ワンルームマンションを売却する4つの基本ステップ!早く、高く売るためのコツをご紹介

不動産投資

あなたはワンルームマンションを売却する時に次のようなことを考えていませんか?

  • できるだけ高く売りたい
  • 今すぐ売りたい
  • 面倒なことは全ておまかせしたい

そうは言ってもワンルームマンションは売却する機会が少ないので分からないことだらけです。
かといって業者にすべて任せると思うような結果が得られません。

そこでこの記事では初めてワンルームマンションを売却する人に向け、どのような準備をして売却をすすめればいいのかの基本ステップをご紹介していきます。

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ワンルームマンションを売却する4つの基本ステップ

ワンルームマンションを売却する時、一番困るのが適正な価格が分からないということ。
不動産は売り手と買い手の双方で納得できる価格であれば取引が成立します。
そこで次のようなステップで売却をすすめると、高く・早く売れるでしょう。

  • 相場の適正な価格を知る
  • 高く売却できる時期を見極める
  • 高く売却できる条件を知る
  • 最適な仲介業者を選ぶ

売却の相場を調べよう

まずは売却の相場を調べましょう。
周辺で売り出している物件を調べたり、家賃や築年数を考慮して算出したり、色々な方法があります。

もっともお手軽なのが一括見積

複数の不動産会社へ同時に依頼できるので、ある程度信頼できる価格が分かります。
まずは気軽に申し込んでみて、どのくらいの価格になるのか確認してみましょう。

→ マンション専門 売却一括査定サービス「マンションナビ」

次に各社から出てきた価格の妥当性を探ります。
不動産価格を決めるときに一般的に使われているのは次の2つの手法です。

  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

取引事例比較法は周辺で売買されている不動産価格を参考に、築年数や部屋の広さ、駅からの距離などを考慮して価格を推定する方法です。
収益還元法は家賃から相場の利回りで不動産価格を逆算する方法です。

取引事例比較法収益還元法を使ったワンルームマンション売却相場の調べ方と売れる価格の決め方についてはこちらで解説しています。

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売却の時期を見極めよう

ワンルームマンションは相対取引なので、相場の状況で価格が上下します。
なので相場が高いときに売ることが重要。
ワンルームマンション相場が高い条件は次のようなものです。

  • 世の中の景気がいい
  • 銀行融資が出やすい
  • ローン金利が低い

これらの条件に合致したとき、売りたい人より買いたい人のほうが多くなって価格が上昇します。

では2020年を迎えた現在ではどうなのでしょうか?

  • 世の中の景気がいい:企業は好業績、失業率も2%台で人手不足が継続
  • 銀行融資が出やすい:アパート融資は急激にブレーキがかかるも、区分マンションへ融資する金融機関が増加
  • ローン金利が低い:ここ10年以上1%前半~2%半ばの金利が継続

総合するとワンルームマンションへの需要は高まっています。
もしあなたが安い時期に購入できているのであれば利益確定させるには最適な時期だと言えるでしょう。

次に築30年になる前に売るということも重要。
ワンルームマンションを買う人の多くはローンを使います。
ローンを使ってキャッシュフローをプラスにするには長い融資期間が必要。
その融資期間はワンルームマンションの残存耐用年数により変動します。
残存耐用年数が多いほど長い融資期間を確保することができ、キャッシュフローもプラスになります。

さらにローンを使って購入している場合はデットクロスを意識する必要があります。
ローンの元本返済額が減価償却費を超えると、キャッシュアウトよりも少ない経費しか計上できません。結果、儲かっているけど実際のキャッシュが手元にないという状態になってしまいます。

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高く売却できる条件を知ろう

ワンルームマンションは条件次第で相場より高く売れます。
一般的には次の条件がよいと価格も高め。

  • 立地
  • 設備、機能性
  • 築年数
  • 家賃

立地

駅が近い、近くに便利な施設があるなど、建物の立地環境により相場より高くなります。

家賃

ワンルームマンションの売却価格は表面利回りを元に決められることが一般的です。

売却価格 = 年間家賃収入 ÷ 表面利回り

表面利回りは相場の状況によってほぼ決まるので、売却価格を高くするには年間家賃収入を増やすことです。

築年数

中古物件では築年数が古くなっても家賃はそれほど下がりません。
しかし残存耐用年数が少ないと売却価格は下がります。
残存耐用年数によりどれだけ稼ぐ能力が残っているか判断されるためです。

設備、機能性

建物の設備や機能性によっても売却価格が変わります。
ワンルームマンションの設備といえばエアコン、給湯器、温水洗浄便座が代表的。
さらに差別化するのに浴室乾燥機などがあれば客付けにも役立ちます。

これらが周辺の物件と比べて優れたものであれば家賃アップにつながり、最終的には売却価格に転嫁することができます。

最適な売却の方法を選ぼう

ある程度適正な価格の目処がついたら次はどのようにして売却するのかを決めます。
ここでは大きく2つのことを考えなければなりません。

  • どの業者に売却を依頼するか
  • どのような契約で売却を依頼するか

売却の依頼先

ワンルームマンションを売却する場合は一括査定が便利です。
まずはそこで紹介された会社に売却をお願いすると手間が省けます。

しかしどのような業者に依頼するのがよいでしょうか?
大手不動産会社、ワンルーム専門業者、地元の不動産業者、買取業者
そのいずれもがワンルームマンションの売却を担当できますが、できるだけ高く売る業者にお願いしたいもの。
それぞれ次のような特徴があります。

業者の種類売却価格売却期間
大手不動産業者高め3ヶ月〜1年
ワンルーム専門業者普通1ヶ月〜3ヶ月
地元の不動産業者業者による業者による
買取業者低め1ヶ月以内

売却価格は低くてもいいので早く売却したいのか、売却期間はある程度かかってもいいのでできるだけ高く売却したいのかによって選ぶ業者が異なります。

売却の依頼方法

ワンルームマンションを売却するには不動産会社との契約が必要です。
その契約には3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介では売却を依頼できる会社の数に制限がありません。
しかし専任媒介、専属専任媒介は売却依頼先が1社に限定されます。

複数の会社に依頼できたほうが有利では?とも思いますが、必ずしもそうとは言い切れません。
それぞれメリット・デメリットがあるので、売却の状況により使い分けましょう。

ワンルームマンションが売れない原因が分からない人はこちらの記事が参考になります。

ワンルームマンション売却でかかる税金

ワンルームマンションを売却しても安心できません。
そう、利益が出ると税金も発生するからです。
税金のことを忘れている人も多いのですが、不動産は金額が大きいので税金が多額になることも。
さらに課税額や税率が条件によって異なるので少々計算が必要です。

課税額の計算方法

ワンルームマンションを売却した時の税金で一番大きいのが譲渡所得税です。
その課税額の計算では次の2つを考慮しなければなりません。

  1. 減価償却
  2. 資産計上

不動産の場合、資産は大きく「土地」と「建物」に分かれます。
土地は買った価格から価値(資産額)はずっと変化しませんが、建物は価値が増えたり減ったりします。

建物は毎年決まった金額を資産額から減価します。
それが減価償却です。
減価する金額は建物の耐用年数に応じて決められています。

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減価償却と資産計上により建物の資産価値が買った時よりも変化しています。
毎年の確定申告で資産額を計上していると思うので確定申告書類を確認してみてください。

売却した時の課税額の計算は、売却金額からその資産額を引いた残りが利益になります。
課税されるのはその利益に対してです。

個人の場合は損益通算や繰り越しができない

ワンルームマンションの売却は利益が出るばかりではなく、損する場合もあります。
損した場合は他の所得(事業所得や給与所得)と損益通算できると税金が安くなるというメリットがありますよね。
実際、法人で所有していた不動産を売った場合は他の損益と通算できます

しかし個人の場合はというと、不動産の譲渡にともなう所得は他の所得とは損益通算できません。
さらに翌年以降に繰り越しもできないという制約があります。

売却する時には自分の所有している他の不動産と組み合わせて考えましょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率についても注意が必要です。
法人が所有していた不動産の場合は損益通算できるので、特に税率を気にする必要はありません。
しかし個人が所有していた不動産を売却した場合、保有期間によって税率が異なります。
税率は短期譲渡と長期譲渡の2種類があります。

種別保有期間税率
短期譲渡5年以下40%
長期譲渡5年を超える20%

買ってから5年以内に不動産を売る場合は40%もの税金がかかります。
税金を払ってもなお儲けがでるのかをしっかり確認しておきたいですね。

ワンルームマンション売却額がローン残額以下だった場合は売れない

ワンルームマンションがローン残額以上で売れるのであれば何も問題はありません。
売った金額でローンを一括返済するだけです。
でもローン残額以下でしかワンルームマンションが売れない場合に困ったことになります。
ローンが残っているとワンルームマンションは売れないのです。

ローンが残っていると抵当権が外れない

ローンで購入した不動産には銀行の抵当権がついています。
抵当権は銀行があなたから取っている担保であり、ローンが返せなくなるとその不動産が銀行のものになります。
したがって、ローンを完済しない限り銀行は抵当権を外してくれません。

よって売れないのです。

ローン残額に足りない金額をおぎなう方法

そんな時はローン残額に足りない金額を

  • 自己資金を入れる
  • 新たなローンを組む

という方法でおぎなって抵当権を外す必要があります。

ローン残額に足りない金額を自己資金で返済できれば何も問題はありません。
問題は自己資金が足りない場合です。
担保となる不動産を売るわけですから、ほかに担保となるものはありません。
なので新たにローンを組むとしても無担保ローンになります。
新たに無担保ローンが可能かは、借りる金額やあなたの収入状況によって決まります。
無事借りれたとしても、有担保ローンと比べて金利や期間が厳しくなるのは否めません。

どうしても売りたい場合にはそのような手段があるということだけ覚えておきましょう。

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ワンルームマンションを売却するまとめ

ワンルームマンションを売却する4つの基本ステップをご紹介しました。

  1. 売却の相場を調べて適正な価格を知る
  2. 高く売れる時期を見極める
  3. 高く売れる条件を知る
  4. 最適な仲介業者を選ぶ

これらの方法でワンルームマンション売却に臨めば後で後悔することはないでしょう!

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