スポンサーリンク

【アパート経営】ワンルームマンション投資の一般的な資産拡大方法とは?

オススメの不動産投資
MichaelGaida / Pixabay

アパート経営を始めるにあたって選択肢として考えられるワンルームマンション投資とは、あるマンションの一室のみ(区分)を買って賃貸する投資法です。

売り出されるマンションは大きく以下の2種類に分かれます。

  • 実需向けマンション
  • 投資家向けマンション

この記事ではそれぞれのマンションへ投資した場合の考察と、ワンルームマンション投資の戦略をご紹介します。

スポンサーリンク

実需向けマンションへの投資

実需向けのマンションはファミリーをターゲットとしているものが多いため部屋数も多めになっています。
間取りとしては2LDK〜4LDKが最も多く、首都圏での新築の価格帯としては4,000万円〜7,000万円が多く売り出されています。購入も住宅ローンを使用する人が多数で、概ね年収の7倍〜9倍が購入の目安となります。

仮に投資用として購入する場合、2LDK〜4LDKの間取りの場合だと家賃は10万円〜20万円程度が想定されます。
一番良い条件で購入(4,000万円)できて、一番良い条件で貸出(20万円/月)できたとしても利回りは6%ですが一般的には2%〜4%が精々でしょう。
これを金融機関からの借入れで賄う場合、金利を2%と想定するとほぼ赤字となります。

したがって、ファミリー向けの新築分譲マンションは投資として成り立ちません。
しかしながら中古であれば話しが変わってきます。

中古区分マンションの価格はある一定期間までは直線的に下がっていきますが、そこからの価格変動は緩やかになります。
そのため築年数が経過している区分マンションを投資対象にする場合、そこそこの利回りが見込めてきます。
目安としては6%〜10%程度でしょうか。

また、ある一定期間を経過すると価格変動が緩やかになっていき、立地によっては購入価格よりも高い価格で売却することも可能となります。
そのため家賃収入というインカムゲインのみではなく、売却益というキャピタルゲインも期待できます。

投資家向けマンションへの投資

投資家向けに売られているマンションですが、こちらは投資利回りを確保するためにワンルームマンションが多く販売されています。

首都圏での新築ワンルームの投資利回りとしては4%〜6%程度でしょうか。
こちらも分譲マンション同様、利回りとしてはかなり厳しい数字ですが、うまく運営できれば赤字は免れることができます。
新築ワンルームマンションにはそれなりのステータスがあり、入居付けに苦労することが少ないです。
したがって、将来的な収支予測が立てやすいといえるでしょう。
これらを購入することを検討するのはある程度現金に余裕があり、増やすよりも減らさないことを検討するような投資家ではないでしょうか。

中古物件については先のファミリー向けと同様、ある程度の築年数で価格が安定する傾向があります。
したがって、投資を検討していくのは中古物件となるでしょう。
こちらも立地さえ間違えなければ築年数に関係なく長期的な需要が見込めるため、安定した収益を計算することができるでしょう。

マンション投資にかかる維持管理費

区分マンションの場合、毎月「管理費」と「修繕積立金」をマンション管理組合へ払うことになります。
「管理費」はマンションの管理を実施する管理会社、清掃を行う清掃会社、共用部の電気代や水道代にあてられます。
「修繕積立金」は建物の修繕が必要な時に拠出されるお金となります。

部屋の内部の設備は自分で管理する必要があるので、機器(エアコンや給湯器など)が故障した場合の修繕費用や、入居者が退去したあとの原状回復費用なども見込んでおく必要があります。

その他に必ず必要となる費用としては「固定資産税」です。

共用部の修繕については毎月の修繕積立金でまかなうので、突発の大きな出費はそう多くはありません。
管理費と修繕積立金はそのマンションで決められた金額があり、自分で変更することはできません。
したがって、区分マンションの維持管理費はかなり読みやすい数字となります。

ワンルームマンションの投資戦略

ワンルームマンション投資は価格がこなれてきた築年数の投資家向けマンションを狙います。
購入価格と売却価格が大きく乖離しなければ、それなりの利益が見込めるでしょう。

しかし築30年をこえてきたあたりから売却が難しくなってきます。
ワンルームマンションの構造は鉄筋コンクリートで、実際の耐用年数は50年〜100年と言われていますが、適切にメンテナンスされていないと50年を待たずに取り壊しが必要となります。

したがってワンルームマンション投資で資産を殖やすためには以下の戦略を採用することが重要となります。

  • 築10年〜20年程度のワンルームマンションを割安で購入
  • キャッシュフローを黒字化しつつ5年〜10年程度保有
  • 相場価格で売却して売却益を計上

一棟アパートのような大きな利益は見込めませんが、リスクを抑えつつ利益と積み上げていくには最適な投資法と言えます。
更にリスクを許容できるのであればレバレッジをかけて利益を加速させることも可能です。

コメント

タイトルとURLをコピーしました