銀行は規模拡大・収益増大のキーとなる重要なステークホルダー。
- エリアを広げたい
- ある地域で頑張りたい
- 新築で手間をかけずにやりたい
- 築古で手間をかけて収益を磨き上げたい
など、自分の目指す方向によっても付き合う銀行は異なります。
私が最初のアパートを買う時は、銀行選びは業者任せでした。
自分の方向性を決めず、単に利回りだけで物件と銀行を決めてしまったことで、その後の拡大にもブレーキが。
あなたはそのようなことにならないよう、銀行の特徴を把握して融資に向けてアタックしましょう！
銀行選び3つのポイント
銀行が融資する時のポイントは3つ
- エリア
- 属性
- 物件
これらが全て合致することで初めて融資のテーブルに乗ります。
エリア
銀行の融資可能エリアは支店の設置されている場所で決まります。
- 全国を広域にカバーするのが都市銀行（メガバンク）
- 地域（県単位）をカバーするのが地方銀行
- 地域（市町村単位）をカバーするのが信用金庫
どの地域をカバーしているのかは支店一覧でおおよそ把握できます。
債務者の住所（法人であれば登記場所）が地域に含まれているということが必須条件です。
次の条件としては融資を受けようとする対象の不動産の地域です。
当然銀行の融資可能エリアに含まれていなければならないというのが建前ですが、柔軟に対応してくれる銀行（担当者）もいますので相談してみるとよいでしょう。
属性
銀行によって融資時の評価方法が異なります。
サラリーマンの場合と自営業（専業大家）の場合にも評価が異なってきます。
一般的にメガバンクはサラリーマンを優遇します。
サラリーマンは不動産収入以外に会社からの給与所得があるので、それらを合算して収益（返済原資）と見なします。
逆に信用金庫は専業大家を優遇することが多いと感じます。
サラリーマン大家には融資をしないという方針の信用金庫もあるほどです。
信用金庫は地域の経済発展に貢献するというのが経営目的であるため、零細企業などへの融資も積極的におこないます。
本気でアパート経営をするつもりがあるのかというところを見ているのです。
物件
銀行が物件の融資額を決める場合の評価方法としては
- 収益還元評価
- 積算評価
があります。
また、融資期間も銀行によって
- 耐用年数以内
- 経済的耐用年数
- その他を勘案して融資期間を決める
と色々な考え方があります。
メガバンクは耐用年数以内での融資がほとんどです。
地方銀行や信用金庫は耐用年数をオーバーした融資期間を提示してくるところもあります。
そのような銀行の特性を理解して、どの銀行にどの物件をあてると評価が出るのかを把握しましょう。
融資の出る確率が大幅に違ってきます。
融資を受けるための条件
エリアと物件は単純に当てはめていくだけですが、属性については考えなければならないことがあります。
銀行が融資する場合、
- きちんと返せるのか？
- 返せなかった時に何か代わりになるものはあるのか？
ということを考えます。
もっと具体的に言うと
- 収入と支出のバランス
- 資産と債務のバランス
を見ているということです。
収入と支出のバランス
キャッシュフローが黒字であることが必須条件です。
できれば決算上も黒字であることが望ましいでしょう。
それに加えてサラリーマンであれば給与所得も加味されます。
資産と債務のバランス
アパートを購入する場合、ほとんどの場合は収益還元評価で価格が決められます。
地方の場合は売買価格よりも積算価格が上回ることがありますが、首都圏の場合は売買価格が積算価格を上回ることはまずありません。
そのため、首都圏でアパートを買い進めると債務超過になりがちです。
債務超過を嫌う金融機関であれば、元本が減ってからでないと次の融資を受けることが難しくなります。
そのためにも積算評価を見つつ購入を検討していきましょう。
買う時に積算評価をベースに指値をするのもありです。
それに売り主が納得してくれるのであれば問題ないのですから。
まとめ
継続的にアパート経営を拡大していくためには銀行の支援が必須です。
そのためにも自分の付き合う銀行の性格を把握し、その銀行の好む物件を購入していく必要があります。
まずは自分の経営スタイルを確立し、どの方向に進むのかを明確にしましょう。
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