アパートは取得しただけでは収益を生みません。
しっかり入居づけして満室経営をしていかなければなりません。
その時に重要となるのは入居者を連れてくる管理会社です。
私が2棟目に購入したアパートは遠隔地でしたが、アパート購入時の仲介会社（首都圏の会社）に管理をお願いしました。
管理手数料が格安の2%でしたので喜んだものです。
しかしながら全く空室が埋まりませんでした。
その時の記事はこちら：地元の仲介会社へヒアリングしたところ全く認知が進んでいない
その反省も踏まえ、どのように管理会社を選んでいけばよいのか考えていきます。
賃貸管理会社選択の観点
現在の成績
まずはその管理会社の営業力、管理能力を見る必要があります。
それには現在の成績と言える以下の内容が必要でしょう。
- 入居率、平均空室期間（2ヶ月以内）
- 管理戸数、地域でのシェア
- 2ヶ月以上の滞納件数、滞納率（1.5%程度が適正）
- 店の雰囲気
- 店の露出（駅近、幹線道路での看板やネットでの集客）
店の雰囲気は重要です。
- あいさつがキチンとできるか
- 身だしなみが整っているか
- 活気があるか
- 整理整頓されているか
自分が入居希望者になったつもりで面談しましょう。
自分でも不快に感じるのであれば入居希望者も同様です。
作業プロセスの確認
管理が始まった後に意識違いがおこらないよう、どのような管理をおこなっているのかを事前に確認しましょう。
主に確認するポイントは以下です。
- 利用している保証会社
- 入居者の審査過程（保証会社以外に査定する部署があるか）
- 募集広告を出すサイト、募集方法（自社のみか、仲介もお願いするか）
- 広告費、仲介手数料、更新料
- 建物清掃に関する作業項目、費用
- 入居者対応（24Hコールセンター等）、休日
広告費や更新料は後々の変更は難しいです。
客付のパフォーマンスにも影響を及ぼしますので忘れず確認、交渉しましょう。
原状回復、リフォーム
入居者が入れ替わる場合には原状回復工事やリフォームが必要となります。
費用は業者によってかなり乖離があるため、事前に管理会社へ確認しておいた方がよいでしょう。
- 修繕の方法（自社で対応するのか、どこかのリフォーム会社と提携しているのか）
- リフォーム費用の目安（ルームクリーニング、クロス張り替え、CF張り替え、エアコン取り替え等）
自分でリフォーム業者を選んで発注するのであればそれほど重要視しなくてもよいと思います。
管理が始まってからのコミュニケーション
空室のあるアパートを管理してもらっている管理会社には1週間に1回は連絡するようにしています。
本来はこちらから言わなくても報告して欲しいところですが、なかなかそのような管理会社に巡り会えていません。（知っていたら連絡ください！）
あまり高圧的に言っても双方が不幸になるので、極めてビジネスライクに連絡をとっています。
ただし言われたことを実行しない管理会社は論外ですね。
報連相があまりにもずさんであれば店長にクレームを入れます。
それでも改善しなければ管理変更もやむなしでしょう。
まとめ
管理会社は客付に重要な役割を果たします。末長く付き合っていけるよう、しっかり比較検討していきましょう。
管理会社へ「客付するためにはどのようなことをおこなったらよいか」ということを質問して回答を比較するのもいいかもしれません。
あ、管理費は5%が相場ですが、場合によっては3%程度に値引きしてくれるかもしれません。
ただ個人的にはここはあまり値引きするところでもないと思っています。
客付に頑張ってもらいましょう。
コメント