不動産投資をはじめて4棟の投資物件を買ってきましたが、それまでテナント付き投資物件というのは買ったことがありませんでした。
不思議と探していても検討対象にならなかったのです。
もちろんテナント付き投資物件はレジデンスのみと比べるとリスクが高いと認識していたこともあり、無意識に避けていたのかもしれません。
それでも5棟目を探しているときに利回りの高い物件が目に留まりました。
内容を確認してみるとそれはテナント付き物件。
募集や運営について不安はありましたが、まあ空室が続いても他の部屋の収入でなんとかなるかと思い購入に至りました。
テナント付き物件のリスク
テナント付き物件の大きなリスクは次の2つです。
- 空室期間が長期化しやすい
- 運営がレジデンスと違ってコツがいる
これらのリスクについて3年間運営してみた実際についてご紹介します。
空室期間長期化のリスク
レジデンスとテナントが入っている物件は管理会社をそれぞれ分けています。
実際は前の所有者の時からそうだったので引き継いだだけですが。
以前レジデンスの会社にテナント部分も管理できそうかヒアリングしてみたことがあります。
管理すること自体は問題なさそうでしたがテナントの募集について若干弱気に感じました。
その時は管理会社の強い気持ちを感じなかったので変更はしませんでした。
テナントの管理をしている会社は地元密着の零細な不動産屋です。
何度か電話でやり取りしたことがありますが、レジデンスの管理会社と比べると対応に若干の不安を感じたのも事実です。
しかし買ってからすぐ1店舗退去しましたが、すぐに次のテナントが決まりました。
その1年後にも別の店舗の退去がありましたが、こちらは3か月の空室期間で次のテナントが決まりました。
2つのテナントそれぞれスムーズに客付けできたところから、客付けには強い不動産会社だということが分かって安心しました。
結局のところ募集条件さえ妥当であれば、あとは管理会社の手腕にかかっているということです。
運営のリスク
レジデンスと比べてテナントだと複雑な対応が必要なのでは？とも思いましたが、実際はレジデンスと何も変わりませんでした。
3年間で対応した内容は、
- トイレの水漏れ修繕
- 窓から雨漏りしているので修繕
- 固定回線を引きたいのでエアコンダクトより引き込んでよいかの確認
というものです。
対応は全くレジデンスと同じでした。
テナントとして入っているのが内装工事とネット通販の会社だったので手間がかからなかったというのもあるのかもしれません。
飲食店だともう少し対応が必要だったかもしれません。
テナント付き物件のメリット
今のところテナント付き物件のリスクは低く抑えられています。
逆にメリットは多く感じています。
テナント付き物件はレジデンスのみ物件と比べると利回りはよい。
一般的にテナントはレジデンスと比べて賃料は高め。
平米あたりの家賃で1.5倍程度は可能です。
またレジデンスでは最近取れなくなった敷金、礼金も取れます。
賃料がレジデンスの3〜5倍程度なので、敷金、礼金が入ると一気にキャッシュがたまります。
退去する際には原状回復もしてもらっています。
内装はほぼスケルトンなので、追加工事の必要もありません。
結果的にかかる費用はレジデンスより少なく抑えられています。
テナントは入居期間が長め
5棟目物件のテナントは2店舗ですが、どちらも私が買ってから入れ替わりましたが、それまでの入居期間は10年程度でした。
入居するテナントは自身で内装工事をおこないます。
つまり店舗に設備投資するので、すぐに退去する可能性は低くなるといえます。
テナントに仕事をお願いすることも
物件の清掃を自分でやっていることもあり、テナントの社長とはたまに挨拶をします。
内装工事の社長とは特に頻繁に話しをしていて、レジデンスの退去時のクリーニングや原状回復もお願いするようになりました。
管理会社へお願いするよりもはるかに安くやってもらえているので、その点でもコスト削減に役立っています。
テナント付き投資物件購入リスクのまとめ
テナント付き投資物件購入リスクとその実態についてご紹介しました。
- テナント付きビルはレジデンスと比べると利回りはよいがリスクを割り引いて考える必要がある
- しかし運営の手間はレジデンスと変わらないので、さほど恐れることはない
- 客付けが得意な会社と不得意な会社があるので見極めが大切
今後もテナント付き物件をうまく組み合わせ、規模を拡大していくつもりです。
これからアパート経営をはじめるかたはこちらを参考に。
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