私が2年間アパート経営をおこなってきて不安に感じたこと。
それは空室の発生です。
空室が発生すると予定した家賃が入金されず、ローン返済に影響を及ぼします。
銀行から融資を受けたアパートオーナーであれば、ローン返済は最重要のポイントです。
これらのプレッシャーをはねのけてアパート経営をおこなっていますが、今考えるともっとやっておけば良かったと後悔していることもいくつかあります。
まずは空室対策をしっかり
アパートを買った時には満室状態でも、必ず入居者の退去は発生します。
私が退去を初めて経験した時、胃が締め付けられるような感覚を覚えました。
一部屋空くことで4万円から7万円くらいの機会損失が発生するので、是が非でも早く埋めたいと考えます。
しかしながらそんなにすぐに空室は埋まりません。
空室を埋めるために色々な対策を実施しましたが、結局のところ決めるのは入居者の方ですからね。
結局のところ、やるべきことをやって待つしかないのです。
そのためにも何をやるべきかをきちんと考えておき、それを淡々と実行できるようになるとプレッシャーも軽減されます。
私もこちらの記事で紹介したように、なかなか思うように行動することができませんでした。
しかしじっとしていても何も変化は起こらないので、とにかく行動することを決心したところ、色々なことが前に進むようになりました。
仲介会社を開拓することによって自分の物件の露出を増やすことを認識できました。
また、物件を紹介していただいた時に成約につながるよう、和室への対策や入居者プレゼントなどもおこなってきました。
これらの対策の効果は定量的には測れていませんが、やらないよりは確実に効果が上がっていると実感できています。
また、サブリースという選択肢もあります。
現在レオパレスの集団訴訟がニュースになっており、サブリース物件はネガティブなイメージが先行しています。
しかしながらサブリースは一種の保険のようなものですので、デメリットを把握して使い方を間違わなければ有効な場合もあります。
サブリースのデメリットをあげると、
- 管理会社は空室をできるだけ発生させたくないため家賃が下がるリスクが高い
- 空室分の家賃は補填されるが、部屋の修繕費は自分で負担しなければならない
- 空室発生時、家賃保証の免責期間が設けられている場合がある
本業が別にありアパート経営に注力できない人もいますので、アパートの競争力次第ではサブリース会社へお任せするのもありだと思います。
余剰資金を確保することで経営の安定を図る
突発の修繕費用に対する備えがあるか？
アパート経営に必要となる経費は比較的変動が少ないですが、空室の発生や突発の修繕は予測どおりにいかないことが多いです。
サラリーマン1ヶ月分の給料が軽く飛ぶような修繕も発生するので、最初のうちは結構不安になります。
それでもやるべきことはやらないといけないのですが、余剰資金がどのくらいあるのかによっても心理的な余裕が出てきます。
銀行のローン返済、納税が滞らないような余裕資金があるか？
銀行のローン返済が滞ると最悪「期限の利益喪失」となり、一括返済を求められてしまいます。
また、税金は破産しても免除になることがありませんので、最後まで払い続けなければなりません。
それらを考えると、家賃収入の半年分くらいが余裕資金として確保できていると心理的負担が軽減されます。
火災保険でリスクヘッジできているか？
突発の修繕は火災保険を使うことでリスクヘッジすることができます。
私も火災保険は火事が発生した時しか使えないという思い込みがありましたが、火災保険で得する方法で紹介したとおり、風災、水災、雪災などにも使うことができます。
また、オプションで電気特約を付与すると、突発的なエアコンやポンプの故障などにも対応できるためオススメです。
忘れず活用したいアイテムですね。
滞納の発生
突然の出費に備えるというのもありますが、滞納が発生して予定した家賃収入が得られない可能性も考えておかなければなりません。
そのためにもギリギリな資金ではなく、家賃が半年入ってこなくても大丈夫なくらいの資金は確保しておきたいものですね。
レントロールに余裕を持てるか？
アパートを購入する前には様々なシミュレーションをおこないます。
しかしながらシミュレーション通りに収益が発生すればいいのですが、見込みが外れてどうしてもうまくいかない場合もあります。
満室にするためにやるべきことをやって、それでも入居者がつかなければ家賃を下げることになります。
家賃を下げることにより満室にすることはできますが、最悪は持ち出しになってしまう可能性もあります。
そうならないためには購入時の価格が最大のポイントとなります。
どれだけ安く買えるのかにより家賃の下落に耐える許容量が異なってきます。
しかしどのくらいの価格が妥当なのかというのは誰にも分かりません。
アパートの価格は
- 収益還元評価
- 積算評価
によって求められることが一般的です。
収益還元評価は得られる家賃を元にそのアパートの価格を割り出す方法です。
積算評価はそのアパートを立てるためにはどのくらいの価格が必要かを元にアパートの価格を割り出す方法です。
詳細はこちらの記事にもまとめました。
関連記事：アパートの適正価格を算出しよう。収益還元評価の出し方。
関連記事：アパートの適正価格を算出しよう。積算評価の出し方。
以前は積算評価で価格評価するのが主流でしたが、最近は収益還元評価でも融資してくれる金融機関も増えてきたことより、収益還元評価で価格評価されることが多くなってきました。
収益還元評価はレントロールを元に価格が算出されているため、その元となる賃料が高ければ価格を高くすることができます。
その地域の賃料相場を確認し、賃料が良いパターンと悪いパターンでレントロールを引き直し、どこまでであれば許容可能かをシミュレーションすることで家賃減額の許容範囲を知ることができます。
また売主と価格交渉をする際には積算評価も用いて交渉することで交渉の幅が広がります。
特に土地の価格については様々な見方があるため、減価償却費を最大化する方法でも紹介しているとおり、最安値で購入できるよう交渉材料を広く見つけていきましょう。
まとめ
アパート経営では買った後の運営も重要ですが、入り口で成功の確率が格段に上がります。
失敗しないためには物件の選定と価格の交渉が重要です。
広く物件情報を仕入れるために、色々な業者と接触して定期的に情報をもらえる関係づくりをしていきましょう。
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