空き地はあるけれど、どう活用して良いのか分からない。
そのようなかたは多くいます。
土地は使っても減らない資産です。
放置しておくのはもったいない。
空き地のままだと経費ばかりかかるものが、活用方法を工夫すると利益に変わります。
この記事ではそのようなかたに向け、空き地を資産化するいくつかの方法をご紹介していきます。
広い空き地があるならおすすめかも！アパート経営
空き地の活用方法として代表的なアパート経営。
特に広い空き地があるオーナーにとっては、そこにアパートを建てることによって長期間にわたって安定した家賃収入を得ることができます。
近年たくさんの業者が手掛けているアパート経営には、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
大きな利益と高い節税効果が得られる
アパート経営という空き地の活用方法は、大きな利益を生み出すのが魅力です。
特に駅近ロケーションだったり周辺にショッピングモールがあったりして利便性の良い場所だと大変人気です。
結果、高い家賃と低い空室率で空室リスクを最小限におさえて収益を最大化できます。
また、アパート経営には節税効果が高いというメリットもあります。
空き地のまま放置しているよりも、アパートを建てることによって固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に減らすことができます。
さらに相続にも有利。
現金で相続するよりも相続税を半分以下に抑えることもできるのです。
まとまった資金とそれなりのリスクがある
アパート経営では、アパートを建てるのにまとまった資金が必要です。
現金で準備する、融資を使うなどの方法がありますが、それなりのリスクを負うことになります。
一つは入居者の募集。
立地条件によってはアパートを建てても入居者がなかなか見つからないことも。
また建てた時には順調に稼働していても、徐々に競合が増えてきて苦戦することもあります。
もう一つはアパートの管理。
アパートに入居した人たちへの対応や建物のメンテナンスなど、オーナー1人ですべての作業をこなすことは大変です。
こうした作業は管理会社に依頼するのが一般的。
しかし全てを管理会社任せにしておくのも危険です。
自分でもしっかり内容を把握し、必要な対策を打っていかなければなりません。
これらのリスクに対して、しっかり勉強して自分で対応していかなければならないのがアパート経営です。
狭小な空き地でもOKな活用方法！駐車場経営
建物を建築しにくい場所や狭小な空き地でもできる駐車場経営。
大きな設備を必要としないため、リスクが低い土地の活用方法として人気です。
駐車場には次の2種類があります。
- 月極駐車場
- コインパーキング
これらは場所や立地条件に応じて選択します。
住宅街や駅近なら月極駐車場がおすすめですし、観光地や病院、ショッピングモールの近くなどは、コインパーキングが大きな利益を上げやすくなります。
手間がほとんどかからない
駐車場経営は、運営の手間がほとんどかからず、土地の広さに関係なくはじめられます。
また、後から別の活用方法に移行したい時には撤去の手間などがかからないというメリットもあります。
月極駐車場かコインパーキングかによって具体的なメリットは異なります。
しかしどちらも設備投資や管理、そして苦情などを管理会社に一任することは可能。
そのため、精神的なストレスを少なく運営しやすいというメリットがあります。
収益性は低く、節税効果も少ない
駐車場経営は、ローリスク・ローリターンな空き地の活用方法です。
始めやすいというメリットがある反面、アパート経営と比べると収益性は低いのが実情です。
高い収益を望んでいる人にとっては物足りないかもしれません。
もしも駅近で広めの空き地を持っているなら、駐車場よりもアパート経営の方が大きな収益を期待できます。
そのため、駐車場経営という選択肢がベストかどうかという点は、その土地の立地条件を含めて多方向から検討した上で決めることが大切です。
また駐車場ではアパートのような大きな節税効果はありません。
空き地も駐車場も、どちらも更地での評価となります。
節税効果の大きいのはアパートのような貸家建付地であるため、節税対策をしたい人にとってはおすすめできません。
人気急増中の活用方法、トランクルーム
アパートを建てにくい変形地や狭小地でもはじめられるのがトランクルームです。
コンテナを購入して個人ではじめても良いのですが、集客や運営面から考えると全国展開している専門業者のフランチャイズになるのがおすすめです。
フランチャイジーになると次のようなメリットがあります。
- スムーズに事業を開始できる
- 運営に必要なノウハウを提供してもらえる
- 強力な集客経路が確保できる
トランクルームでの活用方法を、フランチャイジーになるという前提で見ていきましょう。
どんな土地でも活用しやすく高収益が見込める
トランクルームは変形地や狭小地などの不整形地でもはじめられます。
また人が住むわけではないので、アパート経営よりは少ない手間で運営できます。
それに加えニーズが高い場所なら高稼働が見込め、高い収益を生み出せるのです。
初期費用はトランクルーム施設の建築・設置でそれなりにかかりますが、アパート経営ほどではありません。
駐車場よりも収益性が高く、アパート経営よりも少ない手間で運営できるのがトランクルームなのです。
運営できるエリアに制約がある
トランクルームは、エリアごとに需要のバラツキが大きく出ます。
事前に綿密な需要調査が必要で、適さないエリアだと運営自体をあきらめるしかありません。
またトランクルームは倉庫として登記されるので、用途地域の規制を受けます。
具体的には第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域ではトランクルームは設置できません。
このように、トランクルームを運営できるエリアにはさまざまな制約があるのです。
安定した利益を稼げる太陽光発電
ソーラーパネルで作り出した電気を電力会社に買い取ってもらう太陽光発電は、日照条件が良い土地や地域で人気の空き地の有効活用方法です。
ほったらかしで安定した収入が得られる
太陽光発電は一度設置してしまうと運営の手間はほとんどかかりません。
やることと言えば、
- パネルやパワコン故障時の交換
- パネル周辺に生える雑草などの駆除
程度のものです。
発電量は天気に左右されますが、それでも年間とおして考えればほぼ予想どおりに収束します。
結果、当初計画した収益を外すことはまずありません。
ほったらかし投資に近い感覚で、非常に割のいい投資です。
投資資金の回収には長期間が必要
太陽光発電は、設備を設置する際にまとまった資金が必要となります。
土地の広さにもよりますが、500万円～3,000万円程度が見込まれます。
いっぽう、年間利回りは10%程度のため投資資金の回収には10年以上の長期間が必要になります。
さらに、すべての空き地が太陽光発電に適しているというわけではありません。
- 周りに高い建物がある
- 将来的に高い建物が建てられる可能性がある
- 住宅密集地帯
このような場所だと日照時間が限られてしまうし、設置した時の日射条件が将来的に悪くなる可能性もあるのでおすすめできません。
まとめ
空き地のさまざまな有効活用方法をご紹介しました。
土地の立地条件や日射条件、広さや状態などに合わせて、多方向からどんな活用方法があるのかを考えたうえで、ピッタリの方法を見つけたいものです。
空き地の活用を検討する際には、
- 収益性を重視するのか
- 短期・長期の土地活用を考えているのか
- 運営にどのぐらいの手間をかけられるのか
という点も重要なポイントと言えるでしょう。
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