ワンルームマンション投資は少ない資金で始められるので、とりあえず始めてから色々考えてみようと思っていませんか？
確かに始めてみないと分からないことも多いのですが、色々な投資戦略があるのでどの物件を選んだらよいのかが分からない人が多いのも事実。
- 「利回りが高いほどお得な物件なの？」
- 「融資は受けたほうがいいの？」
こういった疑問をお持ちの方も多いと思います。
しかしあなたがワンルームマンション投資をする目的を決めていないと、どのような投資戦略を選べばよいのか判断できません。
この記事ではワンルームマンション投資を始める前に、資産運用の目的が最短で達成できる投資戦略の選び方をご紹介していきます。
ワンルームマンション投資は得か損か
不動産投資の中でも手軽にはじめられるワンルームマンション投資。
しかしその投資が得なのか損なのかは2つの要因で決まります。
それは物件自体の価値と投資戦略です。
資産運用の王道である不動産投資
伝統的な資産運用の方法である「株式」「債券」「不動産」。
大きな資産を築く人は必ずやっています。
株式や債券への投資は少額からやれるので、既にはじめている方も多いでしょう。
しかし不動産は高額なこともあり、なかなか手を出す人はいません。
そこにチャンスがあるとも言えます。
ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
ワンルームマンション投資は得か損か、世間の意見は真っ向から対立しています。
ワンルームマンションを売る不動産業者はメリットばかりを強調しがち。
逆に雑誌やネットの記事では「破綻する」「失敗する」など刺激的な事例が多く紹介されます。
たいていどの主張も正しい言い分であることには違いないのですが、それが自分に当てはまるのかは別の話し。
置かれた状況、目的によって結果は異なります。
ワンルームマンション投資が得か損かはメリット・デメリットを一つずつ見て判断しなければなりません。
ワンルームマンション投資で儲けるには投資戦略が重要
資産運用の目的にあった投資戦略を選ぶことも重要です。
目的に合った物件を適切な手段で買っていない場合、儲かるはずの物件でも破綻してしまいます。
- 毎月10万円の定期収入が欲しいだけなのに少ないキャッシュで1棟マンション投資をしている
- サラリーマンをリタイアしたいのにワンルームマンションに投資をしている
など、目的に対してリスクを取りすぎていたり、逆にリスクが少なすぎていつまでも目的を達成できない状態になっていたりします。
自分の目的に合った投資戦略が何なのかを見極めることが大事なのです。
儲からないワンルームマンション投資はコレ
不動産投資はたくさんの知識が必要だということが大きなハードルです。
何も知らずに不動産業者と接触すると間違いなくカモ認定されます。
そうなるとあなたが儲かる物件ではなく、不動産業者が儲かる物件を売りつけられてしまいます。
ではどのような物件が儲からないのかというと、
- 新築マンションを買う
- 入居者の需要を見誤ってしまう
- キャッシュフローの出ない物件を買う
というようなものです。
新築マンションを買う
新築のマンションは見た目もよくて設備も最新。
これなら客付けに困ることはないので安心と考えていませんか？
たしかに客付けに困ることはないでしょう。
しかし新築マンションの販売価格にはマンション開発会社の利益が3割はのせられています。
これで実質のキャッシュフローを計算してみてください。
ほぼ手残りはないでしょう。
不動産業者からの営業は多いのですが、新築マンション投資に向いていない人だと資産が増えない、むしろマイナスになるので注意が必要です。
儲からないワンルームマンションは早めに損切り
儲からないワンルームマンションを買ってしまった人にありがちなのが、現実を直視しない妄想。
時間がたてばたつほど資産価値は下落し、キャッシュフローもマイナスになってしまいます。
損切りは早めがおすすめです。
早く、高く売るための活動を開始しましょう。
ワンルームマンション投資戦略を選ぶには目標設定が重要
あなたは資産を増やすことを目的にワンルームマンション投資をしようと考えたはずです。
ではどの程度の資産を、どの程度の期間で、どの程度に増やすということを考えたでしょうか？
ワンルームマンション投資の投資戦略を選ぶためにはこれらの目標設定が重要です。
投資期間
ワンルームマンション投資の投資期間は大きく3つに分かれます。
- 短期（5年以内）
- 中期（10〜15年保有）
- 長期（保有期間決めず）
投資期間を考える上でまず考慮しなければならないのが譲渡所得に対する課税です。
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得と言い、個人で売買した場合には次の税率（所得税と住民税の合計）が課税されます。
- 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63%
- 所有期間が5年超（長期譲渡所得）：20.315%
短期譲渡と長期譲渡で20%もの税率の違いがあるので、短期譲渡はほぼ転売目的に限られます。
ワンルームマンション投資で一番多い投資期間が中期（10〜15年保有）ではないでしょうか。
家賃収入によるインカムゲインを得つつ、市場が上昇した時に売却して売却益を得るという方法。
築年数が古くなると売却金額も下がってくるので、市場が上昇したタイミングで利益を確定することで収益が最大化します。
資産価値が長期間継続する物件であれば売らないという選択肢もあります。
有名どころだと六本木ヒルズや東京ガーデンテラス紀尾井町など、一等地に所在してメンテナンスも十分におこなわれている物件であれば価格の下落もほとんどありません。
同様に財閥系（三井、三菱、住友）不動産会社が展開しているブランドマンションも人気の高い物件です。
これらのブランドマンションは家賃収入でインカムゲインを得つつ、どうしても現金が必要な場合にのみ売却を考えるという方法に最適です。
リスク許容度
投資にはリスクが付きものです。
では投資のリスクとは何でしょうか？
損をすること？
いいえ、違います。
リスクとは価格変動のことを指します。
ワンルームマンションは現金で購入する以外にも、融資を使っての購入も可能です。
現金で購入すると、ワンルームマンションの価値がゼロになると投資した金額の回収ができません。
しかし融資を使ってワンルームマンションの価値がゼロになると、投資した金額が回収できないのは当然として借金も残ります。
つまり投資した金額以上のマイナスになるのです。
またワンルームマンション投資には経費がかかるので、融資を使ったとしてもある程度の余裕資金が必要です。
- 突発的な修繕費用
- 空室時の管理費や修繕積立金
- 空室時のローン支払い（融資を使った場合）
このような時のため、売上の6ヶ月分相当は現金を確保しておきたいところ。
そのうえで、自分がどの程度の物件を買えるのかを把握します。
当然リスクを大きく取ったほうが儲かる金額も大きくなります。
反面、損した場合の損失額も増えるということです。
ワンルームマンション投資戦略2つのポイント
ワンルームマンション投資の投資戦略を考える場合、大きく次の2つのポイントがあります。
- 資産価値重視か、利回り重視か
- 融資を使うのか、現金で購入するのか
まれにお買い得な物件もありますが、
- 資産価値の高いワンルームマンションは利回りが低い
- 利回りの高いワンルームマンションは何らかの弱点がある
と考えたほうがよいでしょう。
その弱点を理解した上で利回りを追求するのか、できるだけリスクを抑えて資産価値を重視するのかを決めて取り組むことが肝要です。
また融資を使うか現金で買うかという選択も必要です。
融資を使うと少ない自己資金でワンルームマンションを取得できる反面、キャッシュフローが出にくくなるというデメリットもあります。
資産価値重視の投資戦略
対象となるワンルームマンションはブランドワンルームマンションで築年数は10年前後。
商業地に隣接している、駅から直通、閑静な住宅街など、立地に強力なメリットのある物件を選択します。
長期で持っていても価値が下がりにくい反面、利回りはそこまで望めません。
現金資産を不動産にすることで、インフレリスクを回避しつつ、資産運用を目指す人の投資戦略です。
利回り重視の投資戦略
対象となるワンルームマンションはノーブランドの中古ワンルームで築年数は15年前後。
立地にそこまでのメリットは求めませんが、駅から10分以内であることは必須条件。
10〜15年保有して売却することが前提で、築30年までには売却して利益を確定させたい。
そのためには表面利回りではなく、本当の利回りが高いワンルームマンションかどうかを判断する必要があります。
手元にある現金を使って最大限に資産運用をしたい人向けの投資戦略と言えるでしょう。
融資か？現金購入か？
融資を使うと少ない自己資金でワンルームマンションを取得できます。
規模を拡大するには欠かせない戦略。
反面、毎月元本と利子の支払いが発生します。
そのためキャッシュフローの出る物件が限られてしまうというデメリットがあります。
しかし大きく資産を増やしたいのであれば融資は使うべきです。
現在の金利は1%〜3%程度なので大きな負担にはなりません。
考えなければならないのは現金資産と融資額の割合です。
融資額が大きいほどワンルームマンションから得られる家賃収入も多くなります。
しかし空室となった場合は収入が途絶えてしまうので、その間の銀行への返済は手持ち資金からおこなわなければなりません。
賃料収入の6ヶ月分程度は現金資産を保持しておけるよう、融資額を調整する必要があります。
逆に資産は増えなくてよい（減らなければよい）という人や、年金代わりに毎月家賃収入を得たいという人には現金購入をおすすめします。
ワンルームマンション投資は1棟アパートと比較して金額が小さいので、現金でも十分に投資可能です。
成功と失敗を決める4つの投資戦略
ワンルームマンション投資の投資期間とリスク許容度を組み合わせ、どのような投資戦略が最適かを見てみましょう。
ただし短期の投資は転売が目的になるので、今回の投資戦略からは除外します。
長期にリスクが取れる人はブランドマンションを融資で購入
資金が豊富（5千万円以上）で投資期間も20年以上確保できる人向けの投資戦略です。
ブランドワンルームマンションを低金利（1%前後）で融資を受けられる人にとっては収益を最大化させることができるでしょう。
ただし条件が2つあります。
- 年収が1千万以上、金融資産を5千万円程度保有している
- 頭金として1千万円程度の現金を投入できる
金融機関から低金利で融資を受けるためには年収が高く、多くの金融資産を保有している必要があります。
またキャッシュフローをマイナスにしないためにそれなりの頭金を投入しなければなりません。
得られるキャッシュフローは少ないですが、時間が経つほどに元本が返済されるので純資産が積み上がります。
資金が豊富な人向けの投資戦略と言えるでしょう。
長期だがリスクを少なくしたい人はブランドマンションを現金で購入
資金はそれなり（5千万円程度）にあり投資期間も20年以上確保できる人向けの投資戦略です。
ブランドワンルームマンションを現金で購入することで、リスクをできるだけ抑えつつキャッシュフローを得ます。
しかし現金での購入なので、部屋数は1〜2部屋に限られます。
中期にリスクが取れる人は中古ワンルームを融資で購入
資金はそれなり（2千万円程度）にあり投資期間が15年程度確保できる人向けの投資戦略です。
中古ワンルームマンションは高い利回りのものがあるので、キャッシュフローが見込めます。
さらに融資を使って多くのワンルームマンションを購入して投資規模を拡大させます。
融資を使うので得られるキャッシュフローは少ないですが、時間が経つほどに元本が返済されるので純資産が積み上がります。
中古ワンルームは売り時も重要です。
不動産の価格は景気に左右される要素も大きいため、景気が良い時には高く、景気が悪くなると安くなります。
自分のマンションの時価を常に把握し、売り時を逃さないようにしましょう。
中期だがリスクを少なくしたい人は中古ワンルームを現金で購入
資金が少なく投資期間は15年程度確保できる人向けの投資戦略です。
資金が少ないので購入できる中古ワンルームマンションは限られますが、500万円〜1千万円程度から購入できる物件もあるのでしっかり探しましょう。
融資を使わないのでキャッシュフローは出やすいのですが、ワンルームマンションの資産価値下落には注意する必要があります。
築25年以上になると買い手が少なくなるので、価格をかなり下げなければならなくなります。
自分のマンションの時価を常に把握し、売り時を逃さないようにしましょう。
ワンルームマンション投資の失敗例
ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも比較的少額で始められます。
そのようなこともあり、ワンルームマンション投資を勧める不動産業者も多くいます。
中には割高な物件を巧みなセールストークで売りつけてくる業者も。
節税効果がある
ワンルームマンション投資は「不動産貸付業」という事業です。
売上から経費を差し引いた金額が赤字になれば納税する必要はありません。
さらにサラリーマンの給与と損益通算できるので、給与から引かれている所得税や住民税が戻ってくることも。
このようなこともあり、不動産業者が「赤字になっても税金が戻ってくるので大丈夫ですよ」とセールストークします。
これは半分正解で半分間違いです。
大丈夫な赤字は「初期費用」と「減価償却」によるマイナス。
ダメな赤字は「家賃収入から経費を差し引いた金額がマイナス」というもの。
ワンルームマンション購入時には高額な初期費用がかかります。
そのため不動産投資を始めた初年度はほぼ赤字になります。
また減価償却はキャッシュアウトのない費用なので現金を減らさず税金を圧縮できます。
このような赤字であれば節税メリットがあります。
しかし家賃収入から経費を差し引いた金額がマイナスであれば話しが違ってきます。
税金が戻ってきたとしても赤字額以上に戻ることはありません。
そうなると何のための不動産投資なのか分からなくなってしまいます。
生命保険の代わりになる
不動産投資でローンを使うと「団体信用生命保険」を付ける場合があります。
これはローンを借りた人が死亡した場合、その後のローンの支払い義務がなくなる（借金がチャラになる）というものです。
そのため不動産業者は「ワンルームマンションを買うと生命保険の代わりになりますよ」というセールストークを使います。
たしかに生命保険の代わりにはなります。
しかし肝心のキャッシュフローはプラスになっているでしょうか。
いくら生命保険の掛け金を払わなくてよいといっても、肝心のキャッシュフローがマイナスだとリスクのない生命保険のほうがよほど安全。
物件次第では生命保険以上のお荷物になってしまいます。
年金の補填になる
サラリーマンを定年退職したあと、年金だけでは生活費が足りません。
年金以外に必要な金額は2千万円とも3千万円とも言われています。
月々5万円から10万円程度が不足する計算。
その不足分をワンルームマンション投資で補えるとしたらどうでしょう。
不動産業者は「ワンルーム1室あれば年金の不足を十分補えますよ」というセールストークを使ってきます。
ワンルームマンション投資はローンを返し終わると家賃収入が全て自分のものに。
だいたい一部屋7万円くらいの家賃収入が見込めます。
ちょうど年金の補填になる金額ですよね。
しかしそれはローンを払い終えるのが前提。
不動産は年数が経過するごとに建物も古くなっていきます。
そうすると入居者が見つかりにくくなるし、家賃も下がってしまいます。
適切に資産の入れ替え（売却-購入）をおこない、徐々に資産形成しなければならないのです。
ワンルームマンションを売却するのにもコツがあります。
できるだけ早く、高く売るためのコツはこちらで紹介しています。
高い収益性を求めるなら一棟アパートがおすすめ
不動産投資をはじめるのにハードルが低いワンルームマンション投資。
「まずは初心者向けのワンルームマンション投資から始めてみよう」
と考えてワンルームマンション投資をはじめる人も多くいます。
しかし「不動産投資でサラリーマンをリタイアする！」と考えている人にとってはあまりおすすめの方法ではありません。
サラリーマンの年収分をワンルームマンション投資で稼ぐには、
- 長い時間をかけて無借金の物件を増やしていく
- 多くの融資を引いて多くのワンルームマンションを保有する
などの方法が必要だからです。
いずれも実現可能ですが、時間がかかりすぎます。
それであれば一棟アパート投資をおすすめします。
投資規模はワンルームマンションに比べて確実に大きくなり、1回で10部屋程度をまとめて取得することも可能です。
ワンルームマンション投資における投資戦略のまとめ
ワンルームマンション投資で目的を最短で達成できる投資戦略の選び方をご紹介しました。
- 長期にリスクが取れる人はブランドマンションを融資で購入
- 長期だがリスクを少なくしたい人はブランドマンションを現金で購入
- 中期にリスクが取れる人は中古ワンルームを融資で購入
- 中期だがリスクを少なくしたい人は中古ワンルームを現金で購入
このように自分の投資期間とリスク許容度を見つつ、収益の最大化を図りましょう。
マンション情報収集方法
私がこれらのワンルームマンションを探す場合、不動産ポータルサイト（SUUMOやat home、Yahoo不動産など）を使っています。
さらにイエシル
とか住まいサーフィン
を使うと詳細な情報（過去の売買履歴とか周辺環境）も知れるので、あわせて使うことをおすすめします。（いずれも無料で利用可能です）
ワンルームマンション投資の詳細を知りたい方はこちら。
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