ワンルームマンション投資を少ない自己資金ではじめるには?2つの方法と把握しておくべきリスク

不動産投資

ワンルームマンション投資であれば少ない自己資金で始められると言われています。
そうはいっても買うのは不動産。
株式投資と比べると多くの自己資金が必要です

  • 100万円あれば十分なの?
  • 結局どのくらい必要なの?

具体的な金額が分かりません。
ワンルームマンションといっても色々あるので、物件ごとに必要な自己資金の額も様々。

そこでこの記事ではワンルームマンション投資に必要な資金の種類と、少ない自己資金で投資をはじめる方法についてご紹介していきます。

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ワンルームマンション投資に必要な資金

ワンルームマンション投資に必要な資金は通常の不動産投資と同じく、大きく次の費用に分類されます。

  • 物件の購入費用
  • 諸経費
  • 税金

それぞれ詳しく見ていきましょう。

物件の購入費用

費用の大きな部分を占めるのが物件の購入費用。
500万円〜3,000万円くらいのワンルームマンションが多く売られています。
個人の資産運用としては最適なロットと言えるでしょう。

諸経費

不動産を購入すると様々な費用がかかります。
その中でも特に大きな割合を占めるのが仲介手数料です。

仲介手数料は不動産仲介業者に支払う費用です。
一般的には物件価格の3%。
法律上は3%以内であればいくらでもいいのですが、3%より安くしてくれる業者に出会ったことはありません。
継続して取引すると安くしてくれるかもしれませんが・・・。

税金

見落としがちなのが税金です。
不動産取引には様々な税金がかかります。

  • 登記費用
  • 印紙費用
  • 固定資産税、都市計画税
  • 所得税、住民税
  • 不動産取得税

基本的には入ってくる家賃から支払っていくのですが、購入後に多額の支払いが発生するのが不動産取得税です。
買ってすぐではなく半年後〜1年後くらいに支払いの連絡がくるので、計画的に準備しておかなければなりません。

これらの金額を合計すると、物件取得費用に加えて1割程度の資金が必要になります。
具体的な金額があると非常に分かりやすいと思います。
1000万円のワンルームマンションを買った場合に必要となる費用をアパート経営をはじめるのに必要な資金は?で計算しました。
参考にしてみてください。

少ない自己資金でワンルームマンション投資をはじめるには?

不動産投資のなかでもロットが小さいワンルームマンション投資。
それでも500万円程度の資金が必要になります。
なかなか始めるまでのハードルが高いですよね。

しかし少ない自己資金ではじめる方法が2つあります。

融資を使う

不動産投資は株式投資と違って不動産貸付業という事業です。
事業という特性を生かして「融資」で始めることが可能です。

ワンルームマンション投資も立派な「事業」なので、金融機関が物件を購入する資金を融資してくれます。
もちろんどんな物件でも融資してくれるわけではなく、色々な条件があります。

  • 残耐用年数が融資期間内に収まっている
  • 家賃収入で経費をまかないつつ利子と元本を返済できる
  • 家賃収入で返済できない場合、借主の別の収入源から返済できる

など、事業の安全性を見て融資の可否が決まります。

しかしワンルームマンションは月々の返済額も少ないことより、1棟アパート・マンションと比較すると融資は出やすいといえます。
1棟アパート・マンションの融資は頭金3割などと言われているところ、ワンルームマンションであればフルローンも十分可能です。

そうすると物件の購入費用は現金を投入する必要がなくなります。

仲介手数料ゼロの物件を買う

諸経費の中でも大きな割合を占める仲介手数料。
不動産仲介業者への報酬なのでゼロにすることはできないと考えていませんか?
実は仲介手数料が不要になる場合があるのです。

それが「自社売主物件」。

売主が不動産会社でそのまま物件を購入する場合、仲介手数料が不要なケースがほとんどです。

自己資金ゼロに騙されてはいけない

諸経費含めて自己資金ゼロとうたう業者もチラホラ見かけます。
今まで見てきた中では2つのケースがありましたが、どちらも諸経費含めてローンに含めてしまう方法です。

1つは書き上げ。
銀行へ提出する売買契約書の物件価格を「物件価格+諸経費」として提出します。
ローンの審査OK後に売買契約書を変更する「変更契約書」で金額を元の物件価格に戻します。
売買自体は本来の物件価格でおこなうのですが、銀行へは諸経費を加えた価格を物件価格として提出する方法です。

もう1つは住宅ローンを使った融資。
本来投資用不動産は住宅ローンは使えませんが、本人が住むと偽ってローンを実行する方法です。
住宅ローンの場合、諸経費含めて融資してもらう「オーバーローン」も可能なので、自己資金ゼロでワンルームマンション投資をはじめることができます。

しかしどちらの行為も契約違反ですので、明らかになると一括返済を求められます。
このような行為を勧めてくる業者とは取引しないよう注意しましょう。

自己資金が少ないとリスクも増える

少ない自己資金でワンルームマンション投資ができるとメリットだけのように感じますが、当然デメリット(リスク)もあります。

与信に与える影響

自己資金(資産)が少ないと、銀行から融資が出にくくなります。

銀行が融資をする際に評価するのは次の3つ。

  • 物件の担保価値
  • 事業性の評価
  • 属人性の評価

この中の「属人性の評価」については、その人の収入源や持っている資産を評価します。

多くの資産を持っていると貸し倒れリスクが低くなるので融資が出やすくなります。
逆に少ない資産しか持っていないと担保が取れない、貯金できない人として評価され、お金を貸すのが危険と判断されてしまいます。

突発的な出費

購入時の費用を抑えることができたとしても、突発的に費用が必要になることも。
設備の修繕、退去後のリフォーム、募集後の広告費の支払い・・・。
これらの費用を払えないと「空室が埋まらない→ローンが払えない→キャッシュアウトが続く→破産」という負のスパイラルに陥ってしまいます。

キャッシュフローが出にくい

フルローンだと借り入れ金額が多くなります。
借入金額が多いと月々の返済(元本・利子)も多くなり、キャッシュフローが出にくくなります。

ワンルームマンション投資の儲かる利回りで詳しく紹介しているとおり、キャッシュフローがプラスになる物件を選びましょう。

まとめ

少ない自己資金でワンルームマンション投資をはじめる方法についてご紹介しました。

  • 融資を使う
  • 仲介手数料をゼロにする

これらの方法を使うことで少ない自己資金でもワンルームマンション投資をはじめることができます。
しかし自己資金はできるだけ多く準備しておきたいもの。
融資を使うにしても、余裕資金が必要です。

現金があればリスクも避けられるので、自分の取れるリスクをしっかり把握しましょう。

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