賃貸物件を管理してるオーナーの最大の悩みは空室です。競合物件と比較して家賃を高く設定していると、なかなか入居者が決まりません。
かといって家賃を安く設定してしまうと、アパート経営に影響してしまいます。
入居者に満足してもらいつつ、高い家賃を設定するためには何を考えればよいのかを見ていきます。
家賃の決まる要素
建物の立地
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「不動産」というくらいなので立地を改善することはできません。こればかりは購入時にしっかり検討する必要があります。
賃貸需要はその地域に住んでいる人口に大きく影響されます。さらに言うと、ターゲットとする入居者の世帯数を確認する必要があります。
築年数、構造
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こちらも購入時に決まってしまいます。一般的には築年数が浅いほうが人気であるため、家賃も高く設定することができます。
構造は賃貸募集時に影響するもので、鉄筋コンクリート(RC)、重量鉄骨であれば「マンション」と分類され、木造、軽量鉄骨であれば「アパート」と分類されます。部屋を探す基準としてはマンションだと防音やセキュリティがしっかりしている、アパートだと隣室の音漏れやセキュリティに不安があるというイメージがありますので家賃にも影響してきます。
競合物件との比較
地域によって家賃の相場が異なってきます。それは同条件の物件がどのような価格設定をしているかによるところが大きいですね。
賃貸需要が旺盛なところだと強気の家賃設定でも決まっていきますが、賃貸需要が少ない場合、家賃の値下げ競争が起きてしまいます。
現在決まらない要因が入居希望者の少なさにあるのか、相場より高い家賃にあるのかをしっかり把握していく必要があります。
自分が思っているより物件は動いていますので、homesやsuumoの競合物件を定点観測し、自分の物件がどの位置にあるのかを確認しましょう。
その人の価値観
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テーマを決めて内装をリフォームするなど、バリューアップに務め、入居者の趣向にあった物件に仕上げていくという方法もあります。ターゲットは絞られますが、趣向にあった人からすると高い価値を持つことになり、家賃アップにも繋がっていくでしょう。
賃貸オーナーはどういう戦略で臨むか
ターゲットを明確にする
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ファミリー向けなのか、単身者向けなのか、さらに言うと母子家庭なのか、老夫婦なのかなど、ターゲットとなる入居者を明確にしましょう。その上で有効な募集方法やリフォームを考えることにより、費用対効果を大きくすることができるでしょう。
例えば単身者向け、若い世代、年収300万円、男性をターゲットとした場合、年収の25%が家賃だとすると月の家賃は6万程度を考えていると想定できます。その層にアピールするためには、インターネット無料で通信費が節約できることを訴えたり、宅配ボックスを設置することによって、荷物受け取りの利便性向上をはかることなどが考えられます。
また、ファミリー向けだと共働きであることも考えられることより、年収も500万円程度を想定すると10万円の家賃が見込めます。こちらのほうは家族で生活するためキッチン等の水回り設備を重視することが考えられます。システムキッチンでや追い焚き機能付きのバスなどで生活の利便性向上をはかることでより選んでもらいやすい物件になっていきます。
募集に関するオプション
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空室が長くなるとその分得られた収益が得られない（機会損失）ということになります。家賃を見直さず、自分の物件が選択されやすくなる方法というと、入居者の初期費用の低減が挙げられます。
一般的に入居する際には以下の費用が必要となってきます。
- 敷金
- 礼金
- 仲介手数料
- 保証会社登録費用
- 鍵交換費用
- その他新規設備（電灯、カーテン等）
これらをオーナー負担とすることで引っ越しのハードルを下げ、競合物件より入居者を引っ張ってくることができます。ただし、これらの内容によって引っ越してくる入居者は同じように他の物件へ転居していく可能性も高いため、契約時には特約事項として短期退去時の違約金などを決めておく必要があります。
また、入居者が引っ越してくる際には少なからず家賃の重複期間（旧住居と新住居それぞれに家賃を支払う期間）が発生するため、フリーレントを付与して費用低減が図れるということをアピールするのも有効でしょう。
リフォーム
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物件の価値を向上するためにはリフォームは非常に有効です。
特に築年数が古い物件の場合、家賃で築浅の物件と比較されてしまうと非常に不利です。築年数が古くても、内装がしっかりしていれば大丈夫という入居者層もいますので、そちらにアピールすることも検討していきます。
ただし費用を考えたリフォームをおこなわないと、いつまでもかけた費用が回収できないということになってしまいます。一般的には家賃の6ヶ月分が費用の目安と言われていますので、それらを考慮したリフォームを検討していきましょう。
まとめ
物件購入時に家賃はほとんど決まってしまいます。競争力のある家賃設定ができるよう、購入費用をしっかりシミュレーションしましょう。
募集方法を工夫することにより空室期間を短縮することができます。ターゲットとなる入居者を明確にして、無駄のない賃貸募集をおこないましょう。
築古物件はリフォームも視野に入れた計画を立てましょう。その際にはリフォーム費用と家賃の関係を考えつつ検討していきましょう。
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