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これから不動産投資をはじめる人はどうすればいいのか?スルガ銀行、レオパレス問題と大きく揺れた2019年の融資事情を踏まえた戦略を考える。

コラム
mohamed_hassan / Pixabay

2018年から2019年にかけて、不動産業界には大きな話題がいくつかありました。

  • スルガ銀行の不正融資問題
  • レオパレス物件の建築基準法違反

そのような背景もあって2019年の融資事情はこれまでにない冷え込みを見せています。このような状況で、これから不動産投資をはじめる人に残されている戦略を考えてみましょう。

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2017年までの銀行は融資に積極的だった

銀行が収益を上げるためには企業への融資が欠かせません。しかし高収益企業の資金需要は低く、スタートアップ企業もIT化が進んだことにより、以前のように大きな設備投資を必要とする事業は少なくなりました。結果的に銀行が融資できるのは少額な運転資金程度となり、収益は債券運用などに求めるしかありませんでした。

そのような中、高額な融資が見込め担保も確保できる収益不動産への融資は銀行にとってはとても魅力的でした。さらに高年収サラリーマンであれば格好のターゲットになっていたのです。収益不動産への融資は事業計画が立てやすいので、一般的な事業よりも融資が出やすいのですが、高年収サラリーマンだとさらに、

  • 借金がほぼないか、あったとしても住宅ローン程度
  • サラリーマンの収入を担保評価に加えることができる

ということもあってますます融資が出やすくなります。

年収が1,000万円程度あるサラリーマンはフルローンやオーバーローンで、2億円もの融資が可能でした。実質手出しなしで不動産投資に参入できるため、物件の精査も後回しにして買い付けを入れる人も出るほど加熱していました。

銀行の融資姿勢が反転

都内の不動産利回りが6%を下回るような盛況が続く中、状況が反転したのはいくつかの理由があります。

  • 金融庁からの注意喚起
  • かぼちゃの馬車(シェアハウス)問題を発端とした不動産投資の不適切融資
  • レオパレスの建築基準法違反物件

2014年までアパートローンの残高は20兆円前後で推移していたところ、2016年末には22兆円にせまる勢いでした。このような状況を金融庁が懸念し、注意喚起というかたちで各銀行へ融資基準の引き締めを求めていました。メガバンクをはじめ、地銀も徐々に融資姿勢が厳しくなってきていましたが、それでも積極的に融資する金融機関はありました。
その中でも最有力であったのがスルガ銀行です。しかしかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズに絡む過剰融資でマスコミに大々的に報道されたことをきっかけにして、不適切な融資が次々に明るみになりました。決定的だったのがテレビ東京の「ガイアの夜明け」で報道されたずさん融資の実態です。

  • 貯金がなくても預金通帳を改ざんしてあたかも金融資産を持っているように偽装する
  • 購入した不動産物件はサブリースで家賃保証されていたが、運営会社が破綻してサブリース契約は一方的に破棄
  • 入居率が10%程度だったので、毎月50万円の持ち出しが発生

このような状況でスルガ銀行への返済が滞り、自己破産をする人まであらわれました。

その後、シェアハウス物件以外でも通帳やレントロールの改ざんがおこなわれていることが発覚し、行政処分を受けて融資ができなくなるまで発展しました。

どうやって不動産投資をはじめるか

これまで不動産への融資に積極的だった千葉銀行でさえ、年収2,000万円以上、金融資産5,000万円以上などが最低条件という声も聞こえてきています。こうなってくるとなかなか銀行融資で不動産投資をはじめることはできませんよね。

ではこのような状況でどう不動産投資をはじめればいいのでしょうか?

残された選択肢は3つに絞られていると言っていいでしょう。

  • 次のタイミングに備えてお金を貯める
  • 公庫やノンバンクを利用して少額融資ではじめる
  • 現金で買える戸建てではじめる

「休むも投資」という格言もあるとおり攻めるだけが投資ではありません。このような時にタネ銭をためて次のタイミングを待つというのも立派な戦略と言えます。しかし今回運良く不動産投資に参入できた人は満室経営を続けてタネ銭を貯めることもできますが、これからはじめる人はそうもいきません。

これからはじめる人は少額でもよいので物件を取得し、次の局面で拡大していくという戦略が望ましいでしょう。大きな金額の融資は望めませんが、公庫やノンバンク(オリックス銀行や三井住友トラスト)ではまだ融資が出ています。2割程度の現金が必要になりますが、融資可能な物件は探せばあります。

また融資によらず、現金のみで戸建てを買うという方法もあります。中古戸建だと必要な資金は500万円程度でもはじめることが可能なので、本格的な不動産投資をはじめるための練習と考えて取り組む人もいます。

まとめ

現在の銀行融資とこれから不動産投資をはじめるための方法について考察しました。

不動産投資は金額が大きいので一度の失敗が致命傷となります。あせらず、今できることをコツコツ実行し「知識」「経験」「キャッシュ」を積み上げていきましょう。

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