空き地の活用方法の一つに駐車場経営という方法があります。
車が1台でも出入りできるスペースがあれば収益を生み出せる投資法です。
都内でビルとビルの間によく見かけるコインパーキング。
これは周辺の土地がすべて買収できるまで一時的に利用しているもの。
駐車場経営はこのような短期間の土地活用にも人気です。
このような駐車場経営には次の特徴があります。
- 手軽に始めやすい
- 別の方法に転用する場合にも時間やコストがかからない
この記事では、駐車場経営で収支を黒字にするにはどんなポイントを押さえたら良いのか、また初期費用としてどのぐらいのコストがかかるのかをご紹介していきます。
駐車場経営の特徴
駐車場経営は場所の制約が少なく、わずかな土地でも車が1台停められるスペースがあれば収益を出せるという大きな魅力があります。
ただし、思ったほど収益は出ないと考えておいたほうがよいでしょう。
手間がかからず、手軽に始められる駐車場経営。
特徴を一つずつ見ていきましょう。
場所の制約が少ない
駐車場経営は、自動車が1台駐車できるスペースがあれば始められます。
少しの土地でも収益を出せるという点では、アパート経営などと比べると始めやすい土地活用法と言えるでしょう。
また一般的な駐車場は土地のみの提供。
建築物はないので建築確認も一切不要です。
そのため、場所を選ばず今すぐ始められるというメリットがあります。
需要のある地域の見極めが重要
駐車場経営は車を停めたいという需要で成立する事業です。
車を停める需要が発生するのは次のような場所です。
- 近くに住宅街がある
- 近くに商業施設がある
- 近くに駅がある
- 周辺にアパートが多い
まずは人が多く居住、活動しているエリアであること。
そして車を停める場所が不足していることが条件です。
逆に次のようなエリアの場合は需要が低くなってしまうでしょう。
- 周辺の土地が安く、広い自宅が多い
- 商業施設に無料駐車場が整備されている
土地が安いエリアの住宅は駐車場も多くとれるので、新たに駐車場を借りる需要は少ないでしょう。
また大きな商業施設には駐車場が整備されています。
これが無料か安いものであれば駐車場の需要は少なくなってしまいます。
安定した収益を確保するためにも、需要の調査はかかせません。
少ない初期費用で始められる
駐車場経営は少ない初期費用で始められます。
駐車場はアスファルトなどで土地を整地し、環境を整えたうえで運営をスタートします。
しかし整地しなくても駐車場として機能させることは可能です。
仕切り線さえあれば車を停める区画を判別できるので、白線のかわりにロープを使っている駐車場もあります。
今すぐに土地活用で収益を出したいという人にとっては、始めやすい方法と言えます。
収益性は低い
駐車場経営は収益性の面ではそれほど優れた土地活用方法ではありません。
1区画の駐車場を確保するには最低でも15㎡程度が必要です。
それに対して賃料は1ヶ月に1万円から3万円程度。
同じ広さを使うワンルームのアパートと比べると低い収益です。
さらにアパートのように2階や3階を作って入居者を増やすこともできません。
機械式駐車場や立体駐車場を導入する方法もありますが、大きな土地が必要であったり、運営に手間がかかってしまうので、導入は現実的ではありません。
このようにアパート経営と駐車場経営の収益率を比較した場合、駐車場経営の収益率は4分の1程度になると考えておくべきでしょう。
節税効果が少ない
土地の活用方法として注目される「節税効果」。
アパートを建築した土地の場合、「貸家建付地」と評価されるので「更地」と比べると20%ほど資産額が低く評価されます。
さらに建物の評価についても「貸家」と評価されるので資産が減額され、合計すると50%以下に資産評価を圧縮可能です。
いっぽう駐車場の場合は「更地」で評価されます。
建物もないので、アパートと比べた節税効果ははるかに少なくなってしまいます。
駐車場の運営方法
駐車場経営には大きく2つの運営方法があります。
- 月極駐車場
- コインパーキング
手間がかからず安定した収益を見込める月極駐車場。
住宅地の近くや、働く場所となる企業が多いエリアで多くの需要が見込めます。
短時間の需要が継続して見込めるのであればコインパーキングがおすすめ。
稼働率によっては月極駐車場よりも大きな収益が期待できます。
どちらが適しているのかは、駐車場のロケーションによって大きく異なります。
いずれにせよ、環境に合わせたタイプの駐車場にすることが大切です。
月極駐車場
月極駐車場は、一度契約すると管理のコストはほとんどかかりません。
また、毎月安定した収入が入ってくるというメリットがあります。
しかし月極駐車場には次のような特性があります。
- 土地を平面で利用する
- ある人に貸し切り
このように土地の利用効率という面ではそれほど高くはありません。
したがって収益率も低め。
月極駐車場は、コインパーキングには適していないような住宅街の中や、駅から遠く周辺に商業施設などが少ないエリアにおすすめな形態と言えます。
コインパーキング
コインパーキングは、時間当たりで駐車スペースを貸すというスタイルで、稼働率によって収益は大きく異なります。
例えば、商業施設のすぐそばや駅近ロケーションなら時間による人の入れ替わりが多いので、大きな収益が期待できるでしょう。
逆に住宅地などでは時間による人の入れ替わりが少ないので、あまり大きな収益は期待できません。
そのため、コインパーキングは、たくさんの人が短時間で利用したいと思える場所に適した形態と言えます。
コインパーキングは月極駐車場と比べると若干の初期費用が必要になります。
車を停めるロック板や精算機など、機械設備の導入が必要です。
それらの初期費用を抑えるため、管理会社に土地を一括で借り上げて運営を任せるという方法もあります。
この場合、土地を貸すだけなので初期費用は一切かかりません。
しかしフランチャイズとして自分で運営するのに比べるとマージンは高くなります。
したがって、収益性も若干下がってしまいます。
初期投資、運営の手間、需要などを考慮し、どのような運営形態がよいのかを判断しましょう。
おすすめのコインパーキング運営代行会社
コインパーキングの運営を代行してくれる会社は、全国にたくさんあります。
運営会社を選ぶ際には、
- どんな地域で展開されているのか
- どのぐらいの実績があるのか
- 口コミではどんな評判なのか
という点を比較し、出来るだけたくさんの人が利用したくなるようなサービスを展開している運営代行会社を選びましょう。
タイムパーキング
一括借り上げの駐車場運営代行をしているタイムパーキングは、利用者が停めやすい構造で、メンテナンス力にも優れていると評判です。
24時間管理に対応しているので、オーナーは何もする必要がありませんし、事前に周辺環境のマーケティング分析を行った上で、適切な駐車場経営をサポートしてくれます。
コインパーキングと月極駐車場の両方を取り扱っていて、周辺環境のニーズに合わせてピッタリのプランを提案してくれるのも魅力の運営会社と言えます。
日本システムバンク
365日24時間サポートが魅力の駐車場経営代行会社で、コールセンターがついているのが特徴です。
一括借り上げを利用すれば、オーナーは何もする必要がなく、毎月安定した収入を得ることができます。
さらに、電気自動車の充電設備を兼ね備えた駐車場にも対応しているため、長期的な視野で駐車場運営を任せることが可能です。
また、駐車場として面積が不足している余剰部分には、バイクや自転車の駐輪場として活用できるようなアドバイスもしてくれます。
三井のリパーク
駐車場経営のニーズを多様な側面からサポートしてくれる運営代行会社で、コインパーキングを始め、月極駐車場のプランも充実しています。
運用実績が豊富で、先端的な管理システムを導入することにより、オーナーにとって収益を最大するためのトータルサポートをしてくれます。
また、運営状況に応じて月極からコインパーキングへの転用等、フレキシブルな対応をしてくれる点も魅力です。
まとめ
小さな土地でも比較的始めやすい土地活用である駐車場経営。
- 少ない初期費用で始められる
- 運営の手間が少ない
という特徴があります。
したがって、
- 会社員として働きながら空き地を有効活用したい
- 収益は期待しないので、維持費程度が稼げればよい
- 今後アパートを建てる予定だが、まだ資金が溜まっていない
というようなオーナーにとってはおすすめな土地活用方法です。
しかし収益力や節税という点では劣ってしまいます。
もっと収益をあげたい、相続税の節税に備えたいという人にはアパート経営がおすすめです。
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