不動産投資で家賃収入を得ていたとしても、売却でうまくいかないと結果的に損してしまいます。
それくらい売却は重要な活動です。
しかしいざワンルームマンションを売りに出しても
- なかなか売却できない
- 思うような売却価格で査定してもらえない
など、売却活動をしてみないと分からないことも多くあります。
そこでこの記事では、
- あたなのワンルームマンションはなぜ売却できないのか？
- 売れるワンルームマンションとの違いは何なのか？
ということをご紹介していきます。
売れるワンルームマンションと売れないワンルームマンションの違い
売れるワンルームマンションと売れないワンルームマンションには次の3つの違いがあります。
- 売却価格が相場から乖離している
- 適切な売却業者を選んでいない
- 売る時期を誤っている
そうは言っても売り出し期間はある程度必要です。
不動産は価格も大きいので買う方も慎重になります。
最低でも3か月は様子を見ましょう。
それでも売れない、反響が鈍いとなると問題点を見つけなければなりません。
売却価格が相場から乖離している
一番多い原因は売却価格が相場から乖離していることによるものです。
あなたのワンルームマンションはどのように売値を決めましたか？
- 業者が査定した金額をそのまま使った
- ローン残債以上で売れればいいと考えた
- 買った値段以下では売りたくない
など、決め方はさまざま。
業者が査定した価格であれば市場価格と乖離することは少ないでしょう。
問題はローン残債や買った値段を基準に売却価格を決めた場合です。
ローン残債や買った値段を基準にして、結果的に損をしたくないという考え方は理解できます。
当然、損する取引をしないというのは正しいことです。
しかしそれはワンルームマンションの買い手も同じように考えています。
売却価格が相場以上のワンルームマンションだとすると、何かの付加価値がないと買う動機にはなりません。
また逆に早く売れればよいというわけでもありません。
あまりにも早く売れるということは、値付けが間違えており、相場より割安になっている可能性が高いと言えます。
適切な売却業者を選んでいない
売却価格が相場からあまり乖離していないのになかなか買い手が見つからない。
そのような場合に考えられることは次の2つです。
- 売却業者が力を入れていない
- 売出し先がアンマッチ
売却業者が力を入れていない
売却業者は不動産の売買を仲介して、その手数料を収入源としています。
当然同時期にいくつかの売買物件を抱えているので優先順位もあります。
一番の要因は仲介手数料の価格です。
仲介手数料は物件価格の3%が相場です。
つまり高額な物件を仲介するほど高い仲介手数料が入る仕組み。
不動産は物件価格が高くても安くても仲介の手間はあまり変わりません。
なので売却業者は高い仲介手数料がもらえる物件を優先させます。
仲介手数料が安いワンルームマンションは後回しにされがちなのです。
売却業者の売り出し先がアンマッチ
ワンルームマンションはほとんどが投資目的で買われます。
そのため買うのは次の人達に限られていると言えます。
- 不動産投資家
- サラリーマン
しかし不動産投資家や投資目的のサラリーマンを顧客に持っている売却業者は限られています。
街の不動産屋や大手不動産業者だとターゲットとなる売り出し先とはマッチしない可能性が高くなります。
売る時期を間違っている
ワンルームマンションには売れる時期と売れない時期があります。
どのような時期に売れるのかというと、
- 臨時収入が入る6月、12月
- 決算期が多い3月
- 融資が出やすい
などがあります。
これらの時期を外すと、反響が少なかったり売却価格を低めに交渉されることが多くなります。
今売れない、もしくは反響が少ない場合はどのような時期にあたるのか、売却業者とも相談しながら条件変更を考えましょう。
売れないワンルームマンションを売れるようにするには？
あなたのワンルームマンションが売れない原因が突き止められたでしょうか。
では売れるようにするための対策を考えていきましょう。
適正な値付け
どんな物件でも価格次第で売れます。
耐用年数切れ、内装がボロボロ、駅から遠いなど、条件が悪く入居者付けは大変そうですが、それに見合う家賃に設定すれば案外決まるものです。
内装がボロボロでもお金をかければリフォームは可能ですし、リフォームしてしまえば見た目は新築と変わりありません。
リフォーム費用を上乗せしたとしても収益が上がるのであれば買いを入れてきます。
それもこれも「売却価格の相場」がポイントです。
現在市場に出回っているワンルームマンションの売却相場を調べ、どのくらいの価格であれば売れるのかを予想しましょう。
自分で安くリフォームできるのであれば、リフォームしたのちに売り出すという手もあります。
不動産投資の初心者は無難な物件を好みます。
内装をきっちり仕上げ、エアコン、トイレ、電灯など、簡単に入れ替えられるものであれば最新化して部屋を新しく見せましょう。
そうすることで高く売却できるようになります。
売却業者を正しく選定する
ワンルームマンションを売りたいのであれば、ワンルームマンションを得意としている売却業者に依頼しましょう。
一棟アパート、マンションの売却業者からするとワンルームマンションは仲介手数料が低いので、優先順位が下がりがち。
また住居向け売却業者からするとワンルームマンションの買い手となる不動産投資家と接点が少ないので反響が少なめ。
これらの売却業者だと買い手とのアンマッチにより、思うように売却活動が進まないことが想定されます。
スムーズに売却活動を進めたいのであれば不動産投資家やサラリーマンと接点を多く持っている売却業者へ依頼しましょう。
そのような売却業者の探し方ですが、中古ワンルーム投資のセミナーを開催している業者を見つけることが早道です。
健美家や楽待では不動産投資家向けのセミナーが案内されています。
その中でも「中古区分」「初心者」などでセミナーを開催している業者が狙い目。
それらの業者はセミナーで集客して買い手の名簿を作ります。
セミナーに来る人だと普通の人に比べて買う意欲が高いので反響も多め。
そのような人たちにアプローチできるので、通常の業者よりも早く、高く売れることが期待できます。
初心者向けに中古区分マンションセミナーを開催している業者に依頼しましょう。
売却業者とコミュニケーションを
さらに売却業者とはこまめにコミュニケーションを取りましょう。
業者はあなたの物件だけではなく日々色々な物件の相手をしています。
そのため、しばらく動きがないと忘れられてしまいます。
タイムリーに連絡することで、あなたの物件を思い出してもらえます。
週に一回くらいは電話、もしくは対面で状況確認しましょう。
売れないワンルームマンションを売るためのまとめ
ワンルームマンションが売れないあなたのために、売れるワンルームマンションとの違いをご紹介しました。
ワンルームマンションを売るには
- 相場にあった適切な売却価格
- ワンルームマンション売却を得意とした業者へ依頼する
- 売却業者とのコミュニケーションをかかさない
という行動が必要です。
もう一度あなたの売却活動を見直すためにも、ワンルームマンションを売却する基本ステップを参考にしてみてください。
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