新型コロナウイルス感染拡大によって失業する人が増えているというニュースがチラホラと聞かれるようになりました。
失業してしまうと収入が途絶えてしまいます。
そうなると一番に心配なのは家賃返済や住宅ローンの返済ですよね。
そんな困った人のために政府から家賃返済に関していくつかの支援策が出されています。
- 家賃支援給付金
- 緊急小口資金、総合支援資金
しかし持ち家の場合は住宅ローンの返済が必要になります。
家賃と違い、住宅ローンの返済については政府からの具体的な支援策が見えません。
かといってローンを返済せずにそのまま放っておくと色々な不都合が起こってしまいます。
住宅ローンを滞納してしまうと・・・
期限の利益の喪失
お金を借りるときには「期限の利益」を得ると言います。
これは、ある一定期間・一定の返済をおこなえば、借りたお金を強制的に返済させられることはないという利益です。
しかし借りたお金の返済を滞らせてしまうと「期限の利益」を喪失してしまいます。
そうなると残債（残ったローン）を一括で返済しなければなりません。
もちろん、そのような金額を一括で払える人は少ないでしょう。
たいていは担保となっている物件が差し押さえられ、任売か競売で売られてしまいます。
住宅ローンは自宅を担保にしていることがほとんどです。
つまり自宅が他人の手に渡り住めなくなってしまうのです。
差し押さえで終わらないことも
物件を差し押さえられても借金が全て免除されるわけではありません。
任売や競売で売られた場合は市場価格より低めになることも多く、7割程度にしかならないこともあります。
売却代金はローン残債の返済に充てられるのですが、全額返せない場合は残りを別途返済しなければなりません。
それも返せない場合は他で返済することになります。
自分ではどうしようもなく、金融機関や債権回収会社（サービサー）からの通知を無視してしまう人もいます。
そうなると勤務先の給与を差し押さえられるなどして会社に知られてしまいます。
住宅ローンを滞納する前にやれる対策
住宅ローンを滞納してしまうと色々と面倒なことになってしまいます。
払えないと分かった時点で早めに対策をとりましょう。
大きくは次の3つ
- 金融機関との交渉
- 自宅の売却
- リバースモーゲージ
それぞれ詳しく見ていきましょう。
金融機関との交渉
まずは住宅ローンを借りている金融機関との交渉です。
お金を借りている手前、返せないと分かったら無理やり返済をせまられるのでは？という心配もありますが、実際はそうではありません。
金融機関も下手に自己破産されるよりは、少しでもいいので継続して返済してもらったほうがいいと考えます。
その際の交渉としては次の2つ。
- 元金返済の猶予
- 利子の軽減
住宅ローンは「元本」と「利子」それぞれを毎月返済しています。
元本は借りたお金、利子は借りているお金にかかる銀行の利益です。
「元本返済の猶予」とは、お金は借りたままにしておいて利子だけを返していくという方法です。
返済期間は長くなってしまいますが、当面の返済金額はかなり減らすことができます。
現在は収入が減っていても、将来的に回復する見込みがあるのであれば銀行も応じやすいでしょう。
そしてもう一つは「利子の軽減」。
最近は変動金利で利率は1%以下になっていることがほとんど。
しかし中には長年金利の見直しをおこなわず、2%や3%などのまま払い続けている人もいます。
もしあなたがそのような高金利な状態になっているとすると、同じく見直しの相談をしたほうが得策です。
これらの交渉をすることで、毎月の支払いは半分以下に抑えられると思います。
自宅の売却
住宅ローンを滞納してしまうと担保となっている自宅が差し押さえられてしまいます。
そうなる前に検討してほしいのが自宅の売却です。
長年住宅ローンを払っていると、残債よりも自宅の価値が上回っていることも。
今売ることで残債を全て返却できるのであれば売却するのも選択肢です。
もちろん、売ってしまうと住む家がなくなってしまいます。
別途賃貸を借りるか、実家などがある人はそちらに引っ越してしまったほうがよいでしょう。
リバースモーゲージ
自宅を売って現金にするけどそのまま住み続けられるという仕組みもあります。
それはリバースモーゲージです。
リバースモーゲージは日本ではあまり聞きませんが、アメリカでは一般的で、リタイア後の資産運用として有力な候補にあげられています。
仕組みを簡単にいうと、自宅を担保にお金を借りるということです。
その借りたお金で残った住宅ローンを返済し、自宅に住み続けることができます。
借りたお金は自分の死後に相続人が支払うか、自宅を売却して一括で返済します。
生存中は元本を返済する必要はなく、利子のみの支払いなので、通常の住宅ローンよりも大幅に返済額を下げられます。
もちろん誰でも借りられるわけではなく、年齢制限や地域に制限があったりもします。
金融機関によっても条件は異なるので、様々な金融機関に相談してみることをおすすめします。
まとめ
家計の支出で大きな割合を占める住居費。
住宅ローンの支払いは長期にわたるものなので、その間にはさまざまなトラブルがつきものです。
リーマンショックであったり、今回の新型コロナウイルス感染拡大による経済の混乱だったり。
このようなトラブルが起こると収入が途絶えてしまうことも十分あり得ます。
しかし何らかの方法は残されています。
あきらめないで行動しましょう。
そしてもう一つ。
一番怖いのは税金ということを覚えておかなくてはなりません。
自己破産すると住宅ローンなどの個人負債は免除されるのですが、税金は免除されません。
さらに延滞金は14%以上の利息がつくこともあり最優先に支払うことを考えましょう。
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