高金利で借りている場合は積極的に金利交渉や借り換えをして費用削減するのは基本です。また、
- 今後の融資拡大が見込めない（銀行が積極的ではない）
- 金利交渉が難しい（最終的には1%前後まで落としたい）
のであれば、現在のローンを借り換えることも視野に入れるべき時です。自分から積極的にアプローチしましょう。
しかし忘れがちですが、借り換えにはにはさまざまな費用が発生します。借り換えメリットを享受するためにはそれらの費用も忘れずに計算することも重要です。
借り換え先銀行で発生する費用
事務手数料
銀行により異なりますが、借入金額の数%であったり定額であったりすることがあります。ノンバンクでは1%というところもありますが、1億円借りると100万円の事務手数料が取られるということです。安いところでは数万円で済むことも。1%と言われると数字のマジックで少なく感じますが、金額にすると大きいので、銀行選びの際には注意したいものです。
保証料
団信に入る必要がある場合の費用は以下のパターンになります。
- 金利に費用が含まれている
- 金利に上乗せ
- 一括払い
金利に上乗せする場合は0.3%〜0.6%程度が一般的です。一括払いの場合だと数十万円でしょうか。
印紙税
税率は融資額によって決まっています。印紙税額の一覧表の「1号 消費貸借に関する契約書」に記載のとおりです。
仮に1億円の融資を受けた場合には6万円の収入印紙が必要となります。
借り換え元銀行で発生する費用
繰り上げ返済手数料、違約金
借り換えで一番費用がかかるのが繰り上げ返済手数料（違約金）です。銀行側からすると借り換えさせたくないので、契約時に様々な条件をつけています。有名なものではスルガ銀行の2%ですね。借りてから5年以内に借り換え（繰り上げ返済）すると、残債の2%の違約金が発生します。
1億円だと200万円ですね。
まあ、借り換え先の金利が安ければそれでも借り換えますが。一般的には変動金利だと繰り上げ返済手数料は数万円ですが、固定金利の場合だと残債に対して数%というパターンが多いです。固定金利だと金利変動リスクをヘッジできますが、銀行を乗り換える時のネックになってしまいますね。
保証会社事務手数料
私の知ってる範囲だと返済時に保証会社の事務手数料が発生する金融機関は知りません。
登記に関する費用
抵当権抹消
不動産1物件で1,000円です。（登録免許税）
基本は土地、建物それぞれおこないますので2,000円になりますが、稀に複数の土地に分散している場合もありますので対象の登記簿を確認しましょう。
抵当権設定
抹消の場合と異なり、設定の場合は登録免許税が「融資額×0.4%」となります。
したがって、1億円の登記をする場合には40万円が必要となります。
住宅の場合は登録免許税の税率の軽減措置によって「融資額×0.1%」となります。
司法書士報酬
5万円〜10万円程度が一般的です。
通常は借り換え先の銀行が手配しますが、あまりにも費用が高い場合は対抗手段が必要です。近場の司法書士事務所にどのくらいでおこなってもらえるか確認しましょう。概算費用を教えてもらうだけでも十分です。
メールだけで気軽に相談したいのであればこちらへ。
一億円を借り換えた場合の概算
借り換え先銀行はメガバンクか地銀、借り換え元銀行はスルガ銀行を想定します。
借り換え先銀行へは団信に入らないと想定して、事務手数料を10万円、印紙代として6万円の合計16万円です。
借り換え元銀行には違約金を支払う必要がありますので、2%と想定して200万円となります。
合計で216万円の費用が発生します。
年間に支払っている金利と比較してどうでしょう？
違約金を支払ってもなおメリットがあるか、ないかは明白ですよね。
金利を下げることだけが目的ではない
借り換えに了承してくれた銀行はあなたの返済能力を認めてくれたということです。
- 担保価値が十分にあり
- 返済能力に問題がない
ということは、新規の融資にも積極的とも言えます。この際だから新たな融資も考えてみてはいかがでしょうか？
最近では不動産への融資引き締めが厳しくなっていますが、それでも評価が出れば融資も可能です。その中であなたに融資してくれる銀行が見つかったとも言えますので、新規物件購入も視野に入れて交渉してみましょう。
不動産投資では銀行開拓は優先事項とも言えます。
あなたに合った銀行は必ず見つかりますので、あきらめずに行動しましょう。
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