昔から資産運用といえば株式、債券、不動産があげられます。
それぞれメリット・デメリットがあり、互いに補完する要素があり組み合わせることで安全に資産運用できます。
しかし資産運用としては株式投資に比べてマイナーな不動産投資。
- 不動産投資で儲かるなんて業者のセールストークなのでは？
- 資産がほとんどないサラリーマンだと不動産投資なんてできないのでは？
と考えている人が多数。
非常にもったいないことです。
そこでサラリーマンの時に不動産投資を始めて、現在5棟68戸を保有している私が、株式投資と不動産投資のメリットとデメリットを資産運用の観点からご紹介します。
株式投資や不動産投資での資産運用もやり方によってメリットとデメリットが変わるので、
- 株式投資は中長期の投資
- 不動産投資は中古ワンルームマンション投資
をターゲットとして比較します。
なぜ資産運用は株式投資か不動産投資なのか？
資産運用とは現在持っている資産（現金、株式、債券、不動産など）を運用してリターンを得ることです。
富を生む資産で運用する
銀行に現金を預金すれば利息が支払われます。
株式であれば企業が利益を生み出し配当が支払われます。
債券であれば借り手である国や企業が利息を支払います。
不動産であれば借りている住人、店などから家賃収入が得られます。
つまり資産には何らか富を生む運用手段があるのです。
しかし低金利が続く中、現金は富を生み出さなくなってしまいました。
それはFXや仮想通貨も同様です。
そもそも通貨間の価格差で利益を得るFXや仮想通貨の取引は資産運用とは言えません。
誰かが利益を得ると誰かが損をするゼロサムゲームだからです。
安定的に資産を殖やすことを考えるならば「株式、債券、不動産」で資産運用するべきなのです。
インフレリスクを避ける運用
資産運用には大きく2つの目的があります。
- 資産を殖やす
- 資産を減らさない
資産を殖やすという目的は分かりやすいですよね。
一般的には少ない資産を運用で増やしていくという考え方ですから。
しかし世の中にはお金は十分に持っていて、これ以上殖やす必要がない人もいます。
その人達が資産運用する目的は資産を減らさないこと。
現金で預金しておくと資産は減らないと考えられていますが実際は違います。
インフレ（物価上昇）が起こると通貨の価値は減り、デフレ（物価下落）が起こると通貨の価値は高まります。
資本主義経済が健全に回るためには緩やかなインフレが必要です。
そのため資本主義経済を取り入れている国では、国内総生産（GDP）をプラス成長させるよう経済政策が進められています。
そのような中、資産を減らさないためには物価と連動する資産を運用することが有効なのです。
その資産が株式と不動産なのです。
株式投資のメリットとデメリット
まずは資産運用として広く知られている株式投資のメリットとデメリットについて見ていきましょう。
メリット
株式投資は資産の多い・少ないにかかわらず、誰でも気軽に始められる資産運用です。
少ない金額で始められる
株式は単元株（1株〜1000株）より購入できるので、30万円〜100万円あれば資産運用できます。
さらに毎月少額（千円〜）での積み立て投資も可能なので、気軽に資産運用を始めるには最適でしょう。
いつでもすぐにやめられる
株式を売買する株式市場は平日10時から15時まで開いています。
そこは世界中の投資家が参加していて、様々な株式が売り買いされています。
そのため株式は比較的簡単に買い手がつくのですぐに売れます。
資産運用をやめようと思ったその日のうちに売ることもできるのです。
管理の手間がかからない
株式を買ったあとは基本的にやることはありません。
せいぜい値動きを見て売るタイミングを図るくらいですかね。
普段仕事で忙しい人でも十分対応できる作業量です。
デメリット
始めるハードルが低くて手間のかからない株式投資。
逆にデメリットはどのようなものでしょうか。
価値の変動が大きい
株価は会社の価値をあらわします。
業績が良くなると株価が上がり、悪くなると下がります。
最悪その会社が倒産すると株価がゼロになることも。
上がるにせよ下がるにせよ価値の変動が大きいので、元本を守りたい人には不向きな資産運用です。
インカムゲインが少ない
株式には配当金というインカムゲインがあります。
しかし多くて投資額の3%程度、一般的には1%未満のものが多数です。
配当金を分配せずに自社内で再投資にまわす会社もあるので、定期的な収益を期待している人には向いていない資産運用です。
不動産投資のメリットとデメリット
次に富裕層のみの資産運用と考えられている不動産投資について見ていきましょう。
メリット
昔から富裕層は不動産で資産運用をしていました。
その理由は
- 価値の変動が緩やか
- 収益性が高い
ということにつきます。
価値の変動が緩やか
中古ワンルームマンションの価値は年数がたつにつれて下がっていきます。
しかしある程度の年数（築20年以降）になると価値の下落が緩やかになります。
また、中古ワンルームマンションの売却価格は家賃収入額に連動するので、価値の変動は少ないと言えます。
収益性が高い
不動産投資の収益は家賃収入です。
物件を貸し出すと毎月家賃が支払われます。
中古ワンルームマンションの表面利回りは5%〜15%なので、株式投資よりも収益性は高いと言えます。
融資を使っての購入もできるので、その場合は投資元本あたりの収益性は更に向上します。
また自分の努力次第で収益性を向上できるという点も見逃せません。
株式投資の場合は自分でできることは銘柄選びだけでした。
しかし不動産投資は現物資産への投資なので、家賃を上げる、経費を抑えるなど、収益性を向上させることも可能な資産運用です。
デメリット
株式投資と比べて収益性が高い資産運用の不動産投資。
しかしなぜ一般的な資産運用として知られていないのでしょうか？
それは始める・維持する・やめる時のハードルが高いということにつきます。
初心者が始めるハードルが高い
不動産投資の中でも始めるハードルが一番低い中古ワンルームマンション投資。
安い部屋だと500万円くらいから買えます。
しかし株式投資と比較するとまとまった金額が必要になります。
さらに購入する物件を選ぶ知識も必要です。
不動産投資は入居者があってこその資産運用。
不動産の需要を見極める知識はもちろんのこと、建物や内装の価値も理解しなければなりません。
多くのリスクがある
不動産は株式と違って現物資産のため、建物の維持管理、空室営業などの作業が必要になります。
実際の作業は管理会社などに依頼するとしても、どのような条件で募集するか、どのような内装にするかなど、自分で判断することも多くあります。
結果、空室が決まらない、修繕費用が高額になったなどのトラブルが起きても自分の責任です。
さらに事業的規模（一般的には1棟か5室以上）になると確定申告が必要になります。
そうなると自分でやるか、税理士に依頼しなければなりません。
株式での資産運用に比べると手間がかかります。
すぐにやめることができない
中古ワンルームマンションは株式と違い、売買する「市場」というものはありません。
不動産業者に売却を依頼してその人脈で買い手を探してもらうか、「REINS」へ掲載して他の不動産業者が買い手を連れてくるのを探してもらわなければなりません。
いずれにしても株式のようにその日に売却するというわけにはいかず、最低でも1ヶ月程度は期間を見ておく必要があります。
そして希望する金額で売れるという保証もありません。
もちろん自分が売却金額に納得できなければ売る必要はありませんが、売却までにはそれなりに時間がかかるでしょう。
売却時に多くの手数料や税金がかかるのも考慮しておく必要があります。
不動産業者に支払う仲介手数料、売却益の20%〜40%課せられる譲渡所得税など、意外と高額な支払いが発生します。
こんな人は不動産投資での資産運用がおすすめ
不動産投資は収益性が高いという話しを聞き、興味を持っている人は多くいます。
しかし管理の手間がかかるし、すぐに辞めれない、分からないことが多すぎるということで、実際に始める人は多くありません。
ある程度株式投資などで資金を運用している金融リテラシーが高い人が、リスクヘッジの手段として選択している印象があります。
もちろん、時間と手間をかければ大きく収益をあげることも可能です。
時間と手間をかけて本気でやりたいという人にはおすすめの資産運用です。
これからワンルームマンション投資をはじめたいと思っている方はこちらの記事もどうぞ。
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