アパートの適正価格を算出しよう。積算評価の出し方。

アパート購入価格の求めかたは収益還元評価と積算評価のふた通りがあります。

前回は収益還元評価を説明しましたので、今回は積算評価についてみていきましょう。

アパート価格の構成要素

積算評価はそのアパートを建設するための価格を求めることと同義です。

アパートを建設するためには「土地」と「建物」が必要になります。

土地の値段はどのように決まるのでしょう？

土地は新たに作成したり、なくなったりするものではないため、一定の価値があると考えられています。

これは金などと同じ性質で価格は「相場」で形成されていきます。

ただし金と異なるのは使用する利便性によっては価値が上がったり下がったりします。

近くに駅やショッピングモールができた場合には、そこに住みたいと思う人や、そこで商売を始めたいという人が多くなりますので、価格は上昇します。

逆に「忌避施設」と言われるお墓やゴミ処分場などができてしまうと価格が下落してしまいます。

土地の形状によっても価値が異なってきます。

一般的には道路に接した面が多いほど価値は上昇します。

全く道路に面していない土地では建物を立てることができないというケースもあるため、土地の値段はかなり安くなってしまいます。

また接道面が少ない「旗竿地」などでも評価が下がります。

接道面が少ないほど土地の利用方法が制限されてしまうため、ニーズも少なくなるということですね。

建物の値段の求め方は、その建物を建築した場合にどのくらいの費用がかかるのかということと、現在までの経過年月により決まります。

建築費用の求め方は建物の種類（RC、重量鉄骨造、木造）により費用の目安が決められています。

新築する場合の費用から現在までの経過日数を「残耐用年数」で割ることにより、残りの価値を算出します。

中古物件の場合は今後の修繕費も考慮する必要があります。

大規模修繕（屋上防水、外壁塗装）は10年単位で実施する必要があるため、実施時期が近くなっている建物を購入する場合にはその分の費用を考慮する必要があります。

またアパートの場合は退去に伴う内装の原状回復が必要になります。

当初20年程度であればそのまま原状回復すれば次に貸し出せると思われますが、30年程度の建物の場合、リフォームが必要になってくるケースがあります。

当時と比べて現在では人気のない間取りであったり、水回り（キッチン、バス、トイレ）の設備の入れ替えが必要であったりします。

今後の入居者の入れ替わりを考慮しつつ、購入費用に組み込んでおく必要があります。

現在市場に売り出されているアパートの値段は、売主が売りたい値段で設定されているものです。

不動産は通常の製品と違い「一物一価」と言ってもいいくらい個別性が高いものです。

したがって売り手と買い手の思惑が一致することはなかなかありません。

しかしながら不動産を初めて購入する人の場合、言われたままの値段で考えてしまうことが多々あります。

不動産の価格は双方の合意によって形成されるということを頭に置きつつ、自分が運営することを考えた価格設定を考えていきましょう。