昨日の続きです。
これまでの施策
部屋の飾りつけ
部屋の中はきちんと清掃していましたが、いかんせん殺風景です。
内見の時にちょっとでもワクワクしてもらうよう飾り付けをおこないました。
まずは花です。こちらは満室ノウハウの本にも書いてあったのですが、花や緑を飾ると内見者が来るということで、疑い半分で飾り付けをおこないました。
確かに何もないよりも、部屋に色があったほうがイキイキしてきます。内見者が部屋を見たときにも同じようなことを味わってもらいたいですね。
次に部屋の中に椅子、テーブル、ラグ、ライトなど、生活感が出るような家具を一式取り揃えました。といってもIKEAで買ったものを設置したので、総額でも5千円以内ですみましたが。
そして匂い。消臭剤も考えましたが、どうせなら花のイメージのする匂いがよいということで、お気に入りのサワデーを設置しました。（他の物件も同じものを置いてます！）
営業強化
管理会社を変更する時には大手の会社を中心に訪問しましたが、今回は地元の仲介業者を訪問して周りました。
仲介業者も何パタンかあり、管理を委託した場合に客付けしてくれるところ、積極的に仲介を行っているところ、その中間とそれぞれ特色がありました。
管理会社の方でも客付けはおこなってもらっていますが、別の角度からの情報も仕入れたいということもあり、積極的に仲介してくれる何社かの業者には定期的に連絡をとっています。
やはり複数の視点からコメントしてもらったほうが物件の特色や弱点が見えてくるため、こちらは継続してコミュニケーションをとっていきます。
外装のバリューアップ
清掃をおこなっていくと物件のダメさ加減が見えてきます。
天井のシミやあちこちのサビ、玄関ドアの塗装ハゲ等、よくよく見てみると気になるところがいくつも出てきます。
仲介業者よりは”家賃相応”とは言われたのですが、内見に来る人の心象を考えると気になってしまいます。
天井のシミについて詳しく調査したところ、屋上防水塗装が切れていたのが原因で、こちらは必ず補修が必要になる部分でした。
ついでにそれら気になるところの塗装も実施することにして、物件のバリューアップを検討しました。
3月に計画を始めて、修繕に着手したのが8月であったため、6ヶ月間比較・検討をおこなったことになります。
当初は200万円程度の予算で考えていましたが、色々検討していくと600万円にまで膨らんでしまいました。
さすがに年間家賃収入1000万円程度の物件で600万円投入するのは厳しいので、いくつか対象を絞って400万円まで抑えることにしました。
今後の施策
まだやれていませんが、現在検討中の施策がいくつかありますので紹介します。
マイソク
管理会社が作成しているものはありますが、定型的になっているので、独自の情報を盛り込んだものを作成したいと思っています。
ターゲットとなる入居者層は1人もしくは2人でちょっと広めの部屋を探している人になりますが、ほとんどが1LDKを指定してきます。そのため、同じくらいの建物面積／家賃であっても、インターネット経由での反響が非常に少なくなっています。
したがって、私のアパートの主な紹介手段は1LDKを指定してきた入居希望者への「ついで紹介」となっています。
その際に使用されるのがマイソクですが、そこで興味を持ってもらわないことには内見につながりません。
マイソクを魅力的に作ることにより、少しでも内見につなげていこうと考えています。
インターネット設備
昨今ではインターネットの使用率がほぼ100%になっていることで、入居者の利便性向上に必ずつながることが期待できます。また、今後は標準設備にもなっていくことが予想されますので、今のうちに整備するのは悪くありません。
ただしネックは価格です
以前に記事にしましたが、NTTやCATV等の通信事業者からサービスを受ける場合、1戸あたり2千円から3千円の費用が必要になってきます。
そのため、できるだけコストを抑えることができる業者を検討しているところです。
ペット飼育可能
他の物件では既に導入済みですが、既存の入居者の属性と合わなくなる懸念があります。
導入した物件は入居率が半分以下であったため、思い切って変更しましたが、既存の入居者が多い場合は慎重に検討する必要があります。
既存の入居者が退去するリスクと、新しい入居者が入ってくるメリットのバランスを考えて検討する必要があります。
施策の結果を検証してみて
ここまで対策をおこなってきて爆発的に入居希望者が現れたかというとそこまでの効果はありません。
間取りが2DKということもあり、賃貸募集には今後も苦戦するでしょう。
しかしながら、少ない内見希望者を取りこぼさないよう、物件の価値向上を図っていくことで満室に近づけることができるし、既存の入居者の退去も減らすことができていくのではないかと考えています。
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