2016年より不動産投資をはじめて3年。
その間アパートを5棟購入してサラリーマンを卒業して専業大家になりました。
私が不動産投資をはじめるときに悩んだのが法人ではじめるか個人ではじめるか。
それはあなたも同じように疑問に感じていることでしょう。
- 不動産投資は法人でやるべき？個人でやるべき？
- 法人化するとどんなメリットがあるの？
- 実際年数が経過してみてどうだったの？
この記事ではこのような疑問について、私のこれまでの経験をふまえてご紹介していきます。
事業的規模の不動産投資に有利な法人化
不動産投資をはじめるにあたり、物件を法人で買うのか個人で買うのか。
どちらにもメリット・デメリットがありその人の状況によっても異なります。
しかしあなたが1棟アパートで不動産投資をおこなうことを考えているのであれば、断然法人化することをおすすめします。
不動産投資を法人でおこなうと個人よりも経費がかかります。
- 税理士への決算費用
- 法人住民税
など。
しかし不動産投資が事業的規模になると節税対策が必要になります。
そうなると節税を柔軟にできる法人でおこないたいところ。
法人で不動産投資をおこなうと、個人に比べて次のメリットがあります。
- 経費が使いやすく節税に有利
- 相続に有利
私の場合、不動産投資を長期で事業化することを考えていたので最初から法人化しました。
また最初は小さな投資で考えていたとしても、のちのち拡大したくなる場合もあります。
個人から法人へ資産を移すのには大きな費用が必要になるので、最初から法人化しておくべきです。
経費の幅が広がる法人化
不動産投資を法人でおこなうと、経費を使ったいろいろな節税方法が使えるようになります。
車の購入、維持費用の100%経費化
車を持っている人はその維持費に悩まされているでしょう。
購入費用、保険料、駐車場代、ガソリン代等。
法人化するとこれらは全て経費に計上できます。
もちろん個人事業でも計上可能ですが、個人事業主の場合はビジネスで使った分だけしか経費に計上できません。
ほとんどの場合は50%を目安にして経費計上しているようです。
法人で車を購入した場合、その車に関わる維持費用は100%経費となります。
給料の支払いで所得を分散
個人事業主の場合は自分へ給料を払えませんでしたが法人では可能です。
従業員が自分しかいない法人だと意味ないのでは？と考えてしまうのですがそうでもありません。
個人事業主だと自分が働いても経費にならず、全額利益とみなされます。
しかし自分に給料を払うとその分が経費とみなされ、利益を圧縮できるのです。
法人と個人で所得を分散し税率を低く抑えられるようになります。
住居の家賃を経費にする
法人化すると自分が住んでいる住居の家賃を経費にできます。
会社で賃貸住宅を借り役員や従業員に転貸するのです。
会社が払う家賃は経費として計上できるのでその分が節税できます。
しかし無償で転貸すると役員や従業員の所得とみなされ課税されてしまうので有償で転貸します。
徴収する家賃額は次のルールに従います。
「法定家賃の50%以上を徴収すれば所得税がかからない」
法定家賃の算出は次のとおり。
（建物の固定資産税の課税標準額の0.2%）＋
（土地の固定資産税の課税標準額の0.22%）＋
（総床面積（坪）×12円）
そうすれば会社が払う家賃は全額損金で処理でき、役員や従業員は非課税になります。
法定家賃を算出するには土地や建物に関する固定資産税の課税評価額を知る必要があります。
知ろうと思うと大家に確認する必要があります。
しかし通常は教えてもらえませんよね。
たいてい法定家賃を計算すると通常家賃の10%以下になります。
その半分（通常家賃の5%）を徴収すれば所得税が課税されることはないでしょう。
相続に有利な法人化
法人化することで相続に有利な点がいくつかあります。
法人の財産には相続税がかからない
法人には「法人格」という人格が認められています。
法人の財産は法人のものであって、社長や役員であっても勝手に使用することはできないという権利です。
そのため法人を運営している社長が死亡しても法人の財産には相続が発生せず、相続税もかかりません。
しかし社長が保有している法人の株式には相続が発生します。
相続人に対して法定相続分がそれぞれ引き継がれます。
その際には相続人に相続税の支払いが発生します。
非上場株式の評価額は不動産管理法人に有利
株式の相続には2種類あります。
- 上場株式の相続
- 非上場株式の相続
上場株式であれば市場で取引されているので時価が分かるのですが、非上場株式だと時価が分かりません。
その場合、純資産価額方式と呼ばれる方法で評価額を算出します。
これは法人の保有する資産から負債を引き法人の資産価値を求める方法です。
不動産投資で設立する法人の場合、資産のほとんどは土地・建物です。
純資産価額方式で資産を求める場合、土地と建物の価格は相続税評価額で算出します。
一般的に不動産の相続税評価額は時価の30%～50%になるので、大幅に純資産が圧縮されます。
結果、会社の資産は時価よりも少なくなり、相続税を少なくできるのです。
しかしその際土地と建物は購入して3年間は通常の取引価格で評価することとなっているので、相続3年以上前に取引を完了しておく必要があります。
株主を分散して課税額を低くする
株式を相続人で分散保有して相続税を少なくする方法もあります。
相続税は相続する財産に対してかかるものなので、あらかじめ分けていれば相続にはならないですよね。
法人だと「株式」という形であらかじめ相続人（妻や子供）に割り当てることができます。
会社設立時に割り当てておけば自分の資産の割合が減るので、相続税も少なくてすむのです。
法人化で必要となる経費
メリットの多い法人化ですが、法人の設立と維持には費用がかかります。
設立する法人は株式会社、合同会社のどちらかを選びます。
- 株式会社：株式の数に応じて利益の分配、議決権が決まる
- 合同会社：出資額に関わらず、対等に利益を分配、議決権を行使できる（定款で変更可能）
色々お手軽なのは合同会社です。
設立費用が安い、役員の任期がない、株主総会の開催が不要などのメリットがあり、家族だけで運営する場合などで多く利用されています。
法人の設立費用
法人の設立は法務局へ届け出ます。
そのさい、次の費用が必要になります。
| 株式会社 | 合同会社 | |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 15万円 | 6万円 |
| 定款の認証手数料 | 約5万円 | 0円 |
| 手数料 | 約1万円 | 約1万円 |
| 合計 | 約22万円 | 約7万円 |
定款の認証手数料は電子定款の場合を記載しています。
税理士や行政書士に依頼する場合は別途5万円程の費用が発生するのでfreee
の電子定款作成・認証サービスがおすすめです。
法人の維持費用
法人を維持するのに必要なのは次の費用です。
法人住民税
法人は「法人格」というように一種の住民と考えられています。
そのため一般の住人と同じように住民税を納めなければなりません。
法人住民税は次の2つを合計した税額です。
- 法人税割：課税標準となる法人税額に税率をかけて算出
- 均等割 ：資本金の額に応じた一定の金額
法人に所得がない場合（赤字の場合）は法人税割は0円となりますが、均等割りは必ず発生します。
都道府県により異なりますが7万円程度です。
税理士報酬
法人になると税務署に提出する書類が複雑になります。
もちろん個人での提出も可能ですが、ちょっと面倒なので私は税理士にお願いしています。
年間12万円程度を支払っています。
役員の選任（再任）にともなう定款変更費用
株式会社の場合は2年ごとに役員を選任（再任）する必要があります。
任期は最長でも取締役が2年、監査役が4年です。
しかし定款で定めることで10年に伸長することが可能です。
任期満了時には臨時株主総会を開いて役員を選任（再任）します。
その際は必ず定款の変更が必要になるので登録免許税として1万円必要です。
（税理士や司法書士にお願いする場合は別途手数料が必要）
まとめ
事業的規模で不動産投資をする場合に断然有利な法人化。
- 経費が使いやすく節税に有利
- 相続に有利
など、柔軟に資産を管理できます。
不動産投資は長期にわたる資産形成。
節税に敏感な資産家は必ずプライベートカンパニーを設立しています。
そのようなことから見ても、法人化は何かと有利であると言えます。
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