マンション投資には次のような選択肢があります
- 新築にするか中古にするか
- ワンルームタイプにするかファミリータイプにするか
これらはあなたの投資目的によって決めなければなりません
その中でも儲からないと言われている新築マンション投資。
メリットが全くないかというとそうでもありません。
この記事では新築マンション投資のメリットを明らかにして、
どのような方が新築マンション投資を選ぶべきなのかをご紹介していきます。
新築マンション投資が儲からないと言われているのはなぜ？
新築マンションには投資用と分譲用の2種類があります。
- 新築分譲マンション（ファミリータイプ、自宅用）
- 新築ワンルームマンション（おもに投資用）
新築分譲マンションはファミリータイプが多くほとんどが自宅用です。
もちろん賃貸に出すことも可能ですが、利回りで計算すると3%程度となり投資としては成立しません。
いっぽう、投資用に売られているマンションはほとんどがワンルームです。
ファミリータイプだと利回りが低すぎるので投資家に売れないというのがその理由。
しかし分譲マンションよりいいと言ったところで7%を超えることはありません。
ここから管理費・修繕積立金を差し引くと利回りはさらに下がってしまいます。
結局のところ、投資用の新築ワンルームマンションも不動産投資として見るとあまりよいものではありません。
物件価格が「割高」なのでキャッシュフローがほとんど出ないのです。
「割高」な原因は販売する不動産会社の営業費（販売費、宣伝費）です。
首都圏のワンルームマンションは1戸2千万円から売られています。
高いものだと1億円を超えるものも。
そんな高額な商品なのでそうそう売れるものではなく、ひたすら営業が必要です。
もちろん大々的に広告も投下されます。
営業マンには大きなインセンティブが必要で、年間数千万稼ぐ猛者もいます。
これらの営業費用と会社の利益を合わせて、3割程度は利益がのせられています。
新築マンション投資のメリット
しかし新築マンション投資に全くメリットがないかと言えばそうでもありません。
メリット、デメリットをしっかり把握して、上手に儲けている人もいます。
値上がりが期待できる
新築マンションを建設するデベロッパーは情報収集力が高く、よい土地を仕入れます。
不動産は立地が重要で、都心の立地の良い場所に建設されたマンションは安定した価格を維持しています。
将来のことは誰にも分からないのですが、実際に値上がりしているマンションが多く存在するのも事実。
建設できる場所が限られている土地。
既存の地権者が多く、買収に時間がかかるような土地。
そのような土地をまとめあげて建設したマンションには大きな価値が生まれます。
新築で購入して数年間住み、買ったときよりも高額で売れる可能性が十分にあります。
相続税対策に有効
タワマン節税という言葉を聞いたことがあると思います。
タワーマンションは上階ほど高価格なのですが、固定資産税評価額は階数に関わらず床面積で計算されていました。
そのため、マンション価格に比べて毎年の固定資産税が安いのはもとより、固定資産税評価額をもとに計算する相続税を大幅に圧縮できたのです。
この不公平な税制を解消するため、2018年度から固定資産税評価額の算出方法が見直しされました。
- 地上60メートル（20階建て）以上のマンションは1階上がるごとに0.26%税額が増える。
- 中間に当たる階がゼロ、上に行くほど上がり下に行くほど下がる。
計算すると分かりますが、実勢価格ほどのインパクトはありません。
よってこれまで同様の節税効果が期待できます。
入居率が高く、運営がラク
新築マンションは入居付けが比較的易しく、高い家賃で募集できます。
- 豪華な外観
- 充実した設備
- 行き届いた管理
など、入居者を引きつける魅力が沢山。
自分の前に誰も住んでいなかったというプレミアム感も気分を高揚させる一因です。
おすすめのマンション投資は？
そんな特徴のある新築マンション投資。
資産のない人がローンで購入してしまうとキャッシュフローがでません。
しかしデメリットばかりではないこともご理解いただけたかと思います。
新築マンション投資は
- 現金で購入できる
- 相続税対策を考えている
- 資産を増やさなくていいが減らしたくもない
というような富裕層向けの投資といえます。
これから資産形成する人向けのマンション投資としては中古ワンルームマンション投資一択でしょう。
キャッシュフローの出る物件を探し出し、ローンを使ってレバレッジをかける。
そのような投資方法で資産形成していきましょう！
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