経験豊富な大家さんのセミナーでの気づきをシェアします

本日参加したセミナーは不動産賃貸業に関する将来の方向性を考えさせる内容でしたので記事にしました。

セミナー講師は現在290億の借入で3,600世帯を管理しているメガ大家で、主なターゲットはファミリー物件に絞っているとのことでした。所有している物件も築古が多く、安く仕入れて安く貸して入居者をつけていくという戦略でした。

セミナーの内容

主な内容としては管理会社との付き合い方でした。

管理会社がどれくらい儲かっているのか、オーナーがどのくらい搾取されているかを具体的な事例を交えて話しをされました。

家賃保証会社との直接契約

家賃保証会社と契約する場合には最初と更新時に費用が発生します。これらの費用は全てが家賃保証会社へ払われるのではなく、管理会社の取り分があるとのことです。多ければ50%を超えることもあるとのこと。

家賃保証を管理会社経由ではなくオーナーとの直接契約とすることにより、管理会社が抜いていた分をオーナーが取ることができるということでした。

プロパンガス会社の見直し

これはよく知られていると思いますが、プロパンガス契約をするとプロパンガス屋が様々な対応をしてくれます。給湯器のメンテナンスフリー、エアコンの無償交換、リフォームを割安で実施など、活用しない手はありません。大手管理会社の場合は関連会社にプロパンガス屋を持っているケースもあり、これらに変更した場合、本来受けることができるサービスが受けれなくなる場合もあります。

内容についてしっかり確認し、不利な契約とならないようにしましょう。

建物清掃の現状

一般的には管理会社に清掃などのビル管理も依頼します。しかしながらずさんな管理会社だと、物件の確認を一切おこなわず、清掃についても行われていないということもザラにあるということでした。幸い私の物件ではそのようなことはなさそうですが、うまく満室で運営していると、管理会社もその物件のことを忘れてしまい管理が手薄になっていることが多々あるとのことでした。

入居者の火災保険契約

入居するときに入居者は火災保険を契約します。その火災保険についても管理会社経由で行うとマージンがのせられます。かなりの額のようで、管理会社の重要な収入源ともなっています。オーナー経由でおこないたいところですが、シビアな交渉が必要になってくることが予想されます。

まとめ

不動産業界はグレーな部分が多く、何も知らないとそこにつけこんでくる人が多数います。不動産の売買時もかなり気を使いますが、運営時にも管理会社へ何も言わないと都合のいいようにされてしまいます。

不動産オーナーがその物件の所有者であり、不動産管理会社はそれによって商売をさせてもらっているということを再度認識させ、しっかり交渉していきましょう。