質利回り
投資を勧める不動産会社がよく引き合いに出す表面利回りには、経費が含まれていません。そのため実際にどの程度の利益が出るのかは分かりません。
物件によって設備の有無、グレード、マンションの規模など大きく異なります。
それらによっても経費は変わってくるのです。
投資判断をする際にはその経費を含めた実質利回りで判断しなければなりません。
主な経費
定期的にかかる主な経費としては以下のようなものがあります。
- 管理費、修繕積立金
- 固定資産税
- 不動産管理会社へ支払う入居者管理費用
管理費、修繕積立金や固定資産税などは、自分では変えられない固定費です。
物件を買う前に調べて投資判断しなければなりません。
一方で入居者管理費用は会社ごとに違うので、より安い会社を選ぶことも可能です。
もちろん自分で応対することで費用をゼロにすることもできます。
家賃下落と空室率
家賃は徐々に下がることになりますので、そのことをあらかじめ頭に入れておき投資計画を立てないといけません。
家賃は新築時が一番高く、年々下落するものです。
そのため収益率があがることはないということを念頭に置いておく必要があります。
さらに、シミュレーションでは一定の空室率は見込んでおかなければなりません。
入退去時には必ず空室期間が発生します。
そこではルームクリーニングやリフォームも必要になります。
そして募集期間中は家賃が入らないので、収益の空白が生じるのです。
突発的な費用
突発的にかかる費用としては、室内の修繕費や広告費があります。
これらは事前にいくらかかるかを見積もるのは難しいものです。
そのため平均で計算して、そのための資金をプールしておくことが大事です。
ワンルームマンション投資が失敗したらどうなるのか？
どのような状態だと「ワンルームマンション投資が失敗した」と考えられるでしょうか。
そのような状態になるとどのくらいの損失となるのかを見ていきましょう。
キャッシュフローがマイナスになる
キャッシュフローがマイナスのワンルームマンション投資は失敗だと言えます。
家賃収益に対して、管理費や固定資産税などの経費が上回ってしまう状態です。
もちろん定期的な経費だけでなく、空室のリスクや突発的な出費なども計算に入れて、赤字状態になる場合は失敗となります。
しかし、せいぜい月1万円のマイナス程度であれば、上手にやりくりすることによって、持ち直すことも十分可能です。
売ってもローン残額に満たない
ワンルームマンション売却時にローン残額に満たないと、結果的に赤字となります。たとえば、2,000万円で購入した物件だと、500万円程度の手出しになるというケースもあります。
もし、定常的にキャッシュフローがマイナスの状態が続くのであれば、損切りを早めに判断して行うのがおすすめです。一方で、キャッシュフローが多少なりともプラスの場合は、残債が減るまで持ち続けるという手もあります。
思ったほど大きくない失敗
ワンルームマンション投資に失敗したとしても、最大500万円くらいの損失で済むことがほとんどです。しかし、「恐ろしい」「破産する」などの過激なイメージが先行し過ぎている感があります。
確かに、失敗はしないに越したことはありませんが、不動産投資においては損失を払ってもやり直しは十分可能なのです。上手に物件を売却するなどの方法を採ることで、ダメージを最小限に減らすことができるからです。
結局儲かるのか？
株式投資と違って買ったら終わりではないというのが、ワンルームマンション投資のメリットです。利益を上げるために、様々なリスクを考慮して手を打っておくことが重要です。
もちろん、コントロールできないリスクもありますが、これは保険などでカバーできることがほとんどです。
考えすぎても動き出せないので、最低限のリスクが取れるのであれば挑戦するのもありだと考えてみてはどうでしょうか。
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