これまで空室対策は管理会社の提案する「広告費アップ」「家賃下げる」「敷金、礼金などの初期費用下げる」「部屋のバリューアップ」をおこなってきましたが、何も成果はあがりませんでした。更に管理会社の変更もおこないましたが、何も変化は起こっていません。
それまでに費やした期間は約1年。空室は全く埋まらず、5室空いたままです。
あらためて物件の確認を
物件は遠隔地にあるため、購入してから3回しか訪問していません。今回改めて訪問して共用部の清掃、部屋の内部の清掃を実施してみていくつか気がついたポイントがありました。
建物が全体的に暗い、古びている
清掃している中で細かなところを色々見たのですが、築27年にもなるとさすがに古びてきています。前オーナーは10年前に大規模改修をやったようですが、外壁、屋上以外の部分（玄関扉や換気扇フード、共用廊下内部の壁など）はそのままのようで、ボロボロになっているところもありました。
こういう細かなところを入居希望者が見た場合、一気にテンションが下がるのが予想されます。
部屋の内部清掃が十分でない
部屋自体は綺麗にリフォームしているのですが、空室が1年以上ということもあり、ホコリやガラス・ベランダの汚れ、はたまた部屋内部で蜘蛛の巣やゴキブリの死骸など、ちょっとイケてない部分が多かったです。
現在の管理会社に確認したところ、空室は3ヶ月に1回で内部清掃をおこなうということでしたが、管理会社を変更したタイミングがちょうどそれくらいであったため、都合1年以上は清掃されていなかったことになります。
前の管理会社はダメダメでしたので、当然内部清掃はおこなっていませんでした。
仲介会社へのヒアリングをとおして
地元の不動産仲介会社へも訪問してヒアリングをおこなってきました。
その中で分かったことは、物件の認知がされていないということでした。管理会社は仲介会社へFAXでマイソクを送っているようですが、仲介会社はほとんどそれを見ていません。現在広告費を2ヶ月で設定しているのですが、仲介会社へのヒアリングでは十分魅力的な金額だということでしたので、いかに認知がされていなかったのかが分かります。
そうは言っても管理会社を責めることはできませんよね。彼らも私の物件だけを管理しているわけではないのですから。
また、家賃設定や部屋のスペックなども十分戦えるということで、継続的にコミュニケーションをとって露出を高めていきたいところです。
何が問題なのか？
ずばり自分が問題であるということが分かりました。
これまで管理会社は賃貸のプロなので任せておけば大丈夫だろう、素人のような自分が口を出したところで十分な結果は得られないだろうと思っていました。
しかしながら、管理会社はあくまでも管理するのが仕事です。当然空室が埋まると管理料もアップするのでそのインセンティブはありますが、空室だったところで困りはしません。
自分の物件であり、空室を絶対に埋めるという気概がないと、周りの誰も協力してくれないということが今回の訪問で自覚できました。
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