私は平日に一人でゴルフへ行くのですが、その時に同じ組で回る方からたまに職業を聞かれることもあります。
その場合大家さんと答えるのですが、反応は人それぞれです。
稀に「働かなくても収入が入るからいいですねぇ」と羨ましがられる時もあります。
確かにアパートの管理は管理会社へ、収支計算は税理士へお願いすれば作業としてはほとんどありません。
でもそれでは儲かるアパート経営はできないでしょう。
今回はアパート経営に失敗しないために、自分自身でどのようなことをやるべきかを見ていきましょう。
入金される家賃と実績費用の計算
毎月の家賃と費用は管理会社よりリポートされることがほとんどでしょう。
その中で私が特に気にしているのは以下の点です。
- 滞納状況：家賃滞納者は必ず発生します。滞納期間が長期にならないよう、滞納が始まったら即連絡してアクションを促しています。
- 電気料金、水道料金：アパートの共用部のみなので毎月の変動はありませんが、変化があった場合にわかるよう、継続してチェックしています。
また、管理会社のレポート以外の費用も全て見ています。
その中には固定資産税、銀行への返済など、既に見えている費用もありますので、1年間を月毎に計算する予算表で管理すると便利です。
売上は実績（経過月）と予測（空室率を見込んだ年度末まで）で年間を見通します。
費用も同様に実績（経過月）と予測（実績を元にした見込み）で年間を見通します。
この予算表を毎月更新することで、最終的なキャッシュフロー予測の精度が向上します。
物件管理
月に一度は自分の目で確認したいところですが、遠隔地になるとそうはいきません。
なので、管理会社や清掃を依頼している人に、現地の写真を撮ってもらっています。
物件ごとに気になる箇所がありますので、写真で確認しつつ、たまに現地を訪れて自分の目で確かめるという方法をとっています。
修繕のタイミングはできるだけ遅らせたいですからね。
空室対策
空室のあるアパートの場合は管理会社と連携して客付をおこなっていきます。
まず、競合の状況を週ごとにチェックしています。
こちらはスーモのサイトで物件の有無や家賃の状況などを一週間単位でチェックしています。
先週と比較した物件の増減、家賃の変更の有無など、自分のアパートと条件が近いものについては一件づつ確認しています。
そこで自分のアパートの家賃の適正を判断し、このままでいくのか、もうちょっと増減したほうがいいのかを判断します。
また、管理会社へも一週間に一度アクセスしています。
週末は接客があるので、週明けの月曜日にアクセスすることが多いです。
先週の客付の状況、自分の物件以外の入居希望者の状況などもヒアリングし、現地の温度感を確かめます。
そこで家賃の変更の有無や、その他の空室対策をとるかなどを決定することが多いです。
更に力を入れている地域の場合は、現地の仲介会社を何社か開拓して同様にプッシュしています。
定期的に状況をヒアリングすることで物件の認知度をアップさせ、紹介される確率が高まると考えています。
知識の習得
知識についてはマメに仕入れています。
まずは本で勉強することと、タイミングが合えばセミナーなどにも参加しています。
アパート経営は知識が重要ですので、こちらでご紹介した本もそうですが、定期的に発行される雑誌や新聞もチェックしています。
税金でわからないことがあれば顧問税理士にも積極的に質問しています。顧問料払ってますからね！
また、インターネットのブログには非常によい情報がありますので、有名な大家さんのブログは欠かさず見ています。
新規物件の開拓
新規物件の購入は本格的には再開していませんが、定点観測は常時おこなっています。
メールマガジンで送付されてくる物件情報、楽待や健美家に掲載されている物件情報などを随時チェックし、現在の相場はどのくらいなのかを常に把握するようにしています。
次の物件は信金より融資を受けたいと考えているため、自宅近くの物件をチェックしているところです。
まとめ
確かに大家はフルタイムで働く仕事ではありません。
週に8時間程度の時間を割けば作業的には終わるでしょう。
ただし、空室対策や税金対策、新しい物件の開拓など、自分で勉強することはたくさんあります。
それぞれ管理会社や税理士へ任せることでアパート経営は回っていきますが、そのうち収支が赤字に落ち込んでいくことは明白でしょう。
自分で勉強して、自分で経験し、効率よくアパート経営できるように成長していきたいですね。
これからアパート経営を始めようと考えている方の参考になれば幸いです。
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