青色申告特別控除は65万円。
ワンルームマンション投資をしている人であれば受けたい控除ですよね。
しかし青色申告控除を受けるにはある条件を満たさなければなりません。
さらに青色申告控除でも事業的規模ではない場合は控除額が減額されます。
この記事ではワンルームマンション投資をしている人が
- 青色申告特別控除を受けるための条件
- どうすれば簡単に青色申告ができるか
- 青色申告をした時のメリットとデメリット
についてご紹介していきます。
青色申告特別控除とは？
青色申告特別控除とは、不動産所得があった人に対して年間最大65万円を経費として差し引くことができるというものです。
ワンルームマンション投資の収益も不動産所得になりますが、青色申告控除を受けるにはある一定の条件をクリアする必要があります。
青色申告特別控除を受ける条件
青色申告特別控除で年間65万円の控除を受けるには次の条件を満たす必要があります。
- 開業届、青色申告承認申請書の提出
- 複式簿記で確定申告書を提出
- 事業的規模で運営
開業届や青色申告承認申請書の提出はもちろんですが、ポイントは事業的規模で運営しているかということです。
ワンルームマンション投資の業種は不動産貸付業になります。
その不動産貸付業で事業的規模と言うには次の条件が必要です。
- 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
- 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
もしこの条件が満たせない場合は年間10万円までの控除額になります。
今後規模を大きくしてワンルームマンションを複数部屋運営する予定があるのであれば、事業的規模に展開をしていくことで特別控除の恩恵を受けることができます。
白色申告と比較すると
青色申告は最大で65万円の特別控除を受けられます。
しかし白色申告だと特別控除は受けられません。
これだけ見ると白色申告するメリットは全く無いように思えます。
しかし青色申告だと、
- 複式簿記で帳簿記録を残す必要がある
- 開業届けを出さなければならない
などの手間が必要なので、サラリーマンが副業でワンルームマンション投資をする場合には白色申告をしたほうがメリットになる場合もあります。
控除できる所得の種類に注意
サラリーマンがワンルームマンションで不動産投資をしている場合、事業的規模に達していると青色申告で最大65万円が控除されます。
その時に得られる所得は次のように分類されます。
- サラリーマンの給与は「給与所得」
- ワンルームマンションからの収益は「不動産所得」
- 不動産を売却した時の利益は「譲渡所得」
この中の不動産所得に青色申告特別控除が適用されます。
給与所得や譲渡所得からは控除されません。
青色申告特別控除をする時のポイント
青色申告特別控除は最大65万円を所得から控除できるのでぜひ使いたい制度です。
しかしいくつか気をつけなければならないポイントがあります。
自分の状況を考えて、青色申告すべきかを判断しましょう。
開業届を出すと失業手当は受けられない？
ワンルームマンション投資でも事業的規模であれば開業届を出すことで青色申告特別控除が可能になります。
しかしサラリーマンが開業届を出す場合には考えておくべきことがあります。
それは失業手当です。
サラリーマンだと会社を辞めた後、次に就職するまでの期間は失業手当がもらえます。
退職前給与の50%～80%をもらえるのでぜひ利用したい制度の1つ。
失業手当の受給条件は次のとおり。
- 雇用保険に加入していること
- 雇用保険に加入していた期間が、退職前の2年間で12ヶ月以上ある
- 失業の状態であること （積極的に就職しようとする意思がある、就職できる能力（健康状態・環境など）がある、現在職業に就いていない）
これらの条件を考えると、開業届を出していても不動産所得であれば失業手当は受けられるように思います。
しかし本当に失業手当を受けられるかはその地域のハローワークによっても違う可能性があります。
事前に確認しておいたほうが無難です。
2020年より改正された条件
これまで青色申告特別控除を受ける条件は次のとおりでした。
- 開業届、青色申告承認申請書の提出
- 複式簿記で確定申告書を提出
- 事業的規模で運営
しかし2020年から法改正があり、上記条件を満たしただけでは最大55万円の特別控除額に減額されました。
これまでどおり、最大65万円の特別控除を受けるには追加で次の条件も満たさなければなりません。
- その年分の事業にかかる仕訳帳及び総勘定元帳について、電子帳簿保存を行っていること
- その年分の確定申告書、青色申告決算書（貸借対照表及び損益計算書等）の提出を、確定申告書の提出期限までにe-Tax（国税電子申告・納税システム）を使用して行うこと
これらの条件を満たすには、
- マイナンバーカードの取得
- 会計ソフトでの帳簿作成
が必要になります。
以前のe-Taxは専用のカードリーダーが必要でしたが、対応するスマートフォンがあればカードリーダーは不要になりました。
思ったより手間のかからない帳簿提出
青色申告特別控除を受ける条件である電子帳簿の保存や確定申告書、青色申告決算書の作成は慣れてないとイメージがわきません。
しかしご心配なく。
最近の会計ソフトはこれらの作業を簡単な帳簿入力でおこなえます。
おすすめなのが無料で使える会計ソフトfreee
。
収入と支出をしっかり管理し、自分の事業が利益を生んでいるのかを確認しましょう。
こんな人は青色申告をするべき
確定申告が面倒だと思っている人が多いですが、持っているワンルームマンションが少ないから、申告が面倒だからと青色申告を避けている人が多いのも事実。
しかし思っている以上に青色申告のハードルは高くありません。
副業でワンルームマンション投資をしている人も青色申告をするべきなのです。
年間10万円以上の利益が出る
青色申告特別控除は複式簿記で最大65万円、簡易簿記で最大10万円です。
所得税額にすると20万円程の節税になります。
白色申告だとこの控除を受けることができません。
個人型確定拠出年金（iDeCo）で同様の節税をしようとすると、毎月5万円の積立額に相当します。
大きな損失が発生する
ワンルームマンション投資の初年度はほとんどの場合赤字になります。
購入時の諸経費が物件価格の10%ほど必要になるためです。
しかし損失分は給与所得から差し引けるので、給与所得で源泉徴収されている所得税や住民税が還付できます。
差し引いても損失が残った場合、次の年に損失を繰り越すことはできません。
しかし青色申告していれば3年間繰り越せるので、次の年の所得も抑える効果があります。
大きな損失が発生する見込みであればぜひ使いたい制度です。
ワンルームマンション投資を長期で継続する
ワンルームマンション投資を長期で継続するつもりならば収入と支出の把握は必須です。
ワンルームマンション投資の家賃収入は毎月の変動は少なめ。
しかし支出は月によってもバラバラなので、毎月のお金の動きを記録して、前年度と比較すれば傾向がつかめます。
そして毎年の決算で前年度の違いを比較し、何が問題だったのか、どこを改善すれば収益がよくなるのかなどを把握するためにも貸借対照表、損益計算書の作成は必須です。
結果的に青色申告特別控除の条件を満たすことになります。
まとめ
不動産投資の一つであるワンルームマンション投資。
サラリーマンの副業として手軽に取り組める事業ですが、青色申告で確定申告することで、税務上のメリットや事業上のメリットが手に入ります。
その方法も難しくはありません。
はじめは手間取ることもあるでしょうが、慣れれば特に問題はありません。
最近のクラウド会計ソフトは優秀で、会計の知識がほとんどなくても決算書類が作れてしまいます。
おすすめなのが無料で使える会計ソフトのfreee 。
収入と支出をしっかり管理し、自分の事業が利益を生んでいるのかを確認しましょう。
コメント