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不動産投資を始めたいけど貯金がありません。どうやって資金を作ればよいでしょうか?

不動産投資
hamiltonleen / Pixabay

不動産投資にはタネ銭が必要です。

1億の物件であれば1000万円〜2000万円程度の現金を保持していることが目安となります。

必ずしも拠出する必要はありませんが、銀行から融資を引く際には多く現金を持っていた方が有利です。

そのための資金(1000万円)を10年で貯めようと思った場合、毎月8.3万円の貯金が必要です。

その時間を短縮するためには貯金した資金を資産運用をするか、本業以外の収入源を作っていく必要があります。

今回は資産運用について考えてみましょう。

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代表的な資産運用方法は?

資産運用はアセットアロケーション(資産配分)で考えられることが多く、どのような資産をどのような割合で持つかが重要です。

どのような資産があるのかは、大きく分類すると以下になります。

  • 現金、預金
  • 債券
  • 株式
  • 不動産

なぜこのように配分して運用するのかというと、それぞれの資産ではリスクとリターン、値動きするタイミングが異なるため、総合すると大きな損失を回避できる可能性が高くなるためです。

現金、預金

現金、タンス預金、銀行預金など、流動性のある現金です。

現金で持っているだけでは利息がつかないので増えることはありません。

増やすためには銀行へ預金として預けておく必要があります。

しかし今の利率ではほとんど殖えることはないと考えてよいでしょう。

従って、殖やすというよりも減らさないという考え方です。

債券

国や地方公共団体、企業が事業に必要な資金を借り入れるための有価証券です。

あらかじめ満期日と利率が決められており、満期日になると額面金額である償還金を受け取ることができます。

利子は定期的に受け取る方法と、あらかじめ額面に組み込まれていて、満期時に償還されるケースがあります。

株式と異なり値動きが少ないため、年金基金の主要な運用先となることが多いです。

株式

企業(株式会社)が発行し、その企業の価値を所有するための権利証明書となるものです。

企業が事業を始めるためには資金が必要で、その資金を調達するための手段が株式の発行です。

投資家はその企業の事業に対して投資しようと考えた場合に株式を購入し、その企業に収益が発生すれば配当金として利益を受け取ることができます。

また、その企業の価値が上昇して株式を買いたい人が多くあらわれると、株式の価値も上がり高く売ることができます。

逆にその企業の業績が悪化したり、倒産したりしてしまうと株式の価値もそれに伴い下落もしくは無価値となります。

不動産

土地や建物を賃貸することによって収益を上げる方法です。

一般的に不動産投資の収益利回りは1%〜3%と非常に低くなります。

建物は経年とともに価値が下落しますが、土地の価値は下落することはありません。

そのため、資産を減らさないようにするために不動産へ投資している資産家は多いです。

 

しかしサラリーマンが始める不動産投資は上記とは異なる性質を持ちます。

サラリーマンや資産家でない人が不動産投資を始めるためには、銀行から融資を受けて不動産を購入することになります。

そうすると自分の持っている現金以上のものを運用することになるので、レバレッジ効果が働くことになります。

持っている現金の10倍の融資を受けて不動産投資を始めると、収益利回りも10倍(10%〜30%)となります。

それに伴いリスクも10倍に上昇するため、リスクを回避するための知識が重要となるのです。

資産運用で不動産投資のための資金を作るには

本業で頑張って、年間100万円貯金することで10年で1000万円の資金を作ることができます。

更に期間を短縮するためには、その現金で資産運用を考える必要があります。

自分のリスク許容度にあった投資を選ぶ

自分のリスク許容度にあった投資で資産運用をしていくことで、破綻の可能性を少なくすることができます。

一般的にはリスクが高いとリターンも高くなりますので、リスク許容度が高いと短期間で資産を殖やす可能性が高まります。

複利の力を使って資産運用を加速する

それをもっと早く達成するためには複利の力を使う必要があります。

ノーベル物理学賞を受賞したアインシュタインが残した有名な言葉で「複利は人類最大の発明である」というのもあるくらい、大きな力となります。

では複利を使うことにより、どのくらいの期間が短縮されるのかをシミュレーションしてみましょう。

1000万貯めるのに貯金のみでは10年間かかるところ、8%の複利で運用した場合は2年も短縮することができます。

おわりに

不動産投資の資金とするための資産運用は長期で運用することが目的であるので、頻繁に売り買いするよりもほったらかしで運用できる商品が望ましいです。

また、大きなロットで一度に投資するのではなく、毎月淡々と積み増して自然に殖えていく仕組みを構築することで、無理なく、長期的に実行することができます。

具体的には以下の条件を満たした商品が望ましいでしょう。

  • 毎月投資
  • 積立(再投資、分配なし)
  • 手数料が少ない
  • 銘柄を分散できる

少なくとも収入の1割は資産運用として貯蓄するという習慣を身につけると、アパート経営を始めた以降にも役にたちます。

不動産投資
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アパート経営のはじめかた

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