こんなにメリットがある!不動産投資で事業的規模に到達するということ

不動産投資
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アパート経営をおこなうにあたっての一つのポイントとして「事業的規模」と言うものがあります。

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

  1. 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
  2. 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

国税庁:No.1373 事業としての不動産貸付けとの区分より

つまり自身が経営しているアパートが5棟もしくは10室以上あれば事業として認めてあげますよと言う一つの基準です。

私もアパート経営を始めるにあたってはサラリーマンの副業というよりも本業にしたかったので、1棟目で事業的規模になるような物件を選定しました。

事業的規模になることでどんなメリット、デメリットがあるのか見ていきましょう。

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事業的規模(5棟10室)になると青色申告が可能となる

事業的規模になると青色申告が可能となりますので、それに伴う以下のメリットが出てきます。

  • 青色申告特別控除
  • 家族への給与支払いで所得分散効果
  • 損失の翌年繰越
  • 小規模企業共済への加入が可能となる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

青色申告特別控除

白色申告であれば課税控除額が10万円であったところが、青色申告になることにより65万円分もの控除を受けることが可能となります。

納税額としては15万円〜20万円もの節税となりますので結構インパクトがありますね。

家族への給与支払いで所得分散効果

青色申告の場合は家族への給与の支払いも可能となります。

支払った給与は全額損金とすることが可能となりますので、利益の圧縮と所得の分散が可能となります。

課税所得額が少ない場合には節税メリットも少ないですが、課税所得が増えてきて、税率が高くなってくると大きな効果を発揮します。

損失の翌年繰越

損失が出た場合の扱いも異なります。

白色申告であれば損失を翌年に繰り越すことはできませんが、青色申告であれば3年間の損失繰越が可能となります。

アパート経営は取得費用が多く必要になり、購入年度は赤字になりがちです。

必ず使っておきたいメリットですね。

小規模企業共済への加入が可能となる

小規模企業の経営者や役員、個人事業主のための退職金制度です。
月々の掛け金は1,000円から70,000円までの範囲で自由に選択でき、全額を所得から控除できます。
つまり積み立てたお金は経費と同じ扱いになるということです。

積み立てたお金は退職金として受け取るので、受取時の税金が優遇されます。
退職所得控除額は次のとおり。

  • 加入期間が20年以下:40万円×加入年数
  • 加入期間が20年以上:800万円+70万円×(加入年数-20年)

もちろん任意解約も可能です。
しかしその場合には税金の優遇はなく、全額が一時所得として課税されるので注意が必要です。

またサラリーマンの副業でアパート経営をおこなっている人も注意が必要です。
会社で「社会保険」に加入している場合は小規模企業共済には加入できません。

サラリーマンの所得税還付は白色申告でも可能

サラリーマンは給与所得から所得税があらかじめ徴収されています。
所得税は該当年度の総所得額をあらかじめ予測して、毎月支払っているもの。
誤差が発生した分は年末調整で還付、追加徴収されます。

サラリーマンがアパート経営をおこなう場合、給与所得以外に不動産所得が発生します。
不動産所得は確定申告をする必要がありますが、その際、給与所得と合算してあなたの所得を計算しなおします

不動産所得がプラスの場合は追加で所得税の支払いが発生、マイナスの場合には所得税が還付されます。

特に不動産を取得した初年度は諸経費と不動産所得税の支払いがあるので結構なマイナスに。
私の場合、損益通算しても合計の所得がマイナスだったので、80万円程が戻ってきました。

さらに次年度の住民税と健康保険料も大幅に減額されるので、百万円超のメリットがあります。

事業として認められることはデメリットも!?

これまでは事業的規模に到達することで青色申告が可能となり、その税務上のメリットを述べてきました。

逆に事業的規模であるがゆえに以下のデメリットもあります。

  • 事業税の課税
  • 複式簿記での記帳

事業税の課税

事業の収益に対しては「事業税」が課税されます。

これは事業をおこなうにあたっては公共の施設(橋や道路等)を使用するだろうという前提で、行政の財源を負担する目的で課税される地方税です。

自治体によっても異なりますが、概ね5%が課税されます。

複式簿記での記帳

青色申告をおこなうには複式簿記が必要となります。

慣れればたいしたことはないのですが、中には事務処理アレルギーの方もいますので、事業をする上での負担になる場合もあります。

現在は優秀なクラウド会計ソフトもありますので、一度チャレンジしてみることをオススメします。

会計ソフトはこちら:無料から使える会計ソフト「freee(フリー)」

税務面以外で一番重要なこと

事業的規模となることで、税務面で様々な違いが出てきました。

しかし私が一番重要だと考えているのは、規模が大きくなることで空室リスクを低減することができると言うことです。

事業的規模で空室リスクを低減する

アパート経営の一番のリスクは空室です。
空室が発生すると売上が0円となってしまうので、発生する経費が全て赤字となってしまいます。
区分マンション投資などはその最たるもので、1室だけ所有している場合、満室か空室かどちらかの状態しかありません。

部屋を賃貸する場合、必ず空室となるタイミングがあります。
空室が発生した場合、概ね以下のフローで次の入居者を決めることになります。

  1. 退去後の原状回復見積もり
  2. 前入居者との敷金清算
  3. 新たなリフォーム計画策定
  4. リフォーム実施
  5. 募集用写真撮影
  6. 募集サイトへ掲載
  7. 新しい入居者の内見
  8. 成約

リフォーム前に募集を開始することも可能ですが、内見してから決めるという人が多数です。そのため、入居が確定するのはリフォーム後の内見まで待つことになります。

それらを踏まえた場合、退去後に2〜3ヶ月間は空室期間が発生することになります。

単身者だと2年〜4年程度で退去することもありますので、空室率で考えると結構な数字となります。

その間賃料収入が得られないと、各種支払いや融資の返済を別の収入から補填しなくてはならなくなります。
しかし事業的規模でアパート経営をおこなっている場合には、他の部屋の賃料収入で支出をカバーすることができるという安心感があります。

サブリース契約はリスク低減につながらない

空室リスクを嫌ってサブリース契約をすると言う方法もあります。
しかしサブリース契約では以下の問題があります。

  • サブリース会社への手数料は概ね家賃の20%必要となる
  • サブリース会社は賃料アップの動機付けが少ない

サブリース会社も収益を得る必要があるので、家賃の20%が手数料の相場です。
家賃収入の20%がなくなるということは、空室率が20%で確定してしまうことと同じことです。

またサブリース契約では家賃が下落する傾向にあります。
サブリース管理会社は入居者がいないと収益が得られないので、とにかく家賃を下げてでも埋めたいと考えます。

しばらくはオーナーへの影響はありませんが、サブリース契約の更新時期になると家賃の減額に伴ってサブリース料金も減額となることは必然です。

おわりに

事業的規模となることで税務面で大きなメリットがあることが分かりました。

しかしアパート経営の最大のリスクである空室を考えた場合、賃貸する部屋を多く持つということが非常に有効です。

複数の部屋を持っていると全ての部屋が一気に空室になってしまうという確率は限りなく低くなります。

ある部屋が空室だったとしても、他の部屋の賃料で経費をまかなうことも可能です。

健全なアパート経営をおこなうためにはある程度の規模が必要となってきます。

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