賃貸で暮らしていると、大家から立ち退き通知書をもらうことがあります。
今回は建物が老朽化してしまって建て替える場合や、最近話題のレオパレス21の建築基準法違反による改修が必要なケースでの立ち退きを考えてみます。
大家からの立ち退き通知書にどう対応する？
立ち退きの条件交渉は必要ですが、最終的には立ち退いたほうが双方にとって得になるでしょう。
日本の法律では借主の権利が強いのでそのまま居座ることも可能ですが、裁判まで発展する可能性もあります。
裁判になってしまうと落とし所は相場程度の立ち退き料になってしまいます。
であるならば有利な条件で早く交渉してしまったほうが得策です。
しかし次に該当する場合は立ち退き料を請求することはできません。
定期借家契約の契約更新時
定期借家契約は普通借家契約と異なり、契約期間に達すると契約は終了します。
普通借家契約の場合は借主が継続して住みたい場合は更新の義務がありますが、定期借家契約の場合は貸主の事情で更新しないこともできます。
数年後に建て替えを予定しているアパートなど、将来的に立ち退きが予想される場合に使われる契約です。
家賃を滞納している場合
家賃を滞納している場合は立ち退きというよりも明け渡しの手続きがとられます。
貸主は家賃滞納を理由に契約解除を請求することができるので、内容証明が送付されたり、裁判で明渡し請求がされたりします。
それでも退去しない場合は、強制執行で法的に退去させられることになります。
立ち退き交渉のスケジュール感
アパートから立ち退く場合は新しい住居が必要です。
その費用を埋め合わせられるよう、立ち退き料を交渉します。
新しい住居を見つける
何はともあれ引越し先を見つける必要があります。
今の管理会社から紹介される場合もありますが、納得いかなければ自分で探しましょう。
探す家の条件は今と同程度であれば立ち退き料でまかなえる可能性もありますが、グレードアップすると手出しが発生することもあります。
そこは自分の懐具合と相談ですね。
必ずしも同程度の物件に引っ越す必要はありませんので。
立ち退き料を見積もる
立ち退き料の相場の考え方は「同程度の物件に引っ越すための費用」です。
一般的には次に述べる項目の費用を考えて賃料の6〜10ヶ月分になります。
- 敷金、礼金（1〜2ヶ月分）
- 仲介手数料（1ヶ月分）
- 火災保険料、保証料、鍵交換費用（1ヶ月分）
- 引越し費用（2ヶ月分）
更に交渉によっては迷惑料として1〜2ヶ月分程度の上乗せも可能かもしれません。
引っ越す対象がテナントの場合は住居と異なり、
- 入居時に内装を整えた費用
- 営業できない期間の損失補填
なども考えられますので、追加で交渉しましょう。
大家との条件交渉
ほとんどのケースでは、大家から立ち退き料について提示されるでしょう。
提示されない場合や、提示額に納得できない場合は交渉することになります。
先ほど見積もった立ち退き料の考え方をベースに交渉すれば、たいてい揉めることはありません。
しかし話しが分からない大家だった場合は双方の主張が並行線をたどることになります。
そのような場合には不本意ですが、弁護士を交えて交渉するしかありません。
そうなると立ち退き料に弁護士費用を上乗せするなど、更に交渉は難航が予想されます。
最終的に合意した内容は文書に残しておく
立ち退きに関して取り決めたことは文書にして残します。
通常は管理会社から文書が送られてきて、それに捺印することになります。
内容としては
- 立ち退き期日
- 立ち退き料
- 立ち退き料の支払い期日
などが記されていることでしょう。
当初提示された条件に納得いかずに交渉した場合、その内容が反映されているのかも確認しましょう。
まとめ
大家の都合で立ち退く場合は立ち退き料をしっかり請求しましょう。
納得いく引っ越しをするため、かかる費用を事前にしっかり見積って交渉しましょう。
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