はじめての投資用ワンルームマンション選び【ポイントは3つ】

不動産投資

ワンルームマンション投資をはじめようと思い物件探しをしたところ、どのような物件を選べばいいのか悩んでいませんか?

ワンルームマンションは不動産です。
不動産は一般的な商品とは違って個別性が非常に高いもの。
一つとして同じものがなく、場所や価格などの条件も様々です。
さらに投資用ということもあり、何をポイントに選べばよいのか分かりません。

  • 「どれくらいの利回りがあればいいの?」
  • 「駅から10分以内だと大丈夫?」

こういった疑問をお持ちの方も多いと思います。

しかし投資用ワンルームマンションは自宅用と違って、選ぶポイントは限られています。

この記事では投資用ワンルームマンションを選ぶにあたって基準にする3つのポイントをご紹介していきます。

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投資用ワンルームマンションを選ぶポイント

投資用ワンルームマンションの選び方は次の3つのポイントに集約されます。

  1. コストパフォーマンス
  2. キャッシュフローの出やすさ
  3. 資産価値の維持

「コストパフォーマンス」はそのワンルームマンションが現時点で持つ価値を示します。
物件価格の妥当性、物件の立地や仕様などの条件、購入するための調達金利など、表面上の価格と他の条件を加味して価値を判断します。

「キャッシュフローの出やすさ」とは買ったあとにその物件がどの程度のキャッシュを生み出すかを示します。
キャッシュフローは家賃収入と経費の差額で生まれます。
家賃収入は多く、経費は少なくするとキャッシュフローが大きくなります。
しかし家賃収入や経費は買った時点とその後では異なる場合がありますので注意が必要です。

「資産価値の維持」とは物件の時価が維持できるかです。
不動産は年数が経過するとともに価値も減少していきます。
毎月家賃収入が得られたとしても、売却する時にそれ以上の資産価値減少があれば投資としては失敗です。
資産価値をできるだけ維持するためには将来的にも賃貸需要があるエリアであることと、建物をしっかり管理できるマンション管理組合が必要です。

それぞれのポイントを順に見ていきましょう。

コストパフォーマンス

投資用ワンルームマンションであれば何でも買っていいわけではありません。
投資用物件として購入するので、次のことを考えて買う必要があります。

  • 物件の立地、仕様(賃貸需要があるか)
  • 価格(キャッシュフローを生みだせる価格か)
  • 融資、自己資金(買える価格か、妥当な融資年数や金利か)

購入するワンルームマンションは投資目的の物件ですので、空室が少ない(賃貸需要があるか)かがポイントとなります。
賃貸需要で一番の要素は「立地」。
不動産は買ったあとに立地を変更することはできません。
したがって、どこの物件を買うのか、周辺の状況はどうなのかは非常に重要なポイントとなります。
さらに人気の設備がついていると入居者募集にも有利です。

次に物件の価格です。
ワンルームマンションは新築と中古では値付けの考え方が違います。
新築の場合はたいてい「建設費(原価)+宣伝費+利益」で決められています。
それに比べると中古は相場価格が基本ですが、売主の意向で価格が変更可能なので大幅な値引きもありえます。

最後に購入する資金の準備手段。
ワンルームマンション投資の対象物件は現金での購入はもちろんのこと、銀行から融資を受けてローンで購入することも可能です。
その場合は住宅ローンではなく、アパートローンという商品名になります。
アパートローンは「物件の資産価値」「物件の稼ぐ力」「借主の与信能力」で融資額が決まります。
これらのポイントが高い場合はフルローンも可能となるので、結果的に少ない自己資金でワンルームマンション投資ができるのです。

キャッシュフローの出やすさ

投資用のワンルームマンションは賃貸に出して家賃収入を得ます。
その家賃収入から経費、借り入れの返済を差し引いた金額があなたの得られるキャッシュフローです。
ワンルームマンション投資で多くのキャッシュフローを出すためには次の条件が必要です。

  • 高い家賃設定ができる
  • 容易に客付けができる
  • 維持費が安い

高い家賃設定ができる物件はなんらかの特徴があります。
「駅から近い」「物件の近くに魅力的な施設がある」「物件に便利な設備がある」など、他の物件にはないメリットが必要です。
メリットの中には「新しい」というのもあります。
これまで誰も住んでおらず、その部屋に最初に住めるというのはかなりのメリットで、不動産業界では「新築プレミアム」という高めの家賃設定もあるほど。

高い家賃でも入居者から選ばれるということは、客付けも容易なことが想定できます。
継続的にキャッシュフローを得るためには物件に入居してもらう必要があり、できるだけ空室の期間は少なくしたいもの。
そのためにもより多くのメリットがある物件を手に入れましょう。

キャッシュフローを高めるために必要なこととして「経費を下げる」というアプローチもあります。
ワンルームマンション投資の経費で大きなウェイトを占めるのが次の4つです。

  • 管理費:マンション共用部の光熱費や清掃などの費用負担
  • 修繕積立金:マンション共用部の修繕費用
  • 原状回復費:入居者の退去後に部屋のクリーニングや床、壁紙の補修などに必要な費用
  • 設備故障修繕費:部屋に付属している設備が故障した場合の修繕費

新築物件だと設備も新しく故障することは稀ですが、中古物件だとエアコン、給湯器、換気扇など、長期間使用して故障するリスクが高まっているものは多数あります。

資産価値の維持

ワンルームマンションの資産価値は年数が経過するほどに下がっていきます。
新築の時が一番資産価値の高い状態で、その後は下がるのみ。
それでもある一定の年数になると下げ幅は緩やかになります。

稀に不動産価格が上昇することもあります。
いわゆるバブルの時代がそうでした。
買った翌月に二倍の価値がつくなど、右肩上がりの状態もありました。
しかし常識的な考え方としては土地の価値は変わらず、建物の価値は使った分だけ減っていくと思っておいたほうがよいでしょう。

そのような特徴のあるワンルームマンション投資で資産価値を維持するには次のような方法が考えられます。

  • 将来的に人口が増えるエリアに投資する
  • 建物のメンテナンスをしっかりおこない、長期間使えるようにする

ワンルームマンションの市場価格は需要によって決まります。
つまり入居者が継続的に入るかということですね。
需要(入居者)と供給(ワンルームマンション)で需要が右肩上がりのエリアだと、将来的にも価値が維持されるか、上昇することも見込まれます。
将来の人口動態を考慮して投資するエリアを選びましょう。

次にワンルームマンションの価値を決める要素としては、そのマンションのメンテナンス状態が重要です。
ワンルームマンション投資は一棟マンション投資とは異なり、建物のメンテナンス時期を自分の判断で決めることができません。
毎月管理費と修繕積立金を納めていますが、建物のメンテナンスを判断するのはマンション管理組合なのです。
しっかり建物のメンテナンスをおこなうためには、マンション管理組合がしっかり機能している必要があるのです。

全てのポイントを満足する物件は極めて少ない

投資用ワンルームマンションの選び方、3つのポイントについてご紹介しました。
ワンルームマンション投資で失敗しないためには次のポイントをおさえて物件を選びましょう。

  • コストパフォーマンス
  • キャッシュフローの出やすさ
  • 資産価値の維持

しかし価格が安い物件は築年数が古い、駅から近い物件はキャッシュフローが出にくいなど、全てのポイントを十分に満足している物件が見つかることは稀です。

そこで重要となるのが自分の投資のゴールを決めることです。

  • どのくらいの資産を形成するのか
  • どのくらいのリスクが取れるのか
  • どのくらいの期間を投資にあてるのか

これらを明確にすることで譲れるポイントと譲れないポイントが明確になり、自分が買うべき物件の基準が分かります。

ワンルームマンション投資の投資法を選ぶでは、自分の投資のゴールをどう設定するかを紹介していますので、あわせて参考にしてください。

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