アパート経営のランニングコストにはどのようなものがあるの?確定申告を黒字化するためのポイントを解説

不動産投資
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アパートを維持するためのランニングコストにはどのようなものがあるのでしょうか?

通常の事業とは異なり、アパート経営は売上と経費が大きく変動しないので収支の見通しが立てやすいと言えます。

通常の事業での経費は次のものがあります。

  • 売上原価
  • 販売費及び一般管理費
  • 営業外費用

一方、アパート経営(不動産賃貸業)では仕入れが発生しないので「売上原価」はありません。
発生するのは次の経費です。

  • 販売費及び一般管理費
  • 営業外費用

収支の見通しを立てるにあたっては、アパートのランニングコストを固定的なコスト変動的なコストに分けて考えることが重要です。

それではランニングコストについて詳しく見ていきましょう。

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固定的なコスト

アパート経営では以下のものが固定的なコストとなり、毎月・毎年ほぼ決まった額の支出が計上されます。

  • 管理会社への報酬
  • 建物管理(清掃コスト)
  • 水道、光熱費
  • 固定資産税

不動産投資をする際の実質利回りを計算する時に使う数字です。
分からなければ事前に売主へ確認しましょう。

管理会社への報酬

アパート経営をおこなっていく上で、入居者対応や空室募集業務は不動産管理会社へ依頼している場合がほとんどだと思います。
PM(プロパティマネジメント)費と言い、家賃収入の3%〜5%が世間の相場です。

自主管理しているのであれば不要ですが、24時間自分が受付をしなくてもいいと考えると必須のコストだと言えます。

建物管理(清掃コスト)

建物の清掃コストは毎月コンスタントにかかってくる経費です。
BM(ビルマネジメント)費と言い、建物の規模にもよりますが1棟あたり月1万円〜3万円程度が相場です。

自分で掃除をおこなうのであれば不要ですが、物件が遠方にある場合や、自分の時間が都合できない場合などは依頼する必要があります。

水道光熱費

建物の共用部で使用する電気代や水道料金の支払いです。
アパートの大きさや付属している設備にもよりますが、1棟あたりの費用の目安は次のとおりです。

  • 電灯で月1千円〜3千円
  • 受水槽で月5千円〜1万円
  • エレベーターで月3千円
  • 機械式駐車場で月3千円
  • 共用水栓で月2千円

詳細な内訳は次の記事で紹介しています。

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通信費

アパートでインターネットやケーブルテレビを提供している場合に必要となるコストです。

入居者に無料で提供している場合はそのままコストになるだけですが、入居者に有料で提供している場合もあります。その場合には入居者から徴収した料金は収入として売上へ計上します。

私のアパートでは無料でインターネットを提供しており、月々1.5万円〜2万円の経費が発生しています。

定期点検

建物の中には定期的に点検が必要な設備があります。

  • 消防設備
  • 受水槽
  • エレベーター
  • 立体駐車場

など。
特に機械式の設備は定期的に点検しないと突然不具合が発生して多額の費用が発生してしまいます。

固定資産税

建物と土地には毎年固定資産税が課税されます。

支払いは年4回で、課税額は期初に決まります。

修繕積立金

区分マンションに不動産投資をしている場合は、毎月の管理費の他に修繕積立金が徴収されます。
これは大規模修繕のための資金を事前に積み立てておくための仕組みで、一棟アパートでは存在しないコストです。

もちろん、一棟アパートでも修繕のために自分で積み立てをおこなっている方もいるでしょう。
しかし自分で積み立てている場合は経費とはなりませんが、使途が明確に決められているマンションの修繕積立金は経費にできるというメリットがあります。

火災保険料、地震保険料

建物の火災保険料や地震保険料は長期一括割引があるので、5年や10年の一括で払い込むかたが多いでしょう。
しかし支払った年で経費を一括計上するのではなく、毎年均等に計上しなければなりません。

最初に不動産を購入した時、火災保険の保険料にびっくりしました。
おおよそ物件価格の1%くらいだったでしょうか。
10年の一括払いだったからというのもありますが、それなりの出費になります。

その時はできるだけ条件や特約を少なくして保険料を下げましたが、あとあと色々経験していくと、それは間違っていることが分かりました。

火災保険は火災のときにだけ使うのではなく、色々使えることが分かったのです。
建物の破損、備品の破損、雨漏りの被害など。
それが分かってからというもの、できるだけ条件を多くし特約も追加して火災保険の条件を変更しました。

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減価償却

実際の支出(キャッシュアウト)は購入時に一括で発生するが、会計上の経費としては決められた年数で徐々に計上されるものです。

建物や車両が該当し、事業の資産として計上されているものが毎年減価していくものとみなして費用化されます。

減価償却については次の記事で紹介しています。

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変動的なコスト

固定的なコスト以外にも突発的・不定期に必要となるコストがあります。

それを変動的なコストとして見ていきます。

事業活動によるコスト

物件や管理会社、空室募集のための仲介会社への訪問が不定期に発生します。

その際に必要となるコストとして

  • 通信費(自分の携帯電話やインターネット利用料)
  • 交通費
  • 宿泊費
  • お土産代

などが経費となります。

車を利用する場合には

  • ガソリン代
  • 有料道路の利用料金

も経費です。

また、管理のための事務作業も必要となりますので、

  • ノートやペンなどの備品購入代
  • パソコンやその周辺機器の購入費
  • ソフトウェアの購入費、年間費用

なども経費として計上します。

その他、事業に関する知識や人脈を広げるため、

  • 新聞や書籍
  • セミナー料金
  • 懇親会費用

についても同様に経費です。

修繕費

建物が破損した場合の修繕費用、入退去時の原状回復費用は不定期に発生します。
これらは修繕費として経費に計上します。

ただし資産価値を向上させる支出の場合は経費とすることはできず、一旦資産として計上したのちに、毎年一定額を減価償却することになるため注意が必要です。

修繕費の詳しい内容についてはこちらの記事でも紹介しています。

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営業外費用

アパート経営は金融機関から融資(ローン)を受けて始めることが多いと思いますが、その金融機関への毎月の返済には元本と利子があります。

元本の返済は経費とはなりませんが、利子の返済は経費となります。

土地の取得費用についても利子は経費となりますが、決算が赤字の場合には土地の利子は経費に計上できません

アパート経営の年間経費はどのくらい?

アパート経営をやったことがないと実際にどのくらいの経費が必要かが分からないので不安ですよね?
私の2018年の実績を紹介した記事があるのでご紹介します。

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一般的には25%の経費率が妥当ではないかという話しが多く出ます。
当たらずしも遠からずで、平均値としては間違ってないのでしょう。

しかし経費率は下回るぶんには問題ないですが上回ると大変です。
アパート経営では突発的な事故が起こるので、ある年は経費率を下回るがある年は上回るということは十分に考えられます。

購入判断時には経費率を平均値で考えてもいいのでしょうが、実際の運営では10%くらいは多めに見積もって資金計画を立てておく必要があります。

また経費を圧迫する要因である修繕費は様々な工夫で抑えることもかのうです。
こちらの記事でも詳しく紹介しています。

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経費の支払いはクレジットカードがお得

経費は銀行振込や家賃と相殺で支払うことが多いのですが、電気料金や水道料金はクレジットカードで支払うこともできます。

1棟だとそれほどでもないのですが、複数棟を支払うと月に5万円〜10万円になります。それをクレジットカードで支払うとポイント(マイル)がたまるので、ぜひやっておきたいテクニックですね。

固定資産税をクレジットカードで払うと更に高額になります。しかしクレジットカード払いだと領収書が手に入りません。確定申告や決算時に領収書が必要なので私はおこなっていませんが、工夫するとよい方法があるかもしれません。もう少し検討してみます。

「アパート経営のランニングコストについて」まとめ

アパート経営を有利に進めるにはコストを把握し、利益を残すことです。

利益が出る企業には融資がつきやすくなり、更に有利な条件で借り換えや追加の融資を受けることができるようになります。
そうすると更にコストの低減がはかれ、経営が安定してくるという好循環が望めます。

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