「不動産投資をすると節税になる」というセールストークをよく聞きますよね。
たしかに間違ってはいませんが、きちんと理解した上で話しを聞いていますか？
まず不動産投資で節税できるのは次の2種類の税金です。
- 所得税、住民税
- 相続税
所得税、住民税を節税する方法はこちらの記事で詳しく説明していますのでどうぞ。
この記事では不動産投資で相続税を節税する方法をご紹介します。
相続税の非課税限度額が大幅に減少した
相続税は親や祖父母、兄弟などから資産を継承する時にかかってくる税金です。
以前はお金持ちしか縁がないように感じていた税金ですが、平成25年の税制改正で基礎控除が次のように変更されました。
平成27年以降：3,000万円＋600万円×法定相続人数
例えば4人家族の父親がなくなった場合、母親と子供2人が法定相続人になるため、基礎控除は次のようになります。
これまでは8,000万円以上の資産に対してしか相続税がかからなかったものが、4,8000万円以上と大幅に低くなり課税される人が増えました。
不動産で相続税対策するときの計算方法
相続税は平成25年の税制改正で一気に身近なものになりました。
相続税の税率
基礎控除後の相続税にかかる税率は次のとおりです。
| 取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | - |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
この相続税を節税するために不動産投資を活用します。
現金と不動産は相続税の評価額が異なる
不動産を相続する場合も同様に相続税を納付する必要がありますが、現金と異なり不動産の場合は価格を計算して算出します。
では不動産の価格はどのように算出するのでしょうか？
建物は固定資産税評価額で算出
これらの評価方法で不動産の価格を算出すると、実売価格の30%〜70%になります。
そのため現金で相続するよりも相続税を低く抑えることができるのです。
相続税の節税に最適な不動産の選び方
不動産投資が節税になる仕組みは理解いただけたでしょうか。
それでは相続税を効果的に節税できる不動産の選び方を見ていきましょう。
価値が下落しにくい、キャッシュフローがプラスになる
不動産を買えば節税になると言っても、トータルで資産がマイナスになるのでは意味がありません。
資産が減らないもしくは、プラスになるような不動産を選ぶ必要があるのです。
その条件は次の2つ。
- 価値が下落しにくい
- キャッシュフローがプラスになる
不動産は土地と建物ですが、建物は年々劣化します。
しかしメンテンスを怠らずに実施することで長期間維持できます。
RC造（鉄筋コンクリート）のマンションの法定耐用年数は47年ですが、実際60年から100年以上維持することも可能です。
例えば国会議事堂は1936年に竣工したRC造でそろそろ100年になろうとしています。
しかし随時建物の修繕はされているもののまだまだ普通に使えているのが現状です。
十分にメンテナンスされていて需要が高い場所にある不動産は価格の下落も緩やかです。
さらにキャッシュフローも重視したいところ。
相続用に不動産を購入するのであれば賃貸に出す前提ですが、意外と費用もかかります。必要な費用を事前に見積もり、キャッシュフローがプラスになる不動産を購入しましょう。
ロットが大きいほうが管理の手間も少ない
多くの現金（1億円以上）を相続する場合、あまり多くの物件を購入すると管理に手間がかかるので、1つの物件で大きな資産価値があるものが良いでしょう。
そのような場合に最適なのが1棟マンション、アパート、タワーマンション。
特に一番最適なのが都内タワーマンションの上層階。
価格が下がりにくく、需要も旺盛。
相続税対策で手間をかけたくない場合には最適です。
逆におすすめしないのがノーブランドの新築ファミリーマンション。
買ったあとすぐに価格が3割は下落してしまいます。
1棟マンションや1棟アパートだと多くのキャッシュフローが得られるのも魅力。
しかしタワーマンションに比べると管理の手間がかかります。
管理の手間を惜しまず、キャッシュフローを得つつ資産形成したい人であればオススメです。
複数の相続人がいる場合はロットを小さくする
複数の相続人がいる場合は資産も分割して相続します。
1つの不動産を複数人で相続する場合、共同持ち分とする方法もありますが、売却のことを考えるとあまりおすすめできません。
複数の相続人がいる場合は複数の不動産を保有し、別々に相続する方法が最適。
その場合にはロットが小さいワンルームマンションが最適です。
金額も1,000万円〜3,000万円程度なので、相続する人数に合わせて購入する部屋数を調整できます。
相続税対策には不動産投資がおすすめ
相続税対策には不動産投資がおすすめです。
現金で相続する場合と比較して資産を半分以下に圧縮でき、高額な相続税の支払いを回避できます。
しかし購入する不動産は次のことに注意しましょう。
- 価値が下落しにくい
- キャッシュフローがプラスになる
さらに相続する人数が多い場合はロットの大きさで調整します。
手間がかからない不動産であればタワーマンションやワンルームマンション、収益性を求めるのであれば1棟マンションや1棟アパート。
いずれにしても価値が下落しにくい不動産を選ぶことで、大きな節税効果が得られます。
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